想不到！這兩座超一線城市 房?jī)r(jià)真的跌了！原因讓人大跌眼鏡
上海和北京是中國(guó)超一線城市的標(biāo)桿。
2018年之后，兩座超一線城市走勢(shì)分化。
先說上海，一般人根本買不起、買不到上海的房子。5萬(wàn)元/平米已經(jīng)成為新上海人的門檻。
就是手握大量現(xiàn)金，購(gòu)房道路也不通暢，買房條件很苛刻。大學(xué)畢業(yè)后，在上海工作5年，繳納五年社保，先結(jié)個(gè)婚，眼睜睜看著房?jī)r(jià)漲五年，才擁有在上海買房的資格。保證手里頭的500萬(wàn)可以跑贏通脹，或許可以在郊區(qū)淘一套小房子，樓下的上海本地爺叔，會(huì)選擇出租自己的三套老破小，然后住在市中心的大房子里。
上海的房地產(chǎn)需求不斷往周邊推送，從南通、嘉興、昆山和花橋，再到嘉興、嘉善和平湖，掀起一波外溢置業(yè)潮。
上海的樓市基因來(lái)源于香港。那是上海的黃金年代，湯臣、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、九龍倉(cāng)、恒隆囤積好了20年的土地儲(chǔ)備，上海和平飯店第一次出現(xiàn)爵士樂隊(duì)。2004年是上海房地產(chǎn)簡(jiǎn)直是金鑲玉，鼎邦麗池、佘山3號(hào)、泰晤士小鎮(zhèn)、仁恒河濱花園、華府天地、中鷹黑森林、九間堂等一批項(xiàng)目，成為上海品質(zhì)最優(yōu)的樓盤。
轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，上海選擇了高周轉(zhuǎn)模式。
高周轉(zhuǎn)意味著買地需求更多，房子賣得更快，價(jià)格更高，開發(fā)商賺的也多，那個(gè)時(shí)候的上海，剛剛享受了土地財(cái)政的魅力，沒有浦東這些地方的大塊土地，上海的基建不會(huì)那么好。
萬(wàn)科、恒大和碧桂園，成為這一波紅利之下成長(zhǎng)起來(lái)的房企。
從此，上海再也沒了便宜房。從環(huán)內(nèi)到環(huán)外，從靜安到嘉定，開發(fā)和規(guī)劃的速度，遠(yuǎn)超城市實(shí)際發(fā)展速度。
2010年，上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃落地，本來(lái)是睡城的環(huán)滬衛(wèi)星城，突然之間驚醒，房?jī)r(jià)沒有洼地，嘉定新城、松江新城、臨港新城進(jìn)一步強(qiáng)化了上海的門檻：5萬(wàn)元/平米起，還不一定能買到。
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2018年 魔都上海房?jī)r(jià)真的降了
可你根本買不到
但是，到2018年，風(fēng)格突變。上海二手房?jī)r(jià)下降，成交量大漲。
2018年5月，這一輪調(diào)控一年半以來(lái)首次，上海二手住宅成交16200多套，環(huán)比上升20.16%，同比上升14.32%。環(huán)比同比同步上升。同時(shí)，賣家出售增加，價(jià)格跌幅擴(kuò)大。
與4月相比，市場(chǎng)成交量上升20%，與正常年份月均2萬(wàn)套相比屬中游水平，但二手房成交量是一手房的2.36倍。
上海新樓盤價(jià)格分布圖
一手房限價(jià)、搖號(hào)，提高了剛需改善購(gòu)房門檻，市場(chǎng)成交量下了一個(gè)臺(tái)階，成交量自2017年6月起在 1.2萬(wàn)套以下徘徊；2018年3月回升至1.7萬(wàn)余套，4月雖降但仍在1.3萬(wàn)套以上，5月超過1.6萬(wàn)套。
2018年5月上海中心城區(qū)（7個(gè)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）價(jià)格總體環(huán)比下跌0.49%，跌幅擴(kuò)大0.11%。但中心城區(qū)成交環(huán)比上升17.99%，為5280余套，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升16.03%，為2220余套。
主要是改善型需求提升，大戶型成交量環(huán)比增幅最大，220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交環(huán)比上升38.03%、28.3%、23.97%，為98套、399套、450套。
降價(jià)效果太明顯。
中心城區(qū)板塊，一手房供應(yīng)接近零，二手改善房源價(jià)格下調(diào)后，帶看明顯增多，就連掛牌一年以上的房源也快速成交。置換高級(jí)住宅或豪宅的賣家，甚至愿意給出誠(chéng)意客戶5%到8%的下降空間。
