成都房協(xié)會長王曉白：房地產(chǎn)并非“末日來臨”而是“新的開始”
思考是王曉白的能量。干了34年房地產(chǎn)，王曉白很熟悉房地產(chǎn)改革發(fā)展歷程，他很愛護這個行業(yè)，也時常要求同行把握分寸優(yōu)好發(fā)展不負時代。
對形勢，他不贊成房產(chǎn)行業(yè)“末日來臨”的說法。反而認為，行業(yè)發(fā)生了根本性的、歷史性的巨大變化，是又一個“新時代”的開始。
對產(chǎn)品，王曉白認為“高端化”“精品化”是今后商品住宅的發(fā)展趨勢，他建議業(yè)內(nèi)同仁和營銷策劃界朋友們在產(chǎn)品宣傳中盡可能少用或不用“豪奢”二字，而主張用“高雅”與“綠色”來引導(dǎo)高端住宅的消費。他崇尚古人對居所追求那種“美好”和“雅宅”的情愫，在他的視界里，“美好”和“雅宅”有三層意境，一是莊子所講“素樸而天下莫能與之爭美”，二是宋代詩人林逋所說“竹樹繞吾廬，清深趣有余”，三是清代鄭板橋所寫“室雅何須大，花香不在多”。
房產(chǎn)新時代，王曉白的思考與觀點，對于房地產(chǎn)同行，有參閱的價值與需要。
三大特點，中國房地產(chǎn)業(yè)已進入全新時期
中國房地產(chǎn)報：一些人認為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)已是窮途末路，成都業(yè)界也出現(xiàn)了“末日來臨”的恐慌，您作為已在這個行業(yè)干了34年的“房產(chǎn)老兵”和成都市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長，怎么看這些情緒？
王曉白：客觀地講，以行政手段為主的房產(chǎn)調(diào)控越來越強，流動性短缺的壓力越來越大，使房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的形勢嚴峻，確實是史無前例的。
但是，我很不贊成這種房產(chǎn)行業(yè)的“末日來臨”之說法。我認為，應(yīng)當(dāng)說行業(yè)發(fā)生了根本性的、歷史性的巨大變化，甚至可以說這是行業(yè)又一個“新時代”的開始。
中國房地產(chǎn)報：這個“新時代”的“新”，主要表現(xiàn)在哪些方面？
王曉白：我個人覺得，至少會體現(xiàn)在以下三個方面。一是在解決住房問題的制度層面，國家已決定必須實現(xiàn)由主要靠市場向靠“多主體、多渠道”的根本性轉(zhuǎn)變；二是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑上，已經(jīng)迫使我們由過去的“量”的快速擴張，轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)”的穩(wěn)步提升；三是在商品住宅的建設(shè)上，已經(jīng)開始由以“剛需房”為主的規(guī)?；D(zhuǎn)變?yōu)橐浴案纳品俊睘橹鞯牟町惢?
中國房地產(chǎn)報：如何理解國家下決心在住房制度上來一個根本轉(zhuǎn)變？
王曉白：五年多前的十八大報告就已提出了“要建立市場配置和政府相結(jié)合的住房制度”。十九大報告則進一步明確地提出了“房住不炒”的定位和加快建設(shè)“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這就告訴我們，新一屆黨中央已認識到企圖完全通過市場化的方案來解決中國城市住房和高房價問題的老模式已走到盡頭，必須下決心對老模式進行改革。這大概就是大家所說的“第二次房改”吧！
中國房地產(chǎn)報：您認為的“多主體供應(yīng)、多渠道保障”是指哪些主體與渠道？
王曉白：這實際上就是人們常說的“多結(jié)構(gòu)的住房新體制”。在新體制下，房屋的結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體，大約可分三類：一是目前的商品房，供應(yīng)主體為開發(fā)商；二是平價住宅（如過去的經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在的自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等），供應(yīng)主體為政府平臺公司，產(chǎn)權(quán)為政府公司與擁有部分產(chǎn)權(quán)者共有；三是保障房（如廉租房和公租房），供應(yīng)主體為政府相關(guān)機構(gòu)或平臺公司。
中國房地產(chǎn)報：后兩類產(chǎn)品已經(jīng)存在，怎么說是“新體制”呢？
王曉白：目前是以第一類為主，后兩類為輔。新的體制則是要逐步實現(xiàn)以后兩類為主，第一類為輔。
以深圳為例，已明確提出后兩類今后須占到城市房屋供應(yīng)量的60%。也就是說，開發(fā)商將由城市房屋的供應(yīng)主角，逐步變?yōu)榕浣恰?
