樓市20年：調(diào)控中的“居住”回歸 一個(gè)全新的樓市即將到來
經(jīng)過大半年的“陪跑”，等房子結(jié)婚的長沙小伙王紅（化名）終于通過公開搖號(hào)買到了心儀的房子，“如果不是樓市調(diào)控新政，我可能今年都買不到房?！?
王紅所指的新政是長沙市6月25日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。該新政目前在全國樓市中可謂最嚴(yán)——限售期達(dá)4年、暫停企業(yè)在限購區(qū)購房、2年內(nèi)離婚按婚前擁有房產(chǎn)政策執(zhí)行……
從1998年住房商品化改革以來，中國樓市已邁進(jìn)第20個(gè)年頭。這20年，樓市調(diào)控一直如影隨形，從最早的“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，從限購、限貸到限價(jià)、限售限商，從“史上最嚴(yán)”到“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”，調(diào)控可謂無處不在。
但九九歸一。所有的調(diào)控最終回到了一個(gè)方向：房子是用來住的。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，已成為當(dāng)前不可逆轉(zhuǎn)的選擇。隨著住房租賃市場(chǎng)建設(shè)全面展開，共有產(chǎn)權(quán)深入探索，以及正在路上的房地產(chǎn)稅制改革，越來越多的人將實(shí)現(xiàn)“住有所居”“居有品質(zhì)”的愿景。
不斷改善的居住條件
“安居樂業(yè)，長養(yǎng)子孫”“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”……有房子住，有環(huán)境好的房子住，是中國人亙古不變的夢(mèng)想。
“沒有改革開放，沒有樓市調(diào)控，就不會(huì)有阿拉老百姓住房的改善?！?980年出生的上海市民靳先生感受頗深地對(duì)記者說。
靳先生4歲時(shí)和父母住在靜安區(qū)一個(gè)7平方米的石庫門廂房里，沒有廚房和衛(wèi)生間。后來，父親單位解決困難職工住房問題，分到了普陀區(qū)一套建筑面積43平方米的公房。1998年，中國住房商品化改革，靳先生的父母把福利房賣了，換成閔行區(qū)的一套商品房，建筑面積70平方米，一家人的住房條件才稍微緩解。
其后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，上海更是大興土木，一幢幢住宅樓拔地而起，排隊(duì)購房隨處可見，房價(jià)也是水漲船高?！澳菚r(shí)候，我們一家人又想換個(gè)更大面積的房子，但口袋的錢不夠?！苯壬f，2006年、2007年樓市密集調(diào)控，短時(shí)間內(nèi)量價(jià)齊跌。“趁著調(diào)控的機(jī)會(huì)，2007年，一家人東拼西湊，通過首付的方式，購買了位于青浦的聯(lián)排別墅，建筑面積190平方米，當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米1萬元?！?
至此，靳先生一家人住房條件才真正改善。幾年后，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)的逐步寬裕，靳先生家又買了一套小三房用于出租。
類似靳先生的情形在全國不勝枚舉。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，從1998年到2018年，這20年，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是解決了中國人住房短缺問題。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1990年，上海市區(qū)人均居住面積只有6.6平方米。到2017年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.7平方米，居民住宅成套率達(dá)97.3%。如果放大到全國來看，1998年全國城市人均居住面積為9.3平方米。到2016年，全國居民人均住房建筑面積達(dá)40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均建筑面積為36.6平方米。
房地產(chǎn)投資規(guī)模也大幅增長。1994年，全國房地產(chǎn)投資只有1796億元，到2017年已達(dá)10.98萬億元，商品房銷售面積近17億平方米，銷售總額13.37萬億元。
幾經(jīng)反復(fù)的樓市調(diào)控
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，調(diào)控開始出現(xiàn)，并幾經(jīng)反復(fù)，先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等多種政策工具。
2003年，全國房地產(chǎn)投資首次突破1萬億元，出現(xiàn)過熱苗頭?！爱?dāng)時(shí)對(duì)投資需求完全沒有限制，二手房交易，除了印花稅、契稅之外，沒有任何其他稅收，還可以做轉(zhuǎn)按揭。交易十分火爆，2004年一年內(nèi)，有一套房子在同一家中介門店被賣了6次?！敝性瘓F(tuán)研究總監(jiān)劉淵說。
然而，“好”景不長。2005年、2006年、2007年，“老國八條”“新國八條”“國六條”“國十五條”“信貸管理”等調(diào)控措施相繼出臺(tái)。上海的調(diào)控更為嚴(yán)厲，對(duì)不滿2年的二手房交易征收5.5%的營業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭、延長過戶時(shí)間等。在不斷加碼的調(diào)控下，投機(jī)（資）客逐步消散，樓市開始降溫。據(jù)劉淵回憶，深圳、上海等熱點(diǎn)城市房價(jià)先后下跌，一年不到，上海二手房價(jià)累計(jì)下跌17%。
全國各地開發(fā)商降價(jià)促銷隨處可見。房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模關(guān)店現(xiàn)象。
2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)。為穩(wěn)定和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，國家密集出臺(tái)了降息、減稅、加大投資等一系列刺激政策。房價(jià)止跌并迅速攀升，2009年開始，購房熱潮再次蔓延全國熱點(diǎn)城市。
