商品房預(yù)售之爭(zhēng)：業(yè)主承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn) 門(mén)檻亟需提高
9月25日，《西安日?qǐng)?bào)》報(bào)道，西安市房管局對(duì)近期作出行政處罰決定的項(xiàng)目名單進(jìn)行了公示，西安三家房地產(chǎn)項(xiàng)目因無(wú)證售房被處罰，總計(jì)罰款總額910萬(wàn)元。
上述被行政處罰的3個(gè)樓盤(pán)均為“未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品房”。盡管管理部門(mén)對(duì)無(wú)證售樓進(jìn)行了處罰，但商品房預(yù)售制度也暴露出了不少問(wèn)題。
近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一份《通知》將商品房預(yù)售制度再次推向存廢之爭(zhēng)。
商品預(yù)售確存弊端
9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）稱(chēng)，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。
盡管廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示目前通知正在征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究。但市場(chǎng)上對(duì)于商品房預(yù)售制度的討論再次熱烈，且預(yù)售制度帶來(lái)的弊端也確實(shí)存在。
“我們代理的房地產(chǎn)糾紛案件中，有一部分就和預(yù)售制度有關(guān)。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌說(shuō)道。
在郭韌看來(lái)，商品房預(yù)售制度有其有利的一面，但也存在一些問(wèn)題。弊端之一，即一旦預(yù)售，很多開(kāi)發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責(zé)的話(huà)，對(duì)于交房時(shí)間及房屋質(zhì)量就沒(méi)那么重視了。
“最近我們碰到的案件是，已經(jīng)五六年了房子到現(xiàn)在都沒(méi)有辦出產(chǎn)證，按照合同開(kāi)發(fā)商早已違約，但開(kāi)發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結(jié)算，而是僅約定萬(wàn)分之幾”。
還有一些案件是，很多預(yù)售房屋開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個(gè)人抵押，如果開(kāi)發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無(wú)法歸還開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，小業(yè)主拿到房子以及獲得產(chǎn)證都會(huì)發(fā)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
分析人士表示，從目前的預(yù)售制度來(lái)看，由于小業(yè)主在前期已經(jīng)付清了全部房款，等于承擔(dān)了幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)，后期一旦交房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題甚至收不到房，維權(quán)成本非常高。
中國(guó)人大網(wǎng)上一篇題為《談商品房預(yù)售有關(guān)法律問(wèn)題》的文章指出，商品房預(yù)售是房屋買(mǎi)賣(mài)的重要形式，在房屋買(mǎi)賣(mài)中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。
商品房預(yù)售制度再陷存廢之爭(zhēng)
所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。
中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。
商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過(guò)縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來(lái)緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，過(guò)去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛也讓購(gòu)買(mǎi)者付出了不小的代價(jià)。
此次，廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售?！锻ㄖ贩Q(chēng)，為了解決預(yù)售所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。
對(duì)于商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng)，早在2005年就開(kāi)始討論。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2005年8月，中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告中指出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售?！?
2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重資本市場(chǎng)，要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話(huà)，需要房地產(chǎn)企業(yè)擁有非常雄厚的資金實(shí)力。但是有了商品房預(yù)售制度之后讓房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)變成了一個(gè)高杠桿市場(chǎng)。即開(kāi)發(fā)商只需要一筆啟動(dòng)資金就可通過(guò)整套杠桿操作。但是潛在的風(fēng)險(xiǎn)也非常大”。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說(shuō)道。
“但考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)‘休克’，相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展”。廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料寫(xiě)道。
業(yè)內(nèi)：應(yīng)提高預(yù)售門(mén)檻規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售資金應(yīng)加大監(jiān)管
即便《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售作了明確規(guī)定，但市場(chǎng)上一些房地產(chǎn)企業(yè)仍“鋌而走險(xiǎn)”。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
同時(shí)，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，從目前的情況而言，短期內(nèi)不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預(yù)售在加快房企投資周轉(zhuǎn)的同時(shí)，也有利于增加市場(chǎng)供給。一旦取消會(huì)造成供應(yīng)周期拉長(zhǎng)及房?jī)r(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商品房預(yù)售制度并不是簡(jiǎn)單的取消或廢除即可，而是應(yīng)通過(guò)提高預(yù)售門(mén)檻來(lái)規(guī)避爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管也應(yīng)加以重視。
江瀚則認(rèn)為，在房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個(gè)大趨勢(shì)下，取消或者說(shuō)調(diào)整房地產(chǎn)的預(yù)售制度變成了一個(gè)很有可能出現(xiàn)的情況。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原先一些玩高杠桿、高運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能被市場(chǎng)淘汰，房企將會(huì)更沉下心來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，真正的將房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)理念給貫徹落實(shí)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂(yōu)，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)商將倒閉。