房產(chǎn)商要提供“美好雅宅”，而不是“豪奢”
中國房地產(chǎn)報：這些重大變化，將給房企帶來什么樣的深遠影響？
王曉白：純粹市場化的這一塊，它的供應(yīng)量必然逐漸減少。新的體制決定了剛需型的、中低端的需求將主要由后兩類供應(yīng)主體和渠道來解決，只剩下改善型的、高端的、投資性的，保留在商品房這一塊。這就是說，從商品房的產(chǎn)品來看，只能走精品化、個性化（差異化）之路；從企業(yè)的數(shù)量與規(guī)模上，必然會由“亂世英雄起四方”的分散化，轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌咝蹱幇浴钡募s化。這也就迫使眾多的房企（尤其是中小房企）必須走轉(zhuǎn)型之路，即使是大型房企，也將由純粹的房屋供應(yīng)商，轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊篮蒙畹姆?wù)商”。
中國房地產(chǎn)報：您剛才談到的未來的房產(chǎn)市場將主要滿足于“高端住宅”需求與商品住宅“精品化”，與當(dāng)今市場上一些企業(yè)所宣傳的“豪宅”和“頂級奢屋”有什么不同？
王曉白：有關(guān)這個問題，建議我們都學(xué)習(xí)一下十九大報告中的兩段話。一段是：“倡導(dǎo)簡約適度、綠色低碳的生活方式，反對奢侈浪費和不合理消費，開展創(chuàng)建節(jié)約型機關(guān)、綠色家庭等行動”，另一段是：“文化是一個國家、一個民族的靈魂。文化興，國運興，文化強，民族強”。用這兩段話來指導(dǎo)我們未來精品住宅的建設(shè)標(biāo)準，就應(yīng)當(dāng)是綠色環(huán)保的、舒適智能的、簡約適度的，而且應(yīng)當(dāng)是富有民族特色與文化內(nèi)涵的。這幾點絕非是“豪”“奢”二字所包含的。
中國房地產(chǎn)報：您怎么看“豪宅”“奢屋”？
王曉白：我個人認為，用“豪”“奢”二字來定位高端（或精品）住宅，是住宅產(chǎn)品宣傳上的一種錯誤導(dǎo)向，因為它遺棄了“簡約適度”和“崇德尚文”的民族傳統(tǒng)。
由于讀電大時我學(xué)的是中文專業(yè)，三句話不離本行，咱們就先從“豪”“奢”的字面意義上做點分析吧：
“豪”：本義為帶刺的豬（豪豬），懶，刺長扎人。多為貶義：強橫霸道（如土豪、豪強、豪紳、巧取豪奪），有權(quán)有勢（如唐詩中的“豪門腐梁肉”）；褒義用于比喻氣魄大、不拘束，無所顧忌和武夫之義（如豪放、豪邁、豪杰）。
“奢”：幾乎全為貶義，指浪費、不節(jié)儉，夸大（如奢言）、過多、排場大（如奢靡）、過分（如奢望）。
“奢侈”：指揮霍浪費、愛慕虛榮，過分追求享受、浮華。
“奢侈品”：在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品，又稱為非生活必需品。
基于以上分析，我始終認為，這些年來，我們的一些同行過分地宣傳“豪宅”“奢屋”，在事實上是迎合了部分“暴發(fā)戶”的顯貴斗富心理，助長了頹廢萎靡之風(fēng)，也許，這也是使我們行業(yè)與廣大民眾對立起來的重要原因之一吧！
因此，雖然我認為“高端化”“精品化”是今后商品住宅的發(fā)展趨勢，但卻建議業(yè)內(nèi)同仁和營銷策劃界的朋友們在宣傳中盡可能少用或不用“豪奢”二字，而主張用“高雅”與“綠色”來引導(dǎo)高端住宅的消費。談到這里，許多古代文人雅宅的美好畫面突然呈現(xiàn)在我的腦海之中。所以，我想用古人談“美好”和“雅宅”的幾句詩文來加以說明：第一句是莊子的“素樸而天下莫能與之爭美”、第二句是宋代詩人林逋的“竹樹繞吾廬，清深趣有余”、第三句就是清代鄭板橋所寫的“室雅何須大，花香不在多”。
房價既不會暴漲，也不會暴跌
