央媽政策禮包 涼涼的樓市能得到溫暖嗎？
涼、涼、涼！如今的樓市就和入秋的天氣一樣，越來越冷，降準(zhǔn)的利好也非常有限。
國慶長假的最后一天，繼今年三次定向降準(zhǔn)后，央行發(fā)布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，央行這一輪降準(zhǔn)的目的很明確，就是保證市場的流動(dòng)性，主要是小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入流動(dòng)性，目的并非樓市、股市。
58安居客首席分析師張波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，從整個(gè)定向發(fā)放方式來看，國家依舊嚴(yán)防資金流入樓市，但在實(shí)際操作層面，不排除有一部分資金進(jìn)入樓市，對(duì)樓市、股市是利好因素。
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次降準(zhǔn)對(duì)于房企融資并無多大利好，由于現(xiàn)階段融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會(huì)很緊張，樓市降溫大趨勢不會(huì)改變。
房企資金面不因降準(zhǔn)而改變
其實(shí)，央行此前年內(nèi)的三次定向降準(zhǔn)，已向市場注入近兩萬億元資金，加上近5000億元的棚改資金，和上半年的M2增量93410億元，相當(dāng)于11.841萬億元，已經(jīng)接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。
從央行發(fā)布的數(shù)據(jù)看，8月末，本外幣貸款余額137.59萬億元，同比增長12.8%；月末人民幣貸款余額131.88萬億元，同比增長13.2%，增速與上月末和上年同期均持平；當(dāng)月人民幣貸款增加1.28萬億元，同比多增1834億元。分部門看，住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。
央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率將釋放流動(dòng)性，是否會(huì)影響樓市？其實(shí)，銀行降準(zhǔn)，與房價(jià)并無直接聯(lián)系，但其中的牽連不少。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，降準(zhǔn)釋放的資金進(jìn)入樓市的數(shù)字很難估計(jì)。而對(duì)于小微企業(yè)來說，目前銀行覺得小微企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大，不敢放款。
上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示，在樓市調(diào)控基調(diào)尚無變化的前提下，降準(zhǔn)主觀目的是為了刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，拯救小微企業(yè)。因此，外圍的松動(dòng)對(duì)于開發(fā)商資金鏈來說沒有利好面。
“從融資渠道看，除了開發(fā)貸，尚無其他可選的創(chuàng)新融資渠道，無法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說。
民營房企將更主動(dòng)“降價(jià)回款”
張宏偉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，政策?duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，即使降準(zhǔn)，短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿。也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進(jìn)來。
從現(xiàn)實(shí)情況來看，降準(zhǔn)對(duì)房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價(jià)也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，對(duì)房企也一樣?，F(xiàn)在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)速度”。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場好的時(shí)候，降準(zhǔn)肯定能刺激樓市；但在市場下行階段，各種融資渠道相對(duì)較緊的情況下，實(shí)際流到房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金有限。
從今年6月的一次降準(zhǔn)不難看出，盡管累計(jì)可釋放資金約7000億元，但在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運(yùn)行。在張宏偉看來，高成本融資將繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤，再加上2016年以來的高價(jià)地入市面臨“限價(jià)”問題，當(dāng)2018年房企年報(bào)發(fā)布之時(shí)，利潤率的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)很好看。
在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過，政策繼續(xù)嚴(yán)控資金過度流向房地產(chǎn)，不僅非標(biāo)資金通道被堵，規(guī)范渠道的銀行貸款額度不足，房企發(fā)債受限，融資還在進(jìn)一步收緊。而房企融資困難很有可能導(dǎo)致部分房企陷入現(xiàn)金流困境，從而增加房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
另外，從房企資金兌付壓力來看，張宏偉認(rèn)為，今年第三季度是民營房企資金兌付壓力最大時(shí)間，不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)而改變，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。
