地產(chǎn)股先跌為敬：14年漲4.4倍的香港樓市迎轉(zhuǎn)折點(diǎn)？
時(shí)間：2018/10/12
瀏覽量:
1181
金秋十月，當(dāng)大家正在享受秋日的溫暖時(shí)，香港樓市已透出絲絲涼意。
北京時(shí)間9月27日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議宣布年內(nèi)第三次加息，隨后香港金管局跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率（銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率）25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%。
此后，香港匯豐銀行、恒生銀行和中銀香港上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率12.5個(gè)基點(diǎn)至5.125%，渣打銀行上調(diào)12.5個(gè)基點(diǎn)至5.375%，香港四大行全部上調(diào)了最優(yōu)惠利率。
香港加息對樓市的影響尚不能確定，但敏感的資本市場已經(jīng)做出反應(yīng)。隨著逾十年超低息環(huán)境的結(jié)束，香港本地地產(chǎn)股首先“中招”。包括長實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、信和置業(yè)等香港本地地產(chǎn)股遭遇持續(xù)下跌。
截至10月5日收盤，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)已較今年1月錄得的高點(diǎn)回調(diào)20%。
香港跟隨美元走上加息周期
據(jù)了解，香港的上一個(gè)加息周期是在2004年至2006年，此后由于美聯(lián)儲(chǔ)施行寬松的貨幣政策，導(dǎo)致大量的資金流入香港市場，香港銀行間市場流動(dòng)性充裕，香港維持低息環(huán)境長達(dá)逾10年。
這是香港銀行自2006年以來首次上調(diào)最優(yōu)惠利率，意味著香港過去逾10年的超低息環(huán)境宣告結(jié)束。市場人士表示，香港利率環(huán)境至此全面趨緊。香港樓市近年來一直高漲不止的情形或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折。
事實(shí)上，2018年以來，香港的資金面并不樂觀。
美國加息導(dǎo)致港元和美元息差擴(kuò)大，資金外流；港元匯率走弱，資金流向強(qiáng)勢美元；港股市場IPO大年，新股大幅消耗存量資金；南下資金自4月以后也逐漸呈現(xiàn)回流的趨勢。
同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)再次加息，并且在議息會(huì)議上重申12月加息預(yù)期。此外，香港金管局累計(jì)買進(jìn)港元約1034億港元，消耗了銀行間大量結(jié)余。
綜合以上因素，香港市場的流動(dòng)性壓力迫使香港銀行業(yè)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入新一輪的加息周期。而隨著借貸成本的升高，香港的資本市場，尤其是股市和樓市將受直接沖擊。
香港樓市迎來拐點(diǎn)？
香港樓市近年來的“瘋漲”舉世矚目，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示2004年至今，14年間漲超4.4倍。但最近香港樓市低迷，似乎來到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2004年起，香港樓市從谷底反彈，當(dāng)年私人住宅售價(jià)指數(shù)錄得78.0，隨后展開逐年大漲的牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地，以及現(xiàn)時(shí)“空置稅討論”等，都沒能阻擋這一勢頭。
截至2017年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍。與1997年的上一個(gè)高峰期相比，又漲了1.05倍。
進(jìn)入2018年，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的前7個(gè)月，香港住宅價(jià)格依然在逐月上升。7月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)升到393.5，港島160平米+的E戶型歷史上首次突破了30萬港幣/平米。
這14年里，只有2016年出現(xiàn)了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危機(jī)期間，香港房價(jià)也照樣錄得了微微上升，沒有跌價(jià)。其間，有3個(gè)年份漲幅超過20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。
瑞銀9月底公布的《2018年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》顯示，香港房地產(chǎn)泡沫指數(shù)在2018年位居亞洲第一。經(jīng)通脹調(diào)整后，過去四個(gè)季度住宅樓價(jià)上漲逾10%。
不過，根據(jù)房產(chǎn)代理最新數(shù)據(jù)顯示，香港樓市近期出現(xiàn)銷售放緩：7月房產(chǎn)成交量1740宗，環(huán)比減少15%。進(jìn)入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預(yù)計(jì)環(huán)比下滑18.3%。二手房市場也在冷卻。7月二手房銷售4040宗，環(huán)比下降7%。8月份僅1300宗，環(huán)比減少約35.64%。分析師認(rèn)為，這可能是買家情緒轉(zhuǎn)變的強(qiáng)烈信號(hào)。
多位研究人員表示，最優(yōu)貸款利率上調(diào)，資金借貸成本提升，房地產(chǎn)或?qū)⒚媾R較大調(diào)整。
而此次香港銀行加息，可能進(jìn)一步影響內(nèi)地高凈值人群赴港購房熱情。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前消息稱，最近有中介分享到，近期一位內(nèi)地買家寧愿損失逾10萬港元訂金，也不打算繼續(xù)履行香港購房協(xié)議。
香港財(cái)政司司長陳茂波9月27日在公開活動(dòng)上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預(yù)料香港超低息環(huán)境將會(huì)過去，供樓負(fù)擔(dān)會(huì)隨之上升。
招商證券最新研報(bào)表示，進(jìn)入上升通道的利率將對股市和房地產(chǎn)市場構(gòu)成較大壓力。對于股市而言，利率提升使港股估值承壓。高估的資產(chǎn)將面臨短期價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)，市場恐慌和避險(xiǎn)情緒升溫，又加劇資金流出，形成正反饋機(jī)制，資產(chǎn)泡沫容易受到極大沖擊。
摩根士丹利及花旗認(rèn)為，下半年香港樓價(jià)會(huì)跌5%至7%，瑞銀（UBS）甚至預(yù)計(jì)最多會(huì)跌去10%。
野村香港地產(chǎn)研究部表示，加息會(huì)對新房按揭構(gòu)成一定影響。香港樓市上行動(dòng)力將會(huì)放緩，可能在下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)。