中國房地產(chǎn)報：房價是一個很敏感的問題，請您對成都未來的房價作一個預(yù)判。
王曉白：關(guān)于“房價”，這是全社會最關(guān)心的問題之一。我認為成都未來的房價，可以用兩個“不會”和一個“穩(wěn)步”來概括。即：從近期來看，既不會暴漲，也不會暴跌；在一定的歷史時期內(nèi)，則是穩(wěn)步上升。
中國房地產(chǎn)報：為什么？
王曉白：“不會暴漲”的原因在于各級政府的調(diào)控政策不會放松，近幾年的現(xiàn)實已經(jīng)證明，這只“有形的手”確實是十分有力的，在正常的情況下，幻想房價在短期內(nèi)“報復(fù)性上漲”，幾乎是不可能的。“不會暴跌”，除了為保持社會和金融的穩(wěn)定等政治經(jīng)濟因素外，建房成本中，所占比例最大的樓面地價的高企和人工及建材價格的不斷增長，是其最有力的剛性支撐。這就使購房者們坐等房價大跌的愿望，只能是一場美好的夢。而這一點，對于成都這種在同類城市中房價基礎(chǔ)相對較低，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)展相對更快，人口凈流量持續(xù)增長，且宜居宜業(yè)的美譽度位居全國前列的新一線城市來說，更是如此。
中國房地產(chǎn)報：房價不會暴跌且會增長的這些看法，與您前面所談的“住房新體制”之改革已經(jīng)開始的大趨勢是否有點矛盾？
王曉白：別忘了，我所講的房價不會暴跌的時間是“近期”，將穩(wěn)步增長的時間是限制在“一定的歷史時期”內(nèi)的。因為，新的“房改”，將是一個艱難的、探索性的漫長過程。即使是一直走在改革前沿，且地方政府對土地財政依賴度最低的深圳，其將商品房占供應(yīng)總量壓到40%的宏偉規(guī)劃，實現(xiàn)時間也定的是2035年（即還需要17年）。至于其他城市，目前連規(guī)劃的制定工作都尚未啟動或完成。況且，即使是住房的新體制實現(xiàn)之后，由于商品房的數(shù)量大大減少，即使不會出現(xiàn)任志強先生說的“有錢也買不到房”，但至少會使“物以稀為貴”的狀況變?yōu)榭赡?。因為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，對“改善型住宅”的需求必然會越來越多、要求的標(biāo)準也會越來越高。只要這部分購房者能夠承受，且交得起房地產(chǎn)稅，則不會涉及民生保障問題，政府也就再無必要非對它采取“限價”“限購”之類的行政手段來進行“調(diào)控”，而只能讓它“隨行就市”了。
中國房地產(chǎn)報：業(yè)界很關(guān)心調(diào)控政策走向，您對調(diào)控政策的預(yù)期是什么樣的？
王曉白：作為一個基層房協(xié)的負責(zé)人，我既無資格與條件，也無能力和水平來對下步的政策走向加以準確地預(yù)判。不過，既然非要讓我講講，我就談點個人的理解，但不代表協(xié)會。
在這里，我想用兩個“不了”來概括我的研判，即：從時間上看，既是短不了，也是長不了。
所謂“短不了”，這是因為，目前的調(diào)控政策雖然是“不得已而為之”的事，但卻又是各級政府層層下達的任務(wù)，對于房價增長過快的城市，市長是要被約談問責(zé)的。因此，我們不能期望短期內(nèi)會有大的調(diào)整。所謂“長不了”，是因為它既不符合客觀的經(jīng)濟規(guī)律，也不屬于中央所要求的“長效機制”。就拿“面粉貴于面包”（即樓面地價高于建房總成本）一事為例，近兩年來，許多地方的政府部門往往是，既嚴格限制商品房價，又堅持土地拍賣市場的高地價，導(dǎo)致多地都出現(xiàn)過土拍市場的樓面地價（底價）標(biāo)準幾乎高于同一區(qū)域商品房限價標(biāo)準的奇葩現(xiàn)象。