寫字樓行業(yè)迎來變革時代
時間：2018/9/28
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“人工智能化正在代替現(xiàn)在的樓宇自動化。”第一太平戴維斯華東區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事鄭廷俊接受界面新聞專訪時說。
寫字樓租賃 (2)
近日，第一太平戴維斯發(fā)布《前瞻——亞太房地產(chǎn)》線上研究刊物，該研究解讀了最新的房地產(chǎn)行業(yè)趨勢和技術(shù)革新，其中提到技術(shù)的進步正在重新定義寫字樓行業(yè)。鄭廷俊告訴界面新聞記者，國內(nèi)不少開發(fā)商已經(jīng)意識到產(chǎn)品的革新問題，很多全新的寫字樓產(chǎn)品已處在設(shè)計階段。
到2030年，將有85%的工作崗位是當前尚未出現(xiàn)的。這意味著業(yè)主需要發(fā)揮想象力，設(shè)想未來的辦公空間需求，建筑的設(shè)計應(yīng)不再圍繞一個單一目的，或為單一客群服務(wù)，辦公的定義正在迅速演變。
目前即便是在上海最黃金的地段，大部分的寫字樓還是屬于“傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓”。鄭廷俊表示，全新的寫字樓產(chǎn)品與傳統(tǒng)寫字樓相比，有幾個比較顯著的特點——
一是新產(chǎn)品多為社區(qū)型的辦公產(chǎn)品，無論是垂直動線還是office park形式，都融合了“交流中心”的概念，能夠幫助租戶緩解辦公的壓抑氛圍，多一點空間進行放松交流，提供互動與商機。
二是新產(chǎn)品將被感應(yīng)系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能系統(tǒng)全面覆蓋，包括運用人臉識別技術(shù)以及預(yù)留機器人的工作空間等。
三是新產(chǎn)品更注重綠色環(huán)保，開發(fā)商在更積極地對樓宇進行LEED或者WELL認證。
四是如果寫字樓的體量夠大的話，在配套上，不僅會考慮辦公需求，還會考慮生活上的基本需求，比如在項目內(nèi)設(shè)置托兒所、幼兒園，解決上班族離家過遠的問題。
“寫字樓就是要讓員工享受到更豐富的配套，更高效、智能的環(huán)境?！编嵧⒖≌f，隨著這些新特點的發(fā)展，寫字樓行業(yè)的一些概念在被重新定義，最先被挑戰(zhàn)的是“得房率”，這是在傳統(tǒng)辦公樓時代租戶非常關(guān)心的問題，而現(xiàn)在，“空間的有效使用率”會更加被看重。
過去，技術(shù)的進步讓人們告別“低等”工作，逐步進入價值含量更高的崗位，例如從田間走進工廠，再從工廠走進寫字樓。數(shù)十年來，金融及服務(wù)業(yè)企業(yè)是全球領(lǐng)先城市核心CBD寫字樓的主力租戶，但未來技術(shù)業(yè)可能會橫掃金融服務(wù)業(yè)，接替其在CBD寫字樓市場的主導(dǎo)地位。技術(shù)的發(fā)展正在顛覆舊行業(yè)，同時創(chuàng)造新的行業(yè)。
鄭廷俊表示，這種情況也正在國內(nèi)發(fā)生，以上海為例，過去寫字樓租戶的產(chǎn)業(yè)分布多為金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及律師、商務(wù)咨詢等專業(yè)服務(wù)類，而在可以預(yù)見的未來，上海的寫字樓租戶群體將發(fā)生一定程度的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端智造業(yè)、文化消費和旅游消費類企業(yè)將會成為主體。租戶中，國內(nèi)企業(yè)的比重在增長，外企增速較國內(nèi)企業(yè)慢，因此比重在下降。