北京時(shí)間9月27日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議宣布年內(nèi)第三次加息，隨后香港金管局跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率（銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率）25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%。
此后，香港匯豐銀行、恒生銀行和中銀香港上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率12.5個(gè)基點(diǎn)至5.125%，渣打銀行上調(diào)12.5個(gè)基點(diǎn)至5.375%，香港四大行全部上調(diào)了最優(yōu)惠利率。
香港加息對樓市的影響尚不能確定，但敏感的資本市場已經(jīng)做出反應(yīng)。隨著逾十年超低息環(huán)境的結(jié)束，香港本地地產(chǎn)股首先“中招”。包括長實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、信和置業(yè)等香港本地地產(chǎn)股遭遇持續(xù)下跌。
截至10月5日收盤，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)已較今年1月錄得的高點(diǎn)回調(diào)20%。
香港跟隨美元走上加息周期
據(jù)了解，香港的上一個(gè)加息周期是在2004年至2006年，此后由于美聯(lián)儲(chǔ)施行寬松的貨幣政策，導(dǎo)致大量的資金流入香港市場，香港銀行間市場流動(dòng)性充裕，香港維持低息環(huán)境長達(dá)逾10年。
這是香港銀行自2006年以來首次上調(diào)最優(yōu)惠利率，意味著香港過去逾10年的超低息環(huán)境宣告結(jié)束。市場人士表示，香港利率環(huán)境至此全面趨緊。香港樓市近年來一直高漲不止的情形或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折。
事實(shí)上，2018年以來，香港的資金面并不樂觀。
美國加息導(dǎo)致港元和美元息差擴(kuò)大，資金外流；港元匯率走弱，資金流向強(qiáng)勢美元；港股市場IPO大年，新股大幅消耗存量資金；南下資金自4月以后也逐漸呈現(xiàn)回流的趨勢。
同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)再次加息，并且在議息會(huì)議上重申12月加息預(yù)期。此外，香港金管局累計(jì)買進(jìn)港元約1034億港元，消耗了銀行間大量結(jié)余。
綜合以上因素，香港市場的流動(dòng)性壓力迫使香港銀行業(yè)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入新一輪的加息周期。而隨著借貸成本的升高，香港的資本市場，尤其是股市和樓市將受直接沖擊。
香港樓市迎來拐點(diǎn)？
香港樓市近年來的“瘋漲”舉世矚目，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示2004年至今，14年間漲超4.4倍。但最近香港樓市低迷，似乎來到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2004年起，香港樓市從谷底反彈，當(dāng)年私人住宅售價(jià)指數(shù)錄得78.0，隨后展開逐年大漲的牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地，以及現(xiàn)時(shí)“空置稅討論”等，都沒能阻擋這一勢頭。
截至2017年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍。與1997年的上一個(gè)高峰期相比，又漲了1.05倍。
進(jìn)入2018年，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的前7個(gè)月，香港住宅價(jià)格依然在逐月上升。7月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)升到393.5，港島160平米+的E戶型歷史上首次突破了30萬港幣/平米。
這14年里，只有2016年出現(xiàn)了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危機(jī)期間，香港房價(jià)也照樣錄得了微微上升，沒有跌價(jià)。其間，有3個(gè)年份漲幅超過20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。
瑞銀9月底公布的《2018年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》顯示，香港房地產(chǎn)泡沫指數(shù)在2018年位居亞洲第一。經(jīng)通脹調(diào)整后，過去四個(gè)季度住宅樓價(jià)上漲逾10%。
不過，根據(jù)房產(chǎn)代理最新數(shù)據(jù)顯示，香港樓市近期出現(xiàn)銷售放緩：7月房產(chǎn)成交量1740宗，環(huán)比減少15%。進(jìn)入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預(yù)計(jì)環(huán)比下滑18.3%。二手房市場也在冷卻。7月二手房銷售4040宗，環(huán)比下降7%。8月份僅1300宗，環(huán)比減少約35.64%。分析師認(rèn)為，這可能是買家情緒轉(zhuǎn)變的強(qiáng)烈信號(hào)。
多位研究人員表示，最優(yōu)貸款利率上調(diào)，資金借貸成本提升，房地產(chǎn)或?qū)⒚媾R較大調(diào)整。
而此次香港銀行加息，可能進(jìn)一步影響內(nèi)地高凈值人群赴港購房熱情。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前消息稱，最近有中介分享到，近期一位內(nèi)地買家寧愿損失逾10萬港元訂金，也不打算繼續(xù)履行香港購房協(xié)議。
香港財(cái)政司司長陳茂波9月27日在公開活動(dòng)上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預(yù)料香港超低息環(huán)境將會(huì)過去，供樓負(fù)擔(dān)會(huì)隨之上升。
招商證券最新研報(bào)表示，進(jìn)入上升通道的利率將對股市和房地產(chǎn)市場構(gòu)成較大壓力。對于股市而言，利率提升使港股估值承壓。高估的資產(chǎn)將面臨短期價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)，市場恐慌和避險(xiǎn)情緒升溫，又加劇資金流出，形成正反饋機(jī)制，資產(chǎn)泡沫容易受到極大沖擊。
摩根士丹利及花旗認(rèn)為，下半年香港樓價(jià)會(huì)跌5%至7%，瑞銀（UBS）甚至預(yù)計(jì)最多會(huì)跌去10%。
野村香港地產(chǎn)研究部表示，加息會(huì)對新房按揭構(gòu)成一定影響。香港樓市上行動(dòng)力將會(huì)放緩，可能在下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)。
