北京競(jìng)“自持”試點(diǎn)一周年 房企軍備賽擴(kuò)容
時(shí)間：2017/9/17
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距離去年10月北京首次推出四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊試點(diǎn)（即地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)需競(jìng)報(bào)自持商品房面積，且該面積全部作為租賃住房不得銷售）以來(lái)已經(jīng)快1年了，當(dāng)初人們還在質(zhì)疑這種土地出讓方式是否能成為主流，現(xiàn)在看來(lái)答案是肯定的，而且加入自持競(jìng)拍的房企也在增加。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北京今年已經(jīng)成交47宗住宅用地，約有16宗土地出現(xiàn)自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，當(dāng)其他人還在為自持運(yùn)營(yíng)的盈利發(fā)愁時(shí)，很多房企已經(jīng)爭(zhēng)先恐后地加入了競(jìng)自持的土地競(jìng)拍大賽。
“自持”軍備賽
數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北京今年已經(jīng)成交47宗住宅用地，合計(jì)所有土地成交金額達(dá)到了1760.8億元，接近2016年全年860億的兩倍，預(yù)計(jì)全年土地出讓金有望刷新2015年創(chuàng)造的2217.36億的年度記錄。這其中約有16宗土地出現(xiàn)自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，在運(yùn)營(yíng)模式上，除了長(zhǎng)租公寓外，目前還看不到其他的運(yùn)營(yíng)方式，但加入土地自持競(jìng)拍大賽的房企仍然在增加。
去年北京推出競(jìng)拍自持商品房面積時(shí)，最終贏家為萬(wàn)科、住總、中鐵、首創(chuàng)、中糧、天恒等房企，這些房企要么是國(guó)企央企，要么是在北京區(qū)域以及長(zhǎng)租領(lǐng)域有較深的基礎(chǔ)，而今年的情況則發(fā)生變化，例如泰禾、金科、世茂、正商、北京眾美等一些南方房企、中小房企也都進(jìn)入自持地塊的競(jìng)爭(zhēng)，其中金科更是一口氣在4天內(nèi)連下3宗地塊，且均以自持面積比例勝出。
“其實(shí)我們看其他房企拿地的時(shí)候還是很羨慕的，雖然業(yè)內(nèi)在自持商品房運(yùn)營(yíng)上還在探索階段，但房企的基礎(chǔ)是土地儲(chǔ)備，像我們現(xiàn)在只剩下一兩個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)很邊緣化了。”曾經(jīng)在北京開(kāi)發(fā)有五六個(gè)項(xiàng)目的一家華南房企負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于北京區(qū)域公司一直沒(méi)有新項(xiàng)目，未來(lái)前景很是擔(dān)憂。
事實(shí)上，上述加入土地自持競(jìng)賽的房企也是出于這種“家中有糧、心中不慌”的心理，其中一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，他們的北京區(qū)域公司不僅拿下多宗含有自持商品房面積的地塊，還進(jìn)入存量土地市場(chǎng)，通過(guò)與其他房企合作，擴(kuò)大自持運(yùn)營(yíng)面積的規(guī)模。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在北京含有自持商品房項(xiàng)目比較多的房企為萬(wàn)科、龍湖、首開(kāi)、金科等房企，但很多房企比如萬(wàn)科、龍湖是以聯(lián)合體形式拿地，而金科8月份在平谷拿下的三宗地都是單獨(dú)競(jìng)拍獲得。
自持時(shí)代的泛全國(guó)化
目前在運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)的北京房企中，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等都給自持商品房運(yùn)營(yíng)方式帶來(lái)一些示范，比如萬(wàn)科的泊寓業(yè)務(wù)、龍湖的“冠寓”，但由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，至今沒(méi)有準(zhǔn)確的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)衡量效果，不過(guò)業(yè)內(nèi)對(duì)于租賃為主的運(yùn)營(yíng)方式仍有期待。
“如果按照當(dāng)前的租賃市場(chǎng)的改革和方向來(lái)看，租賃市場(chǎng)更應(yīng)該理解為藍(lán)海。這有兩個(gè)特征。第一、雖然租賃市場(chǎng)的各類交易早已存在，但是都以零碎的散狀的為主，即不存在機(jī)構(gòu)化的或規(guī)?；淖赓U業(yè)務(wù)；第二、當(dāng)前在機(jī)構(gòu)運(yùn)作、土地制度創(chuàng)新、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等方面有較大的改革魄力，在經(jīng)營(yíng)模式等方面勢(shì)必會(huì)帶來(lái)較大的改變，也會(huì)帶來(lái)較多的創(chuàng)新，相應(yīng)的企業(yè)的市場(chǎng)份額有待形成，所以這都提供了一個(gè)較大的具有想象空間的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示。
據(jù)了解，在自持商品房租賃運(yùn)營(yíng)方面，除了北京，其他城市也在推進(jìn)，甚至比北京還要走的更快，比如上海就已經(jīng)明確提出了租賃用地和租賃用房，這和自持還是有差異的，而深圳的數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初深圳全市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已突破100家。
專家認(rèn)為，自持后續(xù)或變成完全持有的概念，即一個(gè)社區(qū)不存在兩種不同的物業(yè)，而是全部租賃型的公寓，這是此類物業(yè)投資的一個(gè)重點(diǎn)，是房企需要關(guān)注的內(nèi)容。
至于房企在競(jìng)拍自持面積進(jìn)而轉(zhuǎn)入長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)之后的盈利周期問(wèn)題，實(shí)際上在這些早期進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商中就有計(jì)算，曾有運(yùn)營(yíng)商表示在運(yùn)營(yíng)初期的五年時(shí)間里非常難做，但與這些運(yùn)營(yíng)商不同的是，開(kāi)發(fā)商的成本來(lái)自拿地和建設(shè)、并非存量房改造，另外則是背后的資本實(shí)力也有區(qū)別，例如預(yù)計(jì)龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)CEO邵明曉就曾對(duì)媒體表示，龍湖的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)3年后將開(kāi)始盈利。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，自持時(shí)代里，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的推進(jìn)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的影響值得期待，“實(shí)際上現(xiàn)在住房模式主要是三種，一種是普通商品住宅，這個(gè)是推崇100%的房產(chǎn)股權(quán)的，即產(chǎn)權(quán)；第二種是部分產(chǎn)權(quán)的，即共有產(chǎn)權(quán)住房；第三種是無(wú)產(chǎn)權(quán)的，即租賃住房。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)是不會(huì)自動(dòng)滅失的，所以這個(gè)時(shí)候反過(guò)來(lái)看，就相當(dāng)于政府和房企是否擁有住房的產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上只要產(chǎn)權(quán)清晰、定價(jià)清晰，那么房?jī)r(jià)就會(huì)比較平穩(wěn)，相應(yīng)的土地增值收益就容易分配?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
