中國家庭應(yīng)從“買房者”向“房地產(chǎn)投資者”轉(zhuǎn)變
在過去的20年間，房地產(chǎn)無疑是中國居民財(cái)富增長最大的驅(qū)動(dòng)力之一。研究顯示，中國家庭住房擁有率高達(dá)87%，城鎮(zhèn)人口中擁有兩套及以上住房的家庭比例則超過21%，房產(chǎn)價(jià)值占中國家庭總資產(chǎn)的比例接近60%——這些數(shù)據(jù)都遠(yuǎn)高于美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家。
房地產(chǎn)的巨大財(cái)富效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長階段、政策環(huán)境和文化傳統(tǒng)的關(guān)系密不可分；但綜合多方面因素考慮，清和學(xué)院研究中心認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的階段，居民的房地產(chǎn)投資行為也將從投資邏輯和方式上發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。
買房的杠桿效應(yīng)、穩(wěn)定性與成本
直觀上看，中國居民不停買房的邏輯似乎就是住房價(jià)格上漲；但其實(shí)杠桿使用的便利以及持有、交易成本的低廉也是極為重要的兩個(gè)因素。
首先，杠桿的使用使房地產(chǎn)的回報(bào)絕對(duì)領(lǐng)先于其他投資機(jī)會(huì)。例如，北京房價(jià)在2002-2017年間上漲了13.2倍，而同期茅臺(tái)股票的價(jià)格則上漲更多，達(dá)到14.7倍；但是在加入房貸這個(gè)杠桿因素后，投資房產(chǎn)的收益將輕松達(dá)到投資茅臺(tái)的2-3倍。
因此，房貸也成了中國居民部門總體負(fù)債的主要來源，占比近60%。截至2018上半年，中國個(gè)人住房貸款余額已達(dá)24萬億，占GDP的比例約為28%，已經(jīng)達(dá)到日本80年代中泡沫膨脹時(shí)期的水平。相比之下，A股的融資余額則僅有8500億左右。
雖然中國居民儲(chǔ)蓄率較高，償債能力較強(qiáng)，但杠桿率的快速提升已經(jīng)引起中央的高度重視；在嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)、“住房不炒”的政策背景下，更多限貸政策的出臺(tái)使個(gè)人越來越難以在房地產(chǎn)投資中使用杠桿——有的城市對(duì)二套房的首付比例要求高達(dá)80%，對(duì)三套房則干脆采取停貸措施；這些政策使個(gè)人房貸余額的增速連續(xù)下滑：
（數(shù)據(jù)來源：央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告）
其次，在新的政策限制和稅收環(huán)境下，買房、屯房、賣房的成本正不斷上升。融360最新發(fā)布的報(bào)告顯示，截至8月，全國首套房貸款利率已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月上漲，達(dá)到5.69%，未來或還繼續(xù)保持小幅上漲態(tài)勢；同時(shí)，在十三屆全國人大最近公布的立法計(jì)劃中，房地產(chǎn)稅法已經(jīng)被列入條件比較成熟、5年內(nèi)擬提起審議的項(xiàng)目，房產(chǎn)稅的到來只是早晚問題。同理，在交易方面，自新“國五條”推出以來，各地也都強(qiáng)化了針對(duì)短期內(nèi)非自住房交易的稅收政策以抑制投機(jī)行為。
因此，在房價(jià)趨于平穩(wěn)的階段中，杠桿效應(yīng)的大幅弱化和成本的增加使得過往單純的買房投資模式不再有效。新形勢下，房地產(chǎn)在中國家庭的財(cái)富體系中將扮演什么角色？清和學(xué)院研究中心認(rèn)為，從中國國情和全球經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)未來仍將是重要的財(cái)富載體和投資選擇，但目前中國家庭的當(dāng)務(wù)之急是從“買房者”身份到“房地產(chǎn)投資者”身份的轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)投資的階段性機(jī)會(huì)、多元化和長期配置方向
投資者和買房者身份核心區(qū)別，在于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈認(rèn)知的深入程度；而要完成這種轉(zhuǎn)變，則需要調(diào)整投資邏輯和心態(tài)。
例如在當(dāng)下，買房者看到的是限購、限貸、限售等政策對(duì)實(shí)體住房投資和交易的制約，而投資者看到的卻是房子作為具有居住價(jià)值的資產(chǎn)，在中國城市化進(jìn)程繼續(xù)、居民住房升級(jí)需求依然旺盛的背景下，仍有很強(qiáng)的剛性需求支撐；在不確定性增多、資產(chǎn)荒重現(xiàn)之時(shí)，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍是極重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來源。
在買房者面對(duì)終端市場的疲軟而束手無策的時(shí)候，投資者卻從行業(yè)更上游看到了機(jī)會(huì)：在市場流動(dòng)性過剩的時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道極為豐富，資金供大于求，金字塔頂?shù)捻?xiàng)目很難滲透到個(gè)人投資者層面；但在供給側(cè)調(diào)整時(shí)期，即使十分優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目依然可能面臨開發(fā)和周轉(zhuǎn)的資金需求——這就為個(gè)人投資者提供了階段性的入場條件。
而當(dāng)前正是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生重大變化的節(jié)點(diǎn)。從2017年以來，為控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊，信貸、債券、信托以及諸多通道類渠道均受到了嚴(yán)格限制。有關(guān)研究近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年8月份，受監(jiān)測的85家典型房企累計(jì)融資總額為744億元，同比下降幅度達(dá)23%，較2017年的月均水平下降33%；1-8月，典型房企融資規(guī)模占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例也開始出現(xiàn)回落。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）
清和學(xué)院研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊的局面短期內(nèi)很難有較大改變，寶貴的資金將集中流向發(fā)展健康、償債能力強(qiáng)的房企；所以，通過定向融資計(jì)劃、私募股權(quán)基金等金融工具，參與底層資產(chǎn)清晰、增信措施到位和退出安排合理的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)將是現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資的主要機(jī)會(huì)。
另外應(yīng)該指出的是，在住宅房地產(chǎn)受到嚴(yán)格調(diào)控之時(shí)，商業(yè)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域則蘊(yùn)含著很多以往個(gè)人投資者鮮有觸及的投資機(jī)會(huì)。新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型給辦公樓、科技園、倉儲(chǔ)物流等領(lǐng)域提供了上升空間，而居民生活消費(fèi)方式的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變則促進(jìn)了新型購物中心和奧特萊斯等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；在房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的幫助下，個(gè)人投資者也開始可以分享這些細(xì)分領(lǐng)域的增長利潤。
同時(shí)，由于商業(yè)、物流地產(chǎn)等與住宅地產(chǎn)投資增速的相關(guān)性較小，投資者也可以通過多元化的投資以分散部分風(fēng)險(xiǎn)。
(數(shù)據(jù)來源：2017中國統(tǒng)計(jì)年鑒)
從中長期來看，縱觀全球，無論對(duì)家庭還是機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)資產(chǎn)仍將是資產(chǎn)配置中的重要組成部分。清和學(xué)院研究中心認(rèn)為，將實(shí)物地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資信托和私募股權(quán)基金等不同載體和金融工具搭配使用的方式將成為越來越多中國家庭配置房地產(chǎn)資產(chǎn)的主要選擇。新的投資方式和新的細(xì)分領(lǐng)域?qū)ν顿Y者專業(yè)度提出了更高要求，而越早開始學(xué)習(xí)、轉(zhuǎn)型的投資者無疑也將更早、更多地獲得機(jī)遇的青睞。