所以，今年1月至7月，全國流拍地塊竟高達796宗，多于去年同期121%。成都也是如此，今年1至8月，流拍或“因故終止出讓”的地塊已達22宗。2018年8月15日，四川的成都、南充、廣漢上市的地塊共計9宗，其中，雖然有開發(fā)商參與競拍，但因未達到政府部門內(nèi)定的“底價”而流拍的竟達7宗。這種土地流拍的“常態(tài)化”，必然會倒逼政府不能不理性地調(diào)整相關(guān)政策。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)堅信各級政府一定會實事求是地面對房地產(chǎn)業(yè)所面對的問題與困難。大家都知道，成都武侯祠內(nèi)早就有一幅聞名于世的“攻心聯(lián)”，其下聯(lián)的第一句講的就是：“不審勢即寬嚴皆誤”。同樣，作為房產(chǎn)企業(yè)，也必須冷靜地面對現(xiàn)實，注意審時度勢，切實做到，既不要饑不擇食地輕舉妄動，又不能萎靡不振、坐以待斃，而只能與時俱進、順勢而為，努力使自己適應(yīng)于住房制度的新變革。
中小房企要看到自己的優(yōu)勢
中國房地產(chǎn)報：許多業(yè)內(nèi)人士都認為，在這場房地產(chǎn)的大動蕩中，被淘汰出局的首先是中小房企。您贊同這種看法嗎？
王曉白：必須承認，這種看法是有依據(jù)的。因為“優(yōu)勝劣汰”是不可抗拒的客觀規(guī)律。但是，我必須強調(diào)的是，“小”并不等同于“劣”，“大”也不能完全與“優(yōu)”劃等號。
剛才你提到了“生存法則”，這就使我也想起了達爾文在《物種起源》中的那段經(jīng)典論述：“存活下來的物種，不是那些最強壯的種群，也不是那些智力最高的種群，而是那些對變化做出最積極反應(yīng)的物種?！币虼?，我認為，“被淘汰的首先是不能對大變革作出積極反應(yīng)、未能及時應(yīng)變的房產(chǎn)企業(yè)，尤其是坐以待斃的中小房企”。
金房集團也屬于“本土中小房企”的范疇，所以，我對中小房企的弱點與困難感同身受，同時也意識到我們所面對的危機確實要比大型房企嚴峻得多，故更需要對這場大變革做出更積極、更迅速的反應(yīng)。我還認為，面臨危機，我們很有必要重新讀一讀毛主席在抗日戰(zhàn)爭時期所講的關(guān)于八路軍之“小老虎”有辦法對付日本“大驢子”的故事和“在困難的時候，要看到成績，要看到光明，要提高我們的勇氣”的名言。
在這里，我建議大家把“要看到成績”理解為“要看到自己的優(yōu)勢”，充分認識到在“人脈”“地脈”和“船小調(diào)頭快”等方面，我們都有著許多大企業(yè)所難以具備的條件。這些優(yōu)勢，恰恰又是在大變革中最為需要的“資本”。所以，絕不應(yīng)當(dāng)妄自菲薄，失去信心，自己先打敗了自己。
我想，只要我們真正做到既努力學(xué)習(xí)大型標(biāo)桿房企重視規(guī)范管理和技術(shù)創(chuàng)新的經(jīng)驗，又注意學(xué)習(xí)其他行業(yè)的中小企業(yè)善于在惡劣環(huán)境中生存發(fā)展的品質(zhì)（如：愿意掙小錢、掙慢錢、掙辛苦錢的艱苦奮斗精神），徹底摒棄在溫室中野蠻生長的傳統(tǒng)觀念（如：只習(xí)慣于掙大錢、掙快錢、掙輕松錢的“開發(fā)商思維”），揚長避短、出奇制勝，就必然能在“新變革”中重新打出自己的一片“新天地”。
正如習(xí)近平總書記最近幾次所強調(diào)的，“改革有陣痛，但不改革就是長痛”。在遭遇劇烈“陣痛”的關(guān)鍵時刻，我認為偉人毛澤東所講的“勇氣”二字尤為重要，因為，“狹路相逢勇者勝”。我堅信，只要咱們能敢字當(dāng)頭、隨機應(yīng)變、團結(jié)拼搏，就必然會沖出峽谷，也就一定會像涅槃的鳳凰一樣，在投入大變革的熊熊烈火之“陣痛”中重獲新生！
