“不務(wù)正業(yè)”亦能“曲線救國(guó)”？多家上市公司靠賣房扭虧
在別人貪婪時(shí)恐懼，在別人恐懼時(shí)貪婪?！謧悺ぐ头铺?
一眾房企“去地產(chǎn)化”勢(shì)頭正勁，非地產(chǎn)上市公司卻靠賣房扭轉(zhuǎn)了企業(yè)虧損局面。
9月11日，一份wind數(shù)據(jù)報(bào)告讓政策趨嚴(yán)之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)再添?yè)渌访噪x。數(shù)據(jù)顯示，在已披露的三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市公司中，近20家非房企類上市公司依靠賣房扭虧。對(duì)于諸多企業(yè)來(lái)說(shuō)，并非主業(yè)的房地產(chǎn)，扮演了“白衣騎士”的角色。
此外，融資渠道逼仄，還債壓力迫近，“黑天鵝”事件頻發(fā)，非地產(chǎn)上市公司卻加緊投資性房地產(chǎn)投入。樓市圍城的現(xiàn)狀是，城外的人想沖進(jìn)來(lái),坐享利潤(rùn)；城里的人想走出去，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
其言鑿鑿，似乎也有跡可循。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年1680家上市公司合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)金額首破萬(wàn)億元，達(dá)到10477.12億元，這已是連續(xù)9個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)。
“所謂的房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)牢固不破，其實(shí)是由于很多產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)于萎縮，很難做出利潤(rùn)。至于賣房扭虧，是在此環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)對(duì)的一種現(xiàn)象?！眹?guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪時(shí)表示，相對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)，投資性房地產(chǎn)依舊具有難以比擬的利潤(rùn)空間優(yōu)勢(shì)，這是諸多上市公司投資持有投資性房地產(chǎn)的主要原因。
賣資產(chǎn)?！白饑?yán)”
何為投資性房地產(chǎn)？在百度百科中的釋義是賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。區(qū)別于職工宿舍、自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店等自用房地產(chǎn)及存貨的房地產(chǎn)。投資性房產(chǎn)主要依靠租金收入，當(dāng)然也能享受增值帶來(lái)的收益。
對(duì)于一些業(yè)績(jī)不佳的上市公司來(lái)說(shuō)，使出渾身解數(shù)沖業(yè)績(jī)，“賣房”扭虧已經(jīng)成為普遍路徑。
以ST新梅為例，9月4日，上海新梅置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，控股子公司對(duì)外銷售新梅大廈8處房產(chǎn)，包括辦公及商業(yè)兩種業(yè)態(tài)，總建筑面積為7118.15平方米，該房產(chǎn)評(píng)估值約為 1.2億元，評(píng)估單價(jià)為人民幣 16875.00 元/平方米，增值率約180%。
對(duì)于出售資產(chǎn)的原因，據(jù)公告稱，本次出售房產(chǎn)預(yù)計(jì)將為子公司至少增加約 3500 萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，將有利于公司進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。
“對(duì)于類似新梅等企業(yè)來(lái)說(shuō)，其本身是有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，所以屬于轉(zhuǎn)讓其自有房產(chǎn)。而部分或是投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，總體上說(shuō)，類似企業(yè)賣房都利好利潤(rùn)增加和現(xiàn)金流的改善。”易 居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司坐享賣房利潤(rùn)之外，非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)上市公司通過變賣資產(chǎn)、“曲線”提振業(yè)績(jī)的行為也不在少數(shù)。
GQY視訊的主營(yíng)業(yè)務(wù)為大屏幕拼接設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。2016年、2017年母公司凈利潤(rùn)一直不盡人意，連續(xù)兩年虧損。然而，據(jù)半年報(bào)顯示，公司預(yù)計(jì)2018年1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)盈利:2700萬(wàn)元-3200萬(wàn)元,比上年同期增長(zhǎng)203.34%-222.47%。這一情況的轉(zhuǎn)變?cè)从谄淙Y子公司洲際機(jī)器人出售“寧波市海曙區(qū)環(huán)城西路南段88號(hào)建筑物類固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)”，獲得非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益約為4453.52萬(wàn)元。
無(wú)獨(dú)有偶，博云新材、*ST成城、新華傳媒等20多家企業(yè)雖然大多數(shù)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都不是房地產(chǎn)，但因出售資產(chǎn)，獲利可觀，部分企業(yè)三季報(bào)有望扭虧為盈。
“流動(dòng)性應(yīng)該是投資性物業(yè)的優(yōu)先考慮的因素之一?！贝笾腥A購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜分析認(rèn)為，上市公司的贏利預(yù)期更多地來(lái)自于持有房產(chǎn)獲取溢價(jià)收益而不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，這說(shuō)明一是主營(yíng)業(yè)務(wù)贏利壓力較大，另一個(gè)是比較而言更看好持有房產(chǎn)帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)及對(duì)公司資信的提升作用，但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這對(duì)A股市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)負(fù)面因素。
