樓市庫存回到7年前，這釋放出了什么信號？
樓市庫存回到7年前，這釋放出了什么信號？
在各類調(diào)控政策密集出臺和持續(xù)性棚改政策影響下，全國百城新建商品住宅成交均價(jià)漲幅連續(xù)12個(gè)月收窄。與此同時(shí)，百城住宅庫存規(guī)模連續(xù)36個(gè)月同比下跌，回落到七年前水平。
根據(jù)易居房研究院8月30日發(fā)布的《百城住宅房價(jià)報(bào)告》和《百城住宅庫存報(bào)告》顯示，在監(jiān)測的100個(gè)城市中，7月新建商品住宅成交均價(jià)12809元/平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.6%。截至2018年7月底，百城商品住宅庫存總量42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。
房價(jià)漲幅連續(xù)12個(gè)月收窄
數(shù)據(jù)顯示，7月份房價(jià)繼續(xù)抬頭。從歷史數(shù)據(jù)來看，2010年至2016年上半年，百城房價(jià)走勢相對平緩。從2016年下半年開始，房價(jià)曾出現(xiàn)過明顯拉升，當(dāng)年“930新政”出臺到2017年底，這一過快上漲的勢頭得到抑制。
2017年7月，房價(jià)漲幅曾創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%。在“房住不炒”的定位下，一年來房價(jià)漲幅曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個(gè)月的同比增幅收窄。
在100個(gè)城市之中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)分別為41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中：
一線城市4萬元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了16個(gè)月；
二線城市1.2萬元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了13個(gè)月；
三四線城市1萬元/平方米以上均價(jià)水平則持續(xù)了11個(gè)月。
值得注意的是，一線城市商品房住宅均價(jià)在今年1月創(chuàng)下了新高——42607元/平方米，隨后則總體處于下滑態(tài)勢。
從數(shù)據(jù)看，房價(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增多。今年1~7月份，房價(jià)上漲的城市數(shù)量分別為61個(gè)、72個(gè)、66個(gè)、69個(gè)、77個(gè)、74個(gè)和80個(gè)。張宏偉對每日經(jīng)濟(jì)新聞(微信號：nbdnews)記者表示，“
現(xiàn)階段的表現(xiàn)并不代表未來趨勢，后期(房價(jià))下降的城市數(shù)量還是會逐漸增加。由于企業(yè)資金面開始緊張，為了回款必然在價(jià)格上作出讓步，會帶動(dòng)整個(gè)市場未來一年左右有逐漸下滑。
“另一方面，當(dāng)前住宅均價(jià)略微走高，很大程度上跟最近一、兩個(gè)月，一二線城市項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。”張宏偉分析，“高端項(xiàng)目成交帶動(dòng)均價(jià)上漲，而實(shí)際上價(jià)格本身并沒有上漲，實(shí)際上有可能還有一部分是下跌的。起碼有一部分城市是結(jié)構(gòu)的因素導(dǎo)致了這種數(shù)據(jù)表現(xiàn)?！?
連續(xù)8個(gè)月樓市供小于求
報(bào)告顯示，2018年7月份，100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4694萬平方米，盡管環(huán)比減少8.9%，但同比增長21.3%，可見“淡季不淡”。
與4694萬平方米的成交量相比，7月份供應(yīng)量4419萬平方米，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢，并且這一情況已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了8個(gè)月。由于部分城市限價(jià)環(huán)境下，新推樓盤項(xiàng)目價(jià)格相對較低，認(rèn)購性價(jià)比較高，也帶來了部分城市的“搶房”的現(xiàn)象。
張宏偉預(yù)測，“下一階段一二線城市預(yù)售審批會加快，但是土地出讓節(jié)奏也需要跟上，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)才能夠跟得上。盡管一二線城市供應(yīng)會增加，但整體來講還是會因?yàn)槠髽I(yè)資金面的問題，導(dǎo)致銷售價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)?！?
一線城市進(jìn)入“補(bǔ)庫存”階段
報(bào)告顯示，2015年以來，全國百城城庫存規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，近三年，全國去庫存普遍取得了較好的效果。
截至今年7月底，百城新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，當(dāng)前城庫存規(guī)模相當(dāng)于回落到了七年前即2011年11月的水平。
其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、負(fù)1.5%和負(fù)0.2%，同比增幅分別為3.1%、負(fù)11.3%和負(fù)5.1%。
從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長，7月份同比正增長繼續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院判斷，一線城市正進(jìn)入“補(bǔ)庫存”的階段。
張宏偉預(yù)測，“三四線城市供應(yīng)量會加速，供求關(guān)系會因此發(fā)生變化，反而導(dǎo)致下半年到明年這些城市去庫存壓力加大?！?
