中原地產(chǎn)：超50城市發(fā)文治理樓市亂象 房地產(chǎn)調(diào)控再升級(jí)
18日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、房屋管理局、公安局、司法局、國(guó)稅局、銀監(jiān)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，大力整治虛假信息、投機(jī)炒房、虛擬交易、違規(guī)提取公積金等違法違規(guī)行為。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯(lián)合開展專項(xiàng)行動(dòng)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。
從8月開始，全國(guó)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)監(jiān)管政策加碼的通知。這些政策最主要的特點(diǎn)是，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：從調(diào)控政策內(nèi)容看：8月來的調(diào)控政策，相比之前主要有幾點(diǎn)變化：
“打補(bǔ)丁”、“管秩序”成為最近2個(gè)月樓市調(diào)控的最重點(diǎn)，從住建部到主要城市，都在發(fā)布秩序整頓政策與文件。
首先：租賃市場(chǎng)頻繁加碼，包括北京等多個(gè)城市在8月份針對(duì)房租上漲發(fā)布政策，約談自如等長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)。各地開始調(diào)控房?jī)r(jià)同時(shí)調(diào)控租賃市場(chǎng)。
其次：約談再次出現(xiàn)，住建部約談?？凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)同志。，地方也約談房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)沙又有7家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)被約談,8月16日，湖北省住建廳會(huì)同省國(guó)土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽(yáng)、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個(gè)城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。
從調(diào)控的壓力看，繼續(xù)比之前加碼，數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動(dòng)城市+問責(zé)過快上漲，樓市調(diào)控在8月份從過去地方主導(dǎo)到現(xiàn)在地方負(fù)擔(dān)主體責(zé)任，但住建部等多部位加強(qiáng)指導(dǎo)。
中央等在調(diào)控中力度加大，包括7月31日的73字房地產(chǎn)定調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控加碼，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，和之前相比少了過快，對(duì)整體房地產(chǎn)調(diào)控的定位將出現(xiàn)再次變化。各地開始加碼嚴(yán)打房地產(chǎn)亂象。
第三：調(diào)控政策城市分布相比之前集中在二三線城市，8月單月房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布。30城市的各地巡查，更多的城市加入了調(diào)控的行列。房地產(chǎn)各種隨機(jī)檢查成為8月樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。
第四：呼和浩特從幾年前的最早取消限購(gòu)城市，到現(xiàn)在第一個(gè)表態(tài)取消去庫(kù)存，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，除極少數(shù)區(qū)域外，去庫(kù)存已經(jīng)到了結(jié)束的時(shí)候，大部分城市已經(jīng)需要補(bǔ)充庫(kù)存。
本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)超過38個(gè)月，銷售再創(chuàng)歷史記錄。2017年1-7月份，商品房銷售面積86351萬(wàn)平方米。商品房銷售額68461億元；2018年1-7月份，商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米。商品房銷售額78300億元。除一二線市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)外，三四線城市依然高位，特別是中西部區(qū)域，補(bǔ)漲的現(xiàn)象依然普遍存在。
三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，從全國(guó)看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢(shì)持續(xù)。一二線城市調(diào)控政策力度大，但上漲城市的數(shù)量依然較多。特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場(chǎng)平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達(dá)26%以上。東部出現(xiàn)了銷售面積的同比下調(diào)，但中西部上漲均超10%。
2014年6月末，商品房待售面積54428萬(wàn)平方米。庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個(gè)月最低。連續(xù)超過4年下調(diào)。整體看，全國(guó)性的去庫(kù)存周期已經(jīng)完成。
第五：多城市繼續(xù)抑制企業(yè)購(gòu)房，利用企業(yè)購(gòu)買住宅的，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是短炒客。投機(jī)需求集中。所以針對(duì)這類型購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)控，是房地產(chǎn)的補(bǔ)缺政策。
暫停企事業(yè)單位買住房，這一政策有可能繼續(xù)向多個(gè)城市蔓延。對(duì)于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來說，這個(gè)政策對(duì)于緩解市場(chǎng)供需緊張有明顯的影響。在其他大部分一二線城市，都有企業(yè)買房的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)這一政策有望多城市復(fù)制。
多個(gè)城市開始全面加碼調(diào)控，預(yù)計(jì)樓市升級(jí)的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，包括市場(chǎng)的平穩(wěn)將在政策推動(dòng)下逐漸出現(xiàn)。
在不停調(diào)控中，房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，這給調(diào)控帶來了政策邊界效應(yīng)持續(xù)遞減的影響。而地方政府事實(shí)上執(zhí)行的政策，對(duì)房地產(chǎn)依然是喊打超過真打，第6輪住建部開始主導(dǎo)的多部委調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將有積極推動(dòng)作用。