事實(shí)上，早在房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱的2016年，就有百家上市公司加入賣房大軍，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)超過20億元，諸多涉獵的企業(yè)，多數(shù)主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)。對(duì)于為何賣房，多數(shù)上市公司在公告中表示“為盤活資產(chǎn)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率”，其實(shí)這些公司大部分存在期望“賣房保殼”或沖刺業(yè)績(jī)維護(hù)企業(yè)尊嚴(yán)。
“不務(wù)正業(yè)”的底氣
賣房扮靚業(yè)績(jī)只是其中的“冰山一角”，上市公司持續(xù)重倉(cāng)投資性房地產(chǎn)成為今年上半年的一大特點(diǎn)。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月26日，A股3582家上市公司中，有1664家上市公司持有投資性房產(chǎn)，占比47.11%，合計(jì)持有的房產(chǎn)市值達(dá)9905.14億元，同比增長(zhǎng)近兩成。A股公司半年報(bào)持有投資性房地產(chǎn)環(huán)比上一季度增長(zhǎng)5.8%。近10個(gè)季度以來(lái)，有3個(gè)季度金額環(huán)比增長(zhǎng)超過10%。
在“房住不炒”、政策趨緊的背景下，當(dāng)萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地、雅居樂等20余家房企撕掉單一的房地產(chǎn)標(biāo)簽， A股卻有近一半上市公司逆勢(shì)而行，重倉(cāng)投資性房產(chǎn)，隱藏在上市公司背后的是手握近萬(wàn)億的房產(chǎn)，涉及的規(guī)模及數(shù)量讓人咋舌。
根據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，從行業(yè)分布來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)成為持有投資性房地產(chǎn)最多的行業(yè)，合計(jì)持有4675億元位居首位。商業(yè)貿(mào)易、建筑裝飾分別以1547億元、969億元分列第二、三位。此外，非銀金融、交通運(yùn)輸、綜合、銀行等行業(yè)持有均超過300億元。
對(duì)此，一位證券投資的業(yè)內(nèi)人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，所謂“瘦死的駱駝比馬大”，樓市遠(yuǎn)比想象的堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)大幅下跌可能不大，房地產(chǎn)依舊是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“對(duì)于上市公司而言，它所面臨的較差的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是事實(shí)，但是融資渠道并不太收緊，貸得到錢，卻沒有地方投，越投越虧，錢就被投在投資性房地產(chǎn)，獲取一些利潤(rùn)的補(bǔ)充?！?
黃立沖認(rèn)為，很多公司把投資性房地產(chǎn)用于調(diào)節(jié)利潤(rùn)，最主要的原因是由于中國(guó)的貨幣環(huán)境。一方面是禁售、禁購(gòu)，銀行貸款趨緊，在流動(dòng)性受限的情況下，房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，第一，房?jī)r(jià)在大面上會(huì)上漲。企業(yè)可以通過投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估，獲得賬面上的利潤(rùn)；另外一方面，如果真的賣得出去，在關(guān)鍵上也能套現(xiàn)到一些錢。
同樣是來(lái)自數(shù)據(jù)寶的數(shù)據(jù)，今年上半年持有投資性房地產(chǎn)數(shù)量前十的企業(yè)分別是：美凱龍、中國(guó)建筑、中國(guó)平安、萬(wàn)科、金融街、招商蛇口、世茂股份、綠地控股、新城控股和陸家嘴，且公司持有投資性房地產(chǎn)超過200億元。
雖然絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司正在走向多元化的趨勢(shì)，隨著房企盈利規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)比例上有所“稀釋”，但從該資產(chǎn)的整體規(guī)模以及持有者的特征來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊在其盈利中占據(jù)舉足輕重的地位。此外，投資性房地產(chǎn)呈現(xiàn)的是一種強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)，險(xiǎn)資、重倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)的頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯。
以美凱龍為例，2018年半年報(bào)合計(jì)持有投資性房地產(chǎn)金額高達(dá)758.97億元居首。據(jù)半年報(bào)顯示，截至2018年6月末，公司經(jīng)營(yíng)75家自營(yíng)商場(chǎng)，其中自有商場(chǎng)51家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)。此外，諸如金融街、新城控股、世茂股份等商業(yè)板塊在其業(yè)務(wù)中占據(jù)重要比例的房企表現(xiàn)十分突出。
此外，中國(guó)建筑、中國(guó)平安分別以608.62億元、473.41億元的持有投資性房地產(chǎn)位列第二、三位。
對(duì)于中國(guó)建筑來(lái)說(shuō)，處置投資性房地產(chǎn)帶給集團(tuán)極豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。半年報(bào)顯示，2018年上半年，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5889億元，同比增長(zhǎng)12.1%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額362億元、歸母凈利潤(rùn)191.4億元，分別同比增長(zhǎng)9.7%、6.1%。
在野蠻的資本時(shí)代，急需找到投資渠道的險(xiǎn)資，兇猛的險(xiǎn)資因重組的現(xiàn)金流在房地產(chǎn)領(lǐng)域狂奔，中國(guó)平安在相繼成為碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝、華夏 幸福等房企第二大股東“寶座”之后持有投資性房產(chǎn)高達(dá)473.41億元，在一眾房企中脫穎而出。
“如果房?jī)r(jià)下跌，這些上市公司將會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)總體而言會(huì)低于加大對(duì)本產(chǎn)業(yè)的投資所產(chǎn)生的虧損風(fēng)險(xiǎn)。另外，在現(xiàn)在環(huán)境之下，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，政府也不希望出現(xiàn)過大的波動(dòng)。如果房?jī)r(jià)下跌的話，政府還會(huì)通過增加流動(dòng)性、放寬房貸方式來(lái)‘護(hù)盤’。政府現(xiàn)在的政策就是為了鎖住房?jī)r(jià)，讓它既買不了，也賣不了，價(jià)格保證一定的穩(wěn)定。”一位證券人士分析稱。