以上這些行業(yè)類型的改變，都將促使寫字樓的發(fā)展越來越人性化、智能化?！肚罢啊獊喬康禺a(chǎn)》指出，約翰霍普金斯大學(xué)杰出訪問研究員Alec Ross認為，機器人、尖端生命科學(xué)、網(wǎng)絡(luò)安全、大數(shù)據(jù)以及數(shù)字化金融（例如區(qū)塊鏈的應(yīng)用）是推動未來數(shù)十年經(jīng)濟社會變遷的五大關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)擁有很高的技術(shù)含量，且相關(guān)技術(shù)的發(fā)展離不開創(chuàng)新與協(xié)作，這就推升了企業(yè)對彈性、協(xié)作空間的需求。
在國內(nèi)，寫字樓的綠色健康，仍然是一個難題， “盡管大開發(fā)商在做新產(chǎn)品時，會盡量嚴格監(jiān)控，推出符合國際認證標準的產(chǎn)品，但目前仍然難以避免二次裝修階段時產(chǎn)生的環(huán)保問題?！编嵧⒖≌f。
隨著技術(shù)類行業(yè)中個人的重要性提升，員工對環(huán)境的滿意度也將更深層次地影響工作效率和企業(yè)經(jīng)營?？諝馇逍隆⒐庹粘渥?、配有健身設(shè)施的“健康建筑”，將上升到與綠色建筑同樣重要的位置。在美國，健康建筑的銷售及租賃表現(xiàn)已經(jīng)顯著高于開發(fā)商預(yù)期。
對于過去兩年在國內(nèi)發(fā)展迅猛的共享辦公空間，鄭廷俊認為這種模式并不適合所有租戶，盡管現(xiàn)在有大量資本進入這個領(lǐng)域，可能未來的發(fā)展未必會達到預(yù)期?！爸饕獑栴}在于安全性和私密性，聯(lián)合辦公對于往來人員的管理是相對松散的，而技術(shù)類企業(yè)對于安全性的要求是較高的?！?br /> 鄭廷俊認為，安全性會越來越多地成為企業(yè)的關(guān)鍵訴求，寫字樓需要使用高新技術(shù)手段保障租客的信息安全，而共享辦公行業(yè)未來也需要發(fā)展新型系統(tǒng)來提升安全性。
寫字樓租賃 (2)
近日，第一太平戴維斯發(fā)布《前瞻——亞太房地產(chǎn)》線上研究刊物，該研究解讀了最新的房地產(chǎn)行業(yè)趨勢和技術(shù)革新，其中提到技術(shù)的進步正在重新定義寫字樓行業(yè)。鄭廷俊告訴界面新聞記者，國內(nèi)不少開發(fā)商已經(jīng)意識到產(chǎn)品的革新問題，很多全新的寫字樓產(chǎn)品已處在設(shè)計階段。
到2030年，將有85%的工作崗位是當前尚未出現(xiàn)的。這意味著業(yè)主需要發(fā)揮想象力，設(shè)想未來的辦公空間需求，建筑的設(shè)計應(yīng)不再圍繞一個單一目的，或為單一客群服務(wù)，辦公的定義正在迅速演變。
目前即便是在上海最黃金的地段，大部分的寫字樓還是屬于“傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓”。鄭廷俊表示，全新的寫字樓產(chǎn)品與傳統(tǒng)寫字樓相比，有幾個比較顯著的特點——
一是新產(chǎn)品多為社區(qū)型的辦公產(chǎn)品，無論是垂直動線還是office park形式，都融合了“交流中心”的概念，能夠幫助租戶緩解辦公的壓抑氛圍，多一點空間進行放松交流，提供互動與商機。
二是新產(chǎn)品將被感應(yīng)系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能系統(tǒng)全面覆蓋，包括運用人臉識別技術(shù)以及預(yù)留機器人的工作空間等。
三是新產(chǎn)品更注重綠色環(huán)保，開發(fā)商在更積極地對樓宇進行LEED或者WELL認證。
