樓市浮現(xiàn)多重拐點跡象：首套房貸利率連漲20個月
近期取消商品預(yù)售房制度的消息引發(fā)市場廣泛關(guān)注。在高房價以及家庭資產(chǎn)70%以上是房地產(chǎn)的大背景下，任何樓市消息都能引發(fā)多空對戰(zhàn)。當前樓市到底處于一個什么階段，無人能夠給出確定答案，但是，樓市目前已浮現(xiàn)出多重拐點跡象。
拐點信號一：13個重點城市二手房價環(huán)比下跌
中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦的中國房價行情數(shù)據(jù)顯示，今年8月份全國34個重點城市有13個城市二手房價環(huán)比7月份出現(xiàn)下降。其中，大連二手房8月均價14563元每平，較7月下降4.2%，跌幅最大。天津二手房8月份均價25104元每平，較7月下降2.29%。此外，杭州、廣州、石家莊、廈門等多個城市二手房價環(huán)比降幅超過1%。
房價下滑的重點城市數(shù)量明顯增加，7月份這一數(shù)字只有5個城市。值得一提的是，北京福州兩個城市已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，其中北京7月下降0.53%，8月下降0.42%。福州7月下降1.51%，8月下降0.60%。
拐點信號二：多地出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)事件
二手房業(yè)主，或許還難以體會到房價下跌的痛苦，而此前購買一手房的業(yè)主們，有的卻已經(jīng)很不開心了。近日媒體報道，合肥泰禾院子房價從21000元降到16000元，引發(fā)前期業(yè)主拉橫幅維權(quán)。
這不是近期唯 一的房鬧事件。比如9月13日，濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低于一期，引發(fā)了部分業(yè)主“維權(quán)”抗議。在網(wǎng)上流傳的一份Excel文件，顯示兩次預(yù)售證之間價差887元/㎡，單套總價最大相差約36萬元。這個樓盤的備案均價是17123元/㎡，精 裝修標準4000元/㎡。
福州平潭正榮府近期也出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)事件。網(wǎng)絡(luò)消息顯示，平潭正榮府在網(wǎng)上售價為15000元每平。業(yè)主表示很多中介公開單價為12000元-13000元。與此同時，貼吧中有人表示，很多業(yè)主開盤時是以16000元以上的單價購入的。也就是說，這批業(yè)主每平已經(jīng)損失4000元左右。
拐點信號三：首套房貸利率連漲20個月
根據(jù)融360最新發(fā)布的報告顯示，今年8月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，達到5.69%，環(huán)比上升0.35%，同比上升11.13%，為連續(xù)20個月上漲。報告認為，當前房貸市場政策指向仍偏緊，未來房貸利率或保持低幅上漲。
此外，有分析人士認為，國內(nèi)國際環(huán)境或許也會倒逼房貸利率上漲。北京時間9月27日凌晨，美聯(lián)儲宣布加息25個基點，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)至2.00%-2.25%。這是美聯(lián)儲今年第三次加息，也是2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮周期以來的第八次。不久之后，巴林、沙特、阿聯(lián)酋等國央行相繼加入加息陣營，中國香港澳門跟隨加息。
拐點信號四：土地流拍數(shù)量達歷史高位
房地產(chǎn)開發(fā)商似乎已嗅到不安的氣息，今年土地流拍數(shù)量達歷史高位。根據(jù)某研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，遠超上年數(shù)額。
回顧房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展情況，土地流拍現(xiàn)象并非首次出現(xiàn)，2011年-2012年百城住宅用地曾出現(xiàn)流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮涌起。2018年地產(chǎn)市場流拍再現(xiàn)，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，達到歷史高位。
拐點信號五：土地溢價率創(chuàng)39個月新低
面粉貴過面包的現(xiàn)象也開始有所收斂。易居研究所數(shù)據(jù)顯示，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。與歷史對比，8月份土地成交溢價率創(chuàng)出39個月新低。
易居研究所指出，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。預(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。
地價走弱信號也開始浮現(xiàn)，土地均價出現(xiàn)連續(xù)5個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。
數(shù)據(jù)顯示，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌。易居預(yù)計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落，但預(yù)計40個典型城市全年保持同比下跌態(tài)勢。
拐點信號六：多位大佬開始看空樓市
房企大佬也有看空樓市的跡象。萬科董事會主席郁亮近期聲稱：今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟、國際、軍事等方方面面，在這個時期我們應(yīng)該怎么做？只有四個字：“收斂”和“聚焦”，把“活下去”作為基本要求，戰(zhàn)略圍繞“活下去”而展開，保證萬科“活下去”。
此前因白銀時代而痛失一把手地位的萬科，可能其看空的言論信任度降低，但作為上輪房地產(chǎn)牛市最大受益者之一的孫宏斌，2018年中期業(yè)績會上表示，此次調(diào)控嚴厲程度遠超過預(yù)期，如此嚴厲的調(diào)控將影響到用戶對房價的預(yù)期。
拐點信號七：萬科保利改名? 恒大多元化
觀其言更要看其行。一些龍頭房企的大佬已經(jīng)在加速踐行“看空”言論。9月初，萬科相關(guān)人士表示“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”即將更名“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。 9月12日晚間，保利房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，同意變更公司名稱為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”。兩大龍頭房企幾乎同時在名稱中去掉房地產(chǎn)字樣，盡管公司否認“去地產(chǎn)化”， 也難免不讓讓人遐想。
另一個龍頭房企中國恒大的動作明顯指向多元化道路。9月23日，恒大集團宣布，已經(jīng)以近145億元的資本入股廣匯集團，將持有廣匯集團近41%股權(quán)，成為該集團的第二大股東。而在6月份，中國恒大67億港元入股了賈躍亭的法拉第未來。
在進軍汽車行業(yè)的同時，中國恒大的主業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿意圖明顯。中國恒大今年中期業(yè)績報告顯示，其最新凈負債率降至127.3%，較去年底降低56.4個百分點，較去年同期大降112.7%個百分點。其資產(chǎn)負債率也呈現(xiàn)同步下降態(tài)勢，最新為81.66%，較去年底下降4.59個百分點，較去年同期下降7.08個百分點。