2010年，房地產(chǎn)政策逐漸收緊。當(dāng)年5月，北京成為首個(gè)實(shí)行住宅限購的城市。到2011年，限購全面鋪開，全國46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購令”；超過120個(gè)城市出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)；10個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。同時(shí)，央行全年3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
樓市買賣雙方陷入觀望，成交量大幅下降，但價(jià)格下跌的并不多。由于改善、投資需求被抑制，市場(chǎng)上剛需類產(chǎn)品表現(xiàn)良好，許多無房戶趕在此時(shí)買到了安居之所。
隨著成交量的大幅下降，全國新房銷售面積出現(xiàn)了自1998年以來的第二次負(fù)增長（第一次是2008年），高庫存的城市越來越多。
2014年，“9·30”新政出臺(tái)，政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)購房，樓市重拾升途。2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫存”。國內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市很快變熱，以往罕見的“高杠桿”開始在樓市中出現(xiàn)，“首付貸”“消費(fèi)貸”等金融工具頻出，居民購房加杠桿，房企拿地加杠桿。2016年，全國共計(jì)成交近340宗單價(jià)、總價(jià)地王，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象比比皆是。
樓市的火爆，已不是簡(jiǎn)單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋的，已然是一場(chǎng)越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。2016年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位。
2016年四季度后，熱點(diǎn)城市紛紛對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，先后出臺(tái)了限購、限貸、限價(jià)、限售等一系列政策。但是，由于限價(jià)導(dǎo)致部分新房和二手房之間存在價(jià)差，在南京、杭州、成都等地出現(xiàn)了搶購限價(jià)房的場(chǎng)面。新樓盤需要通過搖號(hào)決定買家，中簽率最低時(shí)降至1%。
全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，自1998年房改以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要存在三大問題：第一，房價(jià)上漲過快提高了置業(yè)成本；第二，住房保障的覆蓋面和精準(zhǔn)度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；第三，住房的產(chǎn)品質(zhì)量還不盡如人意，與人們追求美好生活的需求相距甚遠(yuǎn)。另外，過去許多地方調(diào)控政策的執(zhí)行往往是為了控房價(jià)而控房價(jià)，但實(shí)際上應(yīng)該更多運(yùn)用市場(chǎng)的手段而非行政手段來控制房價(jià)。
兼并整合和多元化的房企
毀譽(yù)隨行，風(fēng)雨成蹊。20年來，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中樞一直在發(fā)生著劇烈變化。
1988年前后，王石、馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森等紛紛放下“鐵飯碗”，走上創(chuàng)業(yè)的道路，在他們手中誕生了萬科、萬通、綠地、建業(yè)等一批知名房企。當(dāng)時(shí)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約在2萬家左右。由于自有資金不足、金融政策對(duì)民資的限制，這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由國資企業(yè)主導(dǎo)。
此后，隨著調(diào)控政策深入，房企間的兼并整合增多，行業(yè)集中度不斷提高。2005年，房企前100強(qiáng)僅占11%的市場(chǎng)份額。2012年，房企前50強(qiáng)的市場(chǎng)份額提高至21%。2017年，房企前10強(qiáng)集中度達(dá)24.1%，百強(qiáng)房企占據(jù)55.5%的份額。前三強(qiáng)碧桂園、萬科、恒大年度銷售額均超過5000億元，千億陣營擴(kuò)容至17家。昔日業(yè)界瑯瑯上口的“招保萬金”已被“碧萬恒融”取代。
富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力認(rèn)為，未來兩三年樓市趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在此背景下，房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn)，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)更多房企并購整合的情況。
僅以2018年7月為例，上市房企中，云南城投子公司西雙版納云宇置業(yè)有限公司競(jìng)買了西雙版納盛璟新城投資開發(fā)有限公司100%股權(quán)；中弘股份擬以14億元出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權(quán)，佳兆業(yè)集團(tuán)等有意接盤。
