下半年來23城出臺房屋租賃新政 擴房源穩(wěn)租金成主流
下半年以來，已有23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措，促進房屋租賃市場健康發(fā)展。
中新經緯客戶端梳理發(fā)現，7、8兩月出臺住房租賃新政的23城中，有10城的政策在擴房源、加強用地保障方面發(fā)力。
擴房源，加強用地保障
7月12日，佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業(yè)、商務辦公用房，符合條件的可申請改建為租賃住房。
7月24日，日照印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，意見明確，鼓勵在城區(qū)、城郊結合部，以劃撥、出讓土地或農村集體建設用地配建租賃住房。農村居民持“房地票”租賃住房享受優(yōu)先優(yōu)惠配租待遇。
8月3日，深圳正式發(fā)布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，根據方案，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，商品住房比例將僅占40%，而保障性住房將占60%。
8月21日，北京市住建委開會要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉化一批、改建一批租賃住房，供應市場，緩解供需矛盾，穩(wěn)定租賃市場。
8月24日，蘇州出臺方案，計劃將剩余安置房源按照一定條件快速推向租賃市場，并采用多種方式增加人才公寓、集宿樓等租賃住房用地的有效供應，鼓勵社會資本投資建設人才公寓、集宿樓等租賃住房。同時鼓勵從租賃市場籌集租賃房源，允許工業(yè)用地、商業(yè)辦公用地建設租賃住房。
除此以外，南寧、寧波、棗莊、池州、吉安等城市紛紛從培育市場供應主體、完善公共租賃住房保障等角度多渠道增加租賃住房。
安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，目前很多城市開始增加租賃土地供應規(guī)模，保障租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。
穩(wěn)租金，設立交易規(guī)范約束
中新經緯客戶端梳理發(fā)現，設立房屋租賃市場交易規(guī)范約束成為各地新政重要發(fā)力點。
北京在7月末出臺的新版合同示范文本要求，未經約定出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。此外北京市住建委等部門在8月份集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。北京市房地產中介協(xié)會召開座談會，與會主要住房租賃企業(yè)負責人承諾在今年年底前，投放到市場租賃房源超過12萬套并且不漲價。
上海市8月份下發(fā)通知，要求各區(qū)對上海市代理經租企業(yè)的經營模式、行為規(guī)范、融資業(yè)務等情況，開展集中專項檢查，并對部分規(guī)?；髽I(yè)集中抽查，督促企業(yè)切實履行社會責任，共同維護好本市住房租賃市場秩序。
8月22日，南京市召開加強市場監(jiān)管與穩(wěn)定租金價格的座談會，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。
8月28日，針對“租房貸”問題，西安市發(fā)布通知指出，簽訂的住房租賃合同不得在住房租賃合同以外添加任何口頭承諾，同時，不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。
太原市在8月份出臺《太原市發(fā)展住房租賃市場實施方案》，在2018年底前，首次公布各區(qū)租賃住房租金參考價；2019年底前，各縣(市)首次公布租賃住房租金參考價，嚴重失信企業(yè)要上“黑名單”。
成都、深圳等城市則對租金增長率做出了限制。成都市7月出臺配建租賃住房新規(guī)，要求裝修標準不得低于人才住房，租金年漲幅不超過5%。8月29日，在深圳房博會租賃論壇上獲悉，深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，采取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調，租金年增長率最高不超過5%。
此外，近期杭州、天津還對自持租賃房租作出規(guī)定，政策細化單次租期不超十年，上海、池州、中山等城市還通過建立住房租賃交易綜合服務平臺規(guī)范房屋租賃市場秩序。
深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，必要的時候應對于租賃市場專營機構的租金價格進行備案管控。像房地產市場對于限價的這些手段，建議用到租賃市場的價格管控中，以此防止企業(yè)惡性競爭，哄抬租賃價格。
針對多地打擊的“租房貸”行為，中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤分析說，在實際操作中，住房租賃企業(yè)或者強制將租金變成貸款，或者偷偷將租金變成貸款，導致租戶在被迫或者不知道的情況下向金融機構分期還款，這其實是一種欺詐行為，是一種違法行為，必須嚴懲。
增補貼，擴大住房保障范圍
除了擴房源、穩(wěn)租金，中新經緯客戶端梳理發(fā)現，2018年下半年以來，多地政府在增加住房租賃補貼，擴大住房租賃保障覆蓋范圍上也動作頻出。
從7月1日起開始，石家莊市開始執(zhí)行新標準，增加住房保障租賃補貼，租賃補貼標準為“1-2人家庭，每月補貼90元；3人及以上家庭每月補貼150元”。實物配租租金補貼標準由原來的“保障面積之內90%補貼，保障面積之外不予補貼”調整為“保障面積之內90%補貼，保障面積之外30%補貼”。
7月11日武漢市出臺《武漢市外來務工人員公租房保障暫行辦法》并征求意見。辦法指出，符合條件的外來務工申請人每人每月可拿到240元租房補貼，領取補貼時間累積不超過36個月，每人累積補貼額度不超過8640元。
廣州市也在7月份發(fā)文，擬上調公共租賃住房收入線準入標準，將住房租賃補貼從25元/平方米調整為30元/平方米，家庭租金支出實行15%封頂制度。
合肥、沈陽等城市則針對新落戶人才出臺租房補貼措施。據合肥市8月份發(fā)布的新落戶人才租房補貼發(fā)放實施細則，對于滿足條件的新落戶人才租房補貼，最高每人每年補貼2萬元，最低每人每年6000元，本科畢業(yè)生每人每年1萬元。此前，沈陽市在7月份印發(fā)了《沈陽市吸引人才就業(yè)創(chuàng)業(yè)租房補貼實施細則》，學士畢業(yè)生和技師及以上的技能人才每月可得租房補貼500元。
在擴大住房保障范圍方面，7月1日起，石家莊將市內四區(qū)租賃補貼發(fā)放范圍擴大至已納入住房保障范圍、家庭人均年收入低于市區(qū)上年度人均可支配收入但未實物配租的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務工人員中無房家庭。
7月31日，北京市提出可以通過租賃型住房滿足高收入群體住房需求。而深圳近日則出臺新政，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務的從業(yè)人員，以及先進制造業(yè)藍領產業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍，加大對各類人才和中低收入市民的覆蓋面。
專家：應該盡快建立全國房租指導價
中國房價行情網數據顯示，2018年下半年以來部分城市房租出現了較快上漲，其中7月份成都、廣州、深圳、重慶、天津、北京、上海、杭州、南京、青島、廈門房租分別較2017年同期漲幅達到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%和10%。另根據貝殼研究院整理自Real Data數據庫的報告顯示，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，在房屋租賃市場上和深圳各領風騷。
中國房地產經紀同業(yè)聯盟主席胡景暉表示，我國應該盡快建立全國房租指導價，對異常交易進行舉報和監(jiān)管機制，同時建立中國房地產管控聯合指導小組，包括住建部門、稅務部門、財政部門、工商部門等等都應該參與其中。
對于住房租賃市場的未來走勢，在住建部住房政策專家委員會主任顧云昌看來，近期有關房租等問題的討論熱度始終居高不下，這也有望成為促成住房租賃市場政策完善的契機。在當前“房住不炒”“租購并舉”“加快建立房地產長效機制”等背景下，有關住房租賃市場的政策細則或加速落地。
