深圳正式實(shí)施三價(jià)合一 謹(jǐn)防房?jī)r(jià)反彈
3月28日，深圳傳聞已久的“三價(jià)合一”終于正式實(shí)施，該政策實(shí)施將全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房，但同時(shí)也會(huì)增加二手房交易的成本，要么多交稅，要么少貸款，剛需購(gòu)房的門檻再次提高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三價(jià)合一將會(huì)迅速冰凍深圳的二手房市場(chǎng)，成交量下滑不可避免，買賣雙方將重新博弈決定價(jià)格走向。
三價(jià)合一增加購(gòu)房成本
3月28日下午，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對(duì)網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購(gòu)房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，對(duì)未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請(qǐng)，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門核查。
中國(guó)人民銀行深圳市中心支行對(duì)媒體表示，該政策實(shí)施將全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并提高稅負(fù)公平性。同時(shí)，也將完善二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)管理，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門全面掌握真實(shí)二手房成交價(jià)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。
何謂三價(jià)合一？即買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)，銀行的貸款評(píng)估價(jià)和國(guó)土局的網(wǎng)簽價(jià)，未來(lái)將統(tǒng)一為同一個(gè)價(jià)格，將杜絕陰陽(yáng)合同。
實(shí)際上，北京、上海、天津等城市很多年前就統(tǒng)一了價(jià)格，深圳一直在鉆空子，所以也成為投資炒房客的天堂，因?yàn)榭梢愿咴u(píng)高貸，真實(shí)成交價(jià)是400萬(wàn)的房子，銀行貸款可以評(píng)估到500萬(wàn)左右，首次置業(yè)最高可以貸出350萬(wàn)，首付只要50萬(wàn)，而去國(guó)土局過(guò)戶價(jià)卻只有300萬(wàn)左右，稅費(fèi)還可以省好幾萬(wàn)。
這一次三價(jià)合一后，給購(gòu)房者帶來(lái)的最直接影響，就是購(gòu)房成本增加了，因?yàn)橐炊嘟欢?，要么首付增加?
以龍華區(qū)為例，超過(guò)240萬(wàn)就算豪宅，新規(guī)前，小明如果買一套500萬(wàn)的房子，首付三成150萬(wàn)，貸款350萬(wàn)，去國(guó)土局網(wǎng)簽價(jià)格是400萬(wàn)，那算上增值稅5%是15萬(wàn)，契稅、豪宅稅等稅一共是24.5萬(wàn)。小明可能首付只有不到100萬(wàn)，還差50多萬(wàn)，想做高評(píng)高貸從銀行多貸款50多萬(wàn)，總共貸款400萬(wàn)。于是銀行評(píng)估價(jià)就到了600萬(wàn)，但稅費(fèi)仍然是24.5萬(wàn)。也就是說(shuō)，小明可以拿100萬(wàn)的首付，交24.5萬(wàn)的稅費(fèi)，就能買到這個(gè)價(jià)值500萬(wàn)的房子。
現(xiàn)在如果執(zhí)行了新政，網(wǎng)簽價(jià)（計(jì)稅價(jià)格）和銀行評(píng)估價(jià)（貸款用）就要統(tǒng)一了，還是同一套房子，但價(jià)格可就不一樣了。銀行按照統(tǒng)一價(jià)格評(píng)估只能是500萬(wàn)。但稅費(fèi)就要比以前多了100萬(wàn)來(lái)計(jì)算了，算下來(lái)就是32萬(wàn)，相比之前稅費(fèi)多了7.5萬(wàn)。如果小明想貸款600萬(wàn)，那稅費(fèi)就要39.5萬(wàn)，比之前的24.5萬(wàn)多了15萬(wàn)。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響主要是，二手房購(gòu)房者只能在降低杠桿或者減少稅費(fèi)兩者中選擇一個(gè)，對(duì)于需要多貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就必須按照高額納稅，一定程度上，降低減少了非理性的加杠桿行為。
但張大偉對(duì)記者表示，這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，卻是個(gè)非常大的打擊，因?yàn)槭赘赌芰Ω叩娜?，依然可以享受陰?yáng)合同帶來(lái)的低廉稅率，而首付能力低的剛需，想多貸款，就必須接受高稅費(fèi)，甚至懲罰性的非普通住宅稅費(fèi)。
抑制房?jī)r(jià)反彈
三價(jià)合一的政策，其實(shí)在去年9月份住建部和央行的反洗錢文件里面就有要求，但深圳一直沒(méi)有落地實(shí)施，后來(lái)建行內(nèi)部文件也爆出從2018年1月1日起實(shí)行，不過(guò)并沒(méi)有落地，僅有部分外資銀行自覺(jué)先行執(zhí)行，而中資銀行一直在等待人民銀行深圳中心支行下發(fā)統(tǒng)一文件。
為什么一直拖到今天？據(jù)有關(guān)知情人士向記者透露，其實(shí)深圳實(shí)施的意愿并不是很強(qiáng)，因?yàn)槿齼r(jià)合一取消后，直接增加的是購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但深圳的房?jī)r(jià)虛火很難壓住。雖然新房?jī)r(jià)格連續(xù)17個(gè)月下跌，但更多是體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)上的一種藝術(shù)，二手房更能體現(xiàn)深圳房?jī)r(jià)的真實(shí)情況，深圳春節(jié)后房?jī)r(jià)又有反彈的跡象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)公開(kāi)承諾，保證深圳房?jī)r(jià)三到五年環(huán)比不增長(zhǎng)，不用政策壓顯然很難鎮(zhèn)住市場(chǎng)。
三機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的通告中也表示，要建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三價(jià)合一實(shí)施后，對(duì)后市的影響，就短期來(lái)說(shuō)，未來(lái)三個(gè)月到半年的時(shí)間，成交量無(wú)疑會(huì)下滑，負(fù)面情緒需要時(shí)間來(lái)消化，增加的稅費(fèi)成本由誰(shuí)承擔(dān)，需要買賣雙方博弈，急于出手的業(yè)主肯定只能讓利。新房因?yàn)橹挥衅醵?，所以直接受益該政策的擠出效應(yīng)，很多購(gòu)房者會(huì)直接轉(zhuǎn)向買新房。
實(shí)際上，仔細(xì)觀察深圳2016年以來(lái)的調(diào)控就能發(fā)現(xiàn)，深圳每次出臺(tái)調(diào)控措施，市場(chǎng)都會(huì)有三個(gè)月到半年的恐慌期，會(huì)有一部分投資客因?yàn)榭床磺搴笫卸鴴伇P，然后再回歸平穩(wěn)。
“從北京執(zhí)行了近10年的市場(chǎng)看，三價(jià)合一政策對(duì)于市場(chǎng)的影響主要在于短期，深圳過(guò)去的確存在很多高評(píng)高貸的現(xiàn)象，這政策對(duì)市場(chǎng)短期會(huì)造成非常大的影響?！睆埓髠フf(shuō)。
