不具備條件就交房 購(gòu)房者起訴獲賠償
到了合同約定的交房時(shí)間，尚不具備交房條件，購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商認(rèn)為購(gòu)房者無(wú)意繼續(xù)履行合同，提出反訴，要求解除購(gòu)房合同。
購(gòu)房者起訴
沒(méi)有竣工驗(yàn)收文件
要求賠償逾期交房違約金
2016年12月，張先生首付52萬(wàn)余元，購(gòu)買了位于小寨西路置地時(shí)代MOMOPARK一套140余平方米的房子，總價(jià)128萬(wàn)余元。2017年7月13日，張先生與開發(fā)商西安地鐵置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱地鐵置業(yè)）簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定交房日期為2017年6月30日。同年9月14日，張先生支付了剩余房款76萬(wàn)。第二天，開發(fā)商將《交房通知書》郵寄給張先生，但是沒(méi)有工程竣工驗(yàn)收文件，張先生認(rèn)為房屋沒(méi)有達(dá)到交房條件，開發(fā)商已違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
隨后不久，張先生將開發(fā)商起訴至雁塔區(qū)法院，請(qǐng)求判令開發(fā)商支付逾期交房違約金（暫定截止2017年10月20日）1.4萬(wàn)余元，并從2017年10月21日起向其支付逾期交房違約金每天128.67元直至達(dá)到交付條件并實(shí)際交房時(shí)止，并承擔(dān)達(dá)到交房條件并實(shí)際交房之前的物業(yè)費(fèi)。
地鐵置業(yè)辯稱，其已按合同約定發(fā)出了交房通知，是張先生拒不收房，所以不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。即便逾期交房有開發(fā)商的原因，但張先生支付房款時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間，故應(yīng)從開發(fā)商收到全款之日起開始計(jì)算，張先生所主張的違約金明顯高于損失，依法應(yīng)予減少。
開發(fā)商反訴
購(gòu)房者拒收房
請(qǐng)求解除購(gòu)房合同
開發(fā)商也提出反訴，請(qǐng)求判令雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》解除。理由是，合同簽訂后，他們已按照約定發(fā)出《交房通知書》，但張先生至今未辦收房手續(xù)。既然張先生無(wú)意繼續(xù)履行合同，開發(fā)商也不愿將房屋出售給他，雙方均無(wú)繼續(xù)履行合同的意愿，那么開發(fā)商將解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》，將涉案房屋另行出售，并為其辦理退購(gòu)房款事宜。
張先生不同意解除合同，他認(rèn)為自己沒(méi)有合同約定的任何違約行為。按合同約定，他是在繼續(xù)履行合同的條件下，要求地鐵置業(yè)履行違約責(zé)任。此外，地鐵置業(yè)也無(wú)任何法定解除的條件，請(qǐng)求駁回反訴請(qǐng)求。
法院查明，涉案房屋尚未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件。
一審判決
開發(fā)商支付違約金43748元
駁回反訴請(qǐng)求
法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不具有法律規(guī)定的其他無(wú)效情形，系合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。
因張先生于2017年9月14日支付了全部購(gòu)房款，在合同約定的交房時(shí)間2017年6月30日之后，根據(jù)約定，開發(fā)商向張先生交付房屋的時(shí)間應(yīng)順延至其付清全部房?jī)r(jià)款之日。
涉案房屋至今尚未取得合同約定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件，尚不具備合同約定及法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定支付逾期交房違約金，從2017年9月15日至2018年8月20日共43748元。
關(guān)于地鐵置業(yè)所說(shuō)的違約金約定較高，法院認(rèn)為，違約金除了彌補(bǔ)損失，還有一定的懲罰性，由于開發(fā)商的原因?qū)е律姘阜课葜两裆胁痪邆浣桓稐l件，其違約行為明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。根據(jù)合同雙方的履約情況及過(guò)錯(cuò)程度，《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的逾期交房違約金并不存在過(guò)高的情形。
對(duì)于開發(fā)商的反訴，法院認(rèn)為開發(fā)商沒(méi)有提供證據(jù)證明張先生在履行合同過(guò)程中存在符合合同約定或法定解除條件的違約行為。
近日，法院一審判決，地鐵置業(yè)支付逾期交房違約金43748元，駁回了張先生其他訴訟請(qǐng)求，同時(shí)也駁回了地鐵置業(yè)的全部反訴請(qǐng)求。
