深圳寫字樓空置率達(dá)23% 供應(yīng)大增租金下調(diào)
6月18日，高力國(guó)際在“2019年上半年深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望”會(huì)議上指出，深圳甲級(jí)寫字樓目前的空置率達(dá)到了23%。
某種程度上，這在市場(chǎng)的預(yù)期之中。早在今年年初，房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司高力國(guó)際就預(yù)測(cè)，深圳寫字樓市場(chǎng)空置率將上升14個(gè)百分點(diǎn)至30%，平均租金將下滑4%。
一個(gè)主要的原因是供應(yīng)量大增。相比于2018年，深圳的寫字樓總面積在2019年至2022年，預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)約100%，其中一定程度緣于深圳前海有大量新增寫字樓在建。
此外，從需求端來看，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)整頓的影響仍在進(jìn)一步釋放，疊加當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一季度深圳新登記外資企業(yè)同比下降75%。短期來看，深圳的寫字樓市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。
但長(zhǎng)期來看，分析人士普遍認(rèn)為，深圳正處于粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇之中，占據(jù)創(chuàng)新高地的深圳具有重要的戰(zhàn)略意義，由此產(chǎn)生的辦公需求也值得期待。
空置率走高，租金下挫
6月18日，高力國(guó)際在“2019年上半年深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望”會(huì)議上指出，深圳甲級(jí)寫字樓目前的空置率達(dá)到了23%。
而在2018年第二季度末，這一數(shù)字為13.6%。
戴德梁行指出，今年一季度，廣州的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率為4.1%，這一數(shù)字創(chuàng)下了歷史新低，其原因是琶洲商務(wù)區(qū)吸納量強(qiáng)勁，一季度廣州寫字樓市場(chǎng)也沒有新增供應(yīng)。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)則顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至4.7%，整體需求略有回升。
深圳甲級(jí)寫字樓空置率的上升，也使得租金增速承壓，2019年上半年租金小幅下挫至236元/月/平米。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，降幅主要是福田甲級(jí)寫字樓的帶動(dòng)，尤其是P2P行業(yè)紛紛撤離有關(guān)，而撤離在去年底結(jié)束。
今年一季度，福田區(qū)也仍然在出現(xiàn)退租現(xiàn)象，全區(qū)凈吸納量為負(fù)1.2萬平米。
2018年，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)整頓，監(jiān)管趨嚴(yán)，一些企業(yè)倒下。而網(wǎng)貸平臺(tái)爆雷等事件的影響，也讓業(yè)主方變得更加謹(jǐn)慎。
福田區(qū)一座寫字樓管理處的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在整棟樓里已經(jīng)沒有互聯(lián)網(wǎng)金融類企業(yè)了。有的是主動(dòng)離開，有的到期了業(yè)主方不再續(xù)租，或者直接清退，新找上門來的也已經(jīng)不租了。
“公安局來了好幾次，(這一類企業(yè))風(fēng)險(xiǎn)還是比較大?！痹撊耸勘硎尽?
2018年，作為深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)之一的金融業(yè)，增加值僅比上年增長(zhǎng)3.6%。
空置率走高租金下挫，除了需求端的變化之外，另一個(gè)原因是深圳寫字樓的供應(yīng)近年來持續(xù)處于較高水平。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，深圳全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到553萬平米，環(huán)比和同比分別上漲8.3% 和19.3%。
當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是影響因素之一。一位在福田中心區(qū)租用辦公樓的創(chuàng)業(yè)者說，最近一段時(shí)間了解了深圳的寫字樓市場(chǎng)，核心區(qū)域的租金也在下降，這也反映了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
一個(gè)更直觀的數(shù)據(jù)是，今年一季度深圳GDP增長(zhǎng)7.6%，與去年全年的增速水平一致。但在2017年，深圳的GDP增速為8.8%。
深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，深圳新登記企業(yè)57728戶，同比下降13.7%。其中，內(nèi)資企業(yè)20戶，較去年同期減少了6戶，同比下降23.1%；私營(yíng)企業(yè)56304戶，同比下降8%；外資企業(yè)1404戶，同比下降75%。
市場(chǎng)長(zhǎng)期仍較樂觀
在空置方面，前海尤其突出。
高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，甲級(jí)寫字樓空置率方面，福田達(dá)16.1%，南山為21.7%，前海則高達(dá)65.7%，全市平均為23.3%。前海由于大量供應(yīng)入市，并且該板塊基建及配套不完善，市場(chǎng)還未成熟，所以空置率較高。
6月17日，深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局關(guān)于印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》的通知。其中，在前海片區(qū)達(dá)到一定條件的租戶，每年可獲得高達(dá)500萬元的辦公用房租金補(bǔ)貼，并且可連續(xù)享受三年。
該補(bǔ)貼辦法明確指出，為降低深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，引導(dǎo)注冊(cè)企業(yè)加快回歸前海扎根經(jīng)營(yíng)，加速產(chǎn)業(yè)和人才集聚。
有分析指出，政府出錢支持寫字樓出租，這在深圳尚屬首次。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，前海在此前已經(jīng)啟動(dòng)了“企業(yè)歸巢”三年行動(dòng)計(jì)劃，這次的補(bǔ)貼政策，也是為了鼓勵(lì)在前海注冊(cè)的企業(yè)回來辦公。從客觀效果來看，會(huì)使得片區(qū)的辦公樓空置率降低。
未來的情況會(huì)怎樣？
高力國(guó)際方面表示，根據(jù)深圳甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量和需求量測(cè)算，深圳甲級(jí)寫字樓目前的空置水平或延續(xù)至2021年。但考慮到深圳在科技方面的優(yōu)勢(shì)，前景仍然“相對(duì)比較樂觀”。
吳睿也認(rèn)為，短期內(nèi)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，壓力的確比較大，但深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部增長(zhǎng)和外部增長(zhǎng)基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與甲級(jí)寫字樓的需求存在一定的正相關(guān)關(guān)系。
2018年，深圳的三產(chǎn)比例為0.1：41.1：58.8，第三產(chǎn)業(yè)的比重未超過六成。相比之下，同期北京、上海和廣州的第三產(chǎn)業(yè)比重分別為81.0%、69.9%和71.8%。
據(jù)第一太平戴維斯測(cè)算，根據(jù)深圳第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來五年的甲級(jí)寫字樓吸納量分別為55.2萬，61.3萬，68.1萬，75.6萬和83.9萬平米。短期內(nèi)供過于求造成空置率承壓，但在2021年及之后吸納將會(huì)開始超越供應(yīng)，屆時(shí)空置率預(yù)計(jì)將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定。
另一個(gè)讓市場(chǎng)感到樂觀的因素在于，深圳寫字樓的大宗交易變得活躍。吳睿表示，自2019年大灣區(qū)規(guī)劃公布以來，機(jī)構(gòu)投資者加大了對(duì)灣區(qū)門戶城市的關(guān)注力度，深圳寫字樓價(jià)值的成長(zhǎng)性以及灣區(qū)門戶城市的戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為外資和險(xiǎn)資重點(diǎn)考慮的因素。
