共有產(chǎn)權(quán)房時代來臨：房子你一半政府一半
近日，西安市、廣東省等多個省市發(fā)布推進共有產(chǎn)權(quán)住房的實施方案及意見，從2014年開始提出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，在更大范圍上得到推廣。從政策的決心來看，共有產(chǎn)權(quán)房時代正在來臨。
共有產(chǎn)權(quán)住房，顧名思義，是指政府和個人共同出資、共有產(chǎn)權(quán)、共享增值收益的房產(chǎn)，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，能降低中低收入住房困難家庭、各類人才購房門檻。
中國的住房體系正在重構(gòu)，過往多年，由市場商品房與政府保障房構(gòu)成的“二元結(jié)構(gòu)”或?qū)⒈淮蚱疲鉀Q既買不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”住房難題被提上日程。作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權(quán)房、商品房、保障房、租賃住房將構(gòu)成多主體、多層次的住房體系，助力長效機制的建設(shè)。
多地推出共有產(chǎn)權(quán)房
共有產(chǎn)權(quán)住房有望打破市場商品房與政府保障房的“二元結(jié)構(gòu)”，重構(gòu)中國的住房體系，其初衷是解決“夾心層”的住房難題。近期，全國多地發(fā)布推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的通知，首先從政策和決心上宣布，共有產(chǎn)權(quán)房時代的來臨。
9月14日，西安發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》的通知，提出推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，20%居住用地以共有產(chǎn)權(quán)的形式建設(shè)限地價、限售價的“雙限房”。
9月11日，廣東省住建廳印發(fā)《關(guān)于推進共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（簡稱《征求意見稿》），明確廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合條件的城鎮(zhèn)無房家庭，每戶家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并享受與購買商品住房同等的落戶、入學(xué)等公共服務(wù)，且購買滿十年之后，購房者可增購全部產(chǎn)權(quán)。
3個月前，6月份，廣東發(fā)布了相關(guān)通知，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五市試點探索共有產(chǎn)權(quán)住房，試點期限為一年。目前，此五城在共有產(chǎn)權(quán)住房上的探索和推進程度不一。如深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房以安居型商品房的模式實行，2014年以來，深圳累計供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房（安居型商品房）約1.7萬套；而廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房主要在南沙推進，重點解決區(qū)域內(nèi)中高層次人才的居住需求。
盡管廣東各地市思路不盡相同，但廣東還是有望成為第一個在全省范圍內(nèi)全面鋪開共有產(chǎn)權(quán)住房的地區(qū)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者表示，廣東出臺共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)政策意見稿，體現(xiàn)了“房住不炒”的精神，也是“多主體供給、多渠道保障”的政策體現(xiàn)。
今日，觀察人士談起共有產(chǎn)權(quán)住房，常謂之新生事物，因此在比較、評價時缺乏參照，無先例可循。但實質(zhì)上，早在2014年，國家已提出共有產(chǎn)權(quán)住房概念，北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安成為共有產(chǎn)權(quán)房首批試點的6個城市。
此后，國家陸續(xù)發(fā)布系列政策和指導(dǎo)意見，提出在住房供求矛盾突出的熱點城市，增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，支持北京、上海等城市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作，也指出要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。
2018年，無疑是共有產(chǎn)權(quán)住房落實、鋪開推廣的一年。
第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，北京、福州、南京、廣東、西安等在內(nèi)的多個省市在進行共有產(chǎn)權(quán)住房的探索。2017年10月，北京首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目已公開搖號，而9月10日，福州市首批共有產(chǎn)權(quán)住房進入申請階段。
搭建多元住房供應(yīng)體系
從本質(zhì)上來說，共有產(chǎn)權(quán)住房介于商品房和保障房之間。
綜合過去兩年多個調(diào)控政策和建立長效機制精神，未來國家將針對不同的收入階層，推出不同層次、類型的住房產(chǎn)品，真正形成高端有市場，中端有支持，低端有保障。共有產(chǎn)權(quán)住房無疑指向中端。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市的出現(xiàn)，與近年房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。在大規(guī)模的保障房建設(shè)過程中，涌現(xiàn)出不少既買不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”，而解決這部分人的住房問題便提上日程。
過去北上廣深等重點城市的住房價格出現(xiàn)飛速增長，究其原因，莫不是人口持續(xù)流入以及商業(yè)銀行信用快速擴張的結(jié)果。
2016年第四季度以來，限購限價限貸等政策陸續(xù)出臺，這是中短期內(nèi)調(diào)控政策的作用力，主要是為避免過度投機及由此導(dǎo)致的收入不平等的社會問題，遏制房價過快過熱上漲的勢頭。
9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，總體來看，一二三線城市商品住宅銷售價格穩(wěn)中有漲，除了新建住宅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其余67個城市房價全部上漲。
不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、成交結(jié)構(gòu)、統(tǒng)計口徑等原因，這份涵蓋70個大中城市在內(nèi)的住房變動數(shù)據(jù)便不能完全真實反映市場。
金九銀十，向來是樓市傳統(tǒng)的交易旺季，但今年金九銀十來得悄無聲息，恒大等多個開發(fā)商正在降價促銷，調(diào)控沒有放松，市場寒意也沒有退去。
在去杠桿深化、調(diào)控步步收緊的情況下，目前，一二線樓市已呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，但百姓住房難題仍有待解決。
單靠共有產(chǎn)權(quán)住房，抑或是商品房，還是保障房，均無法解決樓市深度頑疾，住房供給和需求矛盾需要全范圍、多層面地落實解決。顯然，商品房與保障房的“二元結(jié)構(gòu)”體系已建設(shè)應(yīng)用多年，作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權(quán)住房一端需要加快補齊。
共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)正式呼應(yīng)了“房住不炒”的定位，也是加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度中的重要一環(huán)。
深圳等城市正在加快建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。以后深圳的住房供應(yīng)市場中，商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%、人才住房占住房供應(yīng)總量的20%、安居型商品房占20%、公租房占總量的20%。
作為市場參與主體，開發(fā)商尤其關(guān)注市場變動。一名TOP20的房企投拓人士告訴第一財經(jīng)，“目前公司對市場上的共有產(chǎn)權(quán)用地還保持觀望態(tài)度，不會輕易出手。價格方面，毫無疑問，共享產(chǎn)權(quán)住房會分流部分需求，但對市場價格真正造成的影響，還需要看相應(yīng)規(guī)模和貨幣政策?！?