四是如果寫字樓的體量夠大的話，在配套上，不僅會考慮辦公需求，還會考慮生活上的基本需求，比如在項目內(nèi)設(shè)置托兒所、幼兒園，解決上班族離家過遠的問題。
“寫字樓就是要讓員工享受到更豐富的配套，更高效、智能的環(huán)境?！编嵧⒖≌f，隨著這些新特點的發(fā)展，寫字樓行業(yè)的一些概念在被重新定義，最先被挑戰(zhàn)的是“得房率”，這是在傳統(tǒng)辦公樓時代租戶非常關(guān)心的問題，而現(xiàn)在，“空間的有效使用率”會更加被看重。
過去，技術(shù)的進步讓人們告別“低等”工作，逐步進入價值含量更高的崗位，例如從田間走進工廠，再從工廠走進寫字樓。數(shù)十年來，金融及服務(wù)業(yè)企業(yè)是全球領(lǐng)先城市核心CBD寫字樓的主力租戶，但未來技術(shù)業(yè)可能會橫掃金融服務(wù)業(yè)，接替其在CBD寫字樓市場的主導(dǎo)地位。技術(shù)的發(fā)展正在顛覆舊行業(yè)，同時創(chuàng)造新的行業(yè)。
鄭廷俊表示，這種情況也正在國內(nèi)發(fā)生，以上海為例，過去寫字樓租戶的產(chǎn)業(yè)分布多為金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及律師、商務(wù)咨詢等專業(yè)服務(wù)類，而在可以預(yù)見的未來，上海的寫字樓租戶群體將發(fā)生一定程度的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端智造業(yè)、文化消費和旅游消費類企業(yè)將會成為主體。租戶中，國內(nèi)企業(yè)的比重在增長，外企增速較國內(nèi)企業(yè)慢，因此比重在下降。
以上這些行業(yè)類型的改變，都將促使寫字樓的發(fā)展越來越人性化、智能化?！肚罢啊獊喬康禺a(chǎn)》指出，約翰霍普金斯大學(xué)杰出訪問研究員Alec Ross認為，機器人、尖端生命科學(xué)、網(wǎng)絡(luò)安全、大數(shù)據(jù)以及數(shù)字化金融（例如區(qū)塊鏈的應(yīng)用）是推動未來數(shù)十年經(jīng)濟社會變遷的五大關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)擁有很高的技術(shù)含量，且相關(guān)技術(shù)的發(fā)展離不開創(chuàng)新與協(xié)作，這就推升了企業(yè)對彈性、協(xié)作空間的需求。
在國內(nèi)，寫字樓的綠色健康，仍然是一個難題， “盡管大開發(fā)商在做新產(chǎn)品時，會盡量嚴格監(jiān)控，推出符合國際認證標準的產(chǎn)品，但目前仍然難以避免二次裝修階段時產(chǎn)生的環(huán)保問題?！编嵧⒖≌f。
隨著技術(shù)類行業(yè)中個人的重要性提升，員工對環(huán)境的滿意度也將更深層次地影響工作效率和企業(yè)經(jīng)營?？諝馇逍隆⒐庹粘渥?、配有健身設(shè)施的“健康建筑”，將上升到與綠色建筑同樣重要的位置。在美國，健康建筑的銷售及租賃表現(xiàn)已經(jīng)顯著高于開發(fā)商預(yù)期。
對于過去兩年在國內(nèi)發(fā)展迅猛的共享辦公空間，鄭廷俊認為這種模式并不適合所有租戶，盡管現(xiàn)在有大量資本進入這個領(lǐng)域，可能未來的發(fā)展未必會達到預(yù)期?！爸饕獑栴}在于安全性和私密性，聯(lián)合辦公對于往來人員的管理是相對松散的，而技術(shù)類企業(yè)對于安全性的要求是較高的?！?br /> 鄭廷俊認為，安全性會越來越多地成為企業(yè)的關(guān)鍵訴求，寫字樓需要使用高新技術(shù)手段保障租客的信息安全，而共享辦公行業(yè)未來也需要發(fā)展新型系統(tǒng)來提升安全性。