正在謀求轉(zhuǎn)型的浙江廣廈近日在回復(fù)上交所的問詢函中表示，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的日趨常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)整體集中度的提升及中小房企生存壓力的加劇已成為行業(yè)的共識(shí)。杭州區(qū)域本地房地產(chǎn)開發(fā)商，無論是資金實(shí)力，還是項(xiàng)目管控能力，都很難與全國性開發(fā)商在杭州區(qū)域展開競(jìng)爭(zhēng)。退出房地產(chǎn)、并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公司2018年的核心重點(diǎn)工作。
同時(shí)，一些房企巨頭正在用“最適合自己的打開方式”，開啟一場(chǎng)美好生活新實(shí)驗(yàn)。
今年3月，萬科提出戰(zhàn)略定位再升級(jí)，由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。目前，萬科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，同時(shí)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)，探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務(wù)。
碧桂園的多元化發(fā)展也在推進(jìn)之中。6月15日，碧桂園宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，幫助農(nóng)民增收，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興。長租公寓方面，碧桂園提出了3年發(fā)展100萬套長租公寓的計(jì)劃。
克而瑞對(duì)房企前30強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度做了統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于長租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品，房企前30強(qiáng)的介入度非常高，均在70%以上。就標(biāo)桿房企而言，前10強(qiáng)多元化布局的格局基本上已經(jīng)形成。
“以住宅銷售為核心的規(guī)?；M(jìn)入到最后的窗口期，未來3至5年以住宅開發(fā)為核心的領(lǐng)域當(dāng)中，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)?！笨硕鹂偛脧堁啾硎?，規(guī)模化使得房企必須進(jìn)入多元化布局之中。
在萬科董事會(huì)主席郁亮看來，未來不能根據(jù)哪個(gè)行業(yè)賺錢多就做什么，而只能選擇哪個(gè)行業(yè)空間大去做什么。空間大，還要符合方向，在符合方向的前提下，空間大的行業(yè)未來才是有機(jī)會(huì)的。
逐步建立的長效機(jī)制
在宏觀調(diào)控的輪番洗禮中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善和規(guī)范，逐步邁入樓市長效機(jī)制時(shí)代。
2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，政策重心從穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革。在房地產(chǎn)方面則提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
2017年，房地產(chǎn)調(diào)控從單個(gè)城市向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍，因城施策，全年共有上百座城市累計(jì)發(fā)布了200多條調(diào)控政策。2018年以來，樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，前7個(gè)月累計(jì)達(dá)200多次。
2018年7月底召開的中央政治局會(huì)議明確指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
房地產(chǎn)業(yè)正迎來一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！白》咳娑倘睍r(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?！比f科董事會(huì)主席郁亮表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。
今年6月初，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，確定了深圳市未來17年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大計(jì)。
“深圳的做法實(shí)際上是在貫徹十九大提出的‘兩多一并’的有關(guān)精神?！鳖櫾撇f，房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制主要包括“1+3”：1即十九大報(bào)告中提出的堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；3是要在貨幣金融、財(cái)政稅收、土地等三方面進(jìn)行改革。“所以，長效機(jī)制不是一蹴而就的，是要有許多改革的舉措、制度的建立，都得要跟上?！?
6月20日，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段，意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)現(xiàn)全國“一盤棋”。業(yè)內(nèi)人士表示，不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)是我國建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的基礎(chǔ)。未來在有效摸清市場(chǎng)實(shí)際情況的背景下，調(diào)控將更有針對(duì)性，房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制的工作也將順利推進(jìn)。
隨著長效機(jī)制的逐步建立，一個(gè)全新的樓市即將到來。