內(nèi)環(huán)最受歡迎的是浦東和楊浦板塊，均價(jià)在7到8萬(wàn)元/平米，不追求學(xué)區(qū)房的改善型用戶很多，部分為二套非置換購(gòu)入的學(xué)區(qū)房。
遠(yuǎn)郊11個(gè)板塊價(jià)跌量升，成交量前三的金山新城、松江小昆山和嘉定城區(qū)占遠(yuǎn)郊成交量的六成，吸引了大量首套房用戶，有些購(gòu)入二套作為投資。
上海終于熬到了下一個(gè)房?jī)r(jià)周期。中心城區(qū)局部板塊出現(xiàn)多種改善需求入場(chǎng)信號(hào)，新興城區(qū)則以剛需及初級(jí)改善為主。
不要以為上海房?jī)r(jià)跌了，你根本就買不到。這一輪改善需求，先在中心城區(qū)出現(xiàn)，然后到上海周邊。新房短缺，加上多個(gè)區(qū)域價(jià)格下跌，推動(dòng)購(gòu)房者加速上車。
上海房?jī)r(jià)屬于緊平衡，大跌的空間幾乎等于零。
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北京和環(huán)京真的跌了
與上海帶動(dòng)周邊一圈小弟共同富裕不同，北京政策嚴(yán)控樓市，一夜回到解放前。2017年3.17新政，把投資需求擠出界，北京和環(huán)京樓市陷入低潮。
3.17新政規(guī)定，居民在本市擁有1套房，以及本市無(wú)住房但有房貸或公積金住房貸款的，買房首付不低于60%，購(gòu)買非普通自住房首付比例不低于80%，暫停發(fā)放25年以上個(gè)人房貸。
政策重創(chuàng)北京樓市，長(zhǎng)達(dá)一年量?jī)r(jià)齊跌。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，是2015年來(lái)連續(xù)4年的最低點(diǎn)。
房?jī)r(jià)跟隨成交量下跌，截至2018年3月，北京全市二手房均價(jià)約在58500元/平方米左右，相當(dāng)于2016年12月的水平；與2017年3月相比，跌幅達(dá)15%。從2017年4月開始的一年時(shí)間內(nèi)，北京市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅超過15%。
北京2006年以來(lái)的二手房成交數(shù)據(jù)，基本上三年一輪回。
北京二手房歷史成交大年為2009年、2013年和2016年，09年因?yàn)樗娜f(wàn)億，13年和16年是通脹、需求和政策疊加的效果；成交低谷則為2008年、2011年、2014年和2017年，對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞是金融危機(jī)、限購(gòu)、經(jīng)濟(jì)低迷和調(diào)控升級(jí)。
宇宙中心北京房?jī)r(jià)地震，環(huán)京樓市免不了余震。
中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2018年4月，環(huán)京市場(chǎng)商品住宅成交587套，成交面積6萬(wàn)平方米，同比下降90%；成交金額8億元，同比下降88%。成交均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲8%。前4個(gè)月，環(huán)京商品住宅累計(jì)成交25萬(wàn)平方米，同比下降89%；成交價(jià)格1.2萬(wàn)元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，超過9成，廊坊市區(qū)下降85%。
成交量下降，主要是限購(gòu)，是政策突然凍結(jié)，雄安就是例子，經(jīng)歷了一輪超級(jí)限購(gòu)之后，樓市徹底冰凍。北三縣，壓根兒沒有自主權(quán)。但需求還在，大批購(gòu)房者正在擇機(jī)而動(dòng)。
好在北京樓市已經(jīng)開始恢復(fù)，脫離了危險(xiǎn)期。
我愛我家研究部數(shù)據(jù)顯示，2018年5月北京二手住宅共網(wǎng)簽 18096 套，環(huán)比上漲 32.3%，同比上漲 67.5%。自 2017 年 3 月份以后，首次出現(xiàn)同比、環(huán)比同步上漲，創(chuàng)下 14 個(gè)月新高。
從2017和2018全年北京二手房成交來(lái)看，2017年3月達(dá)到最高點(diǎn)，共成交二手房25952套，317新政之后一路下滑，7月和10月份是成交量的兩個(gè)谷底，分別是7158套和6162套。
北京房?jī)r(jià)是標(biāo)桿，調(diào)控下手最重，房?jī)r(jià)下行受政策影響特別大。
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一線城市成為全國(guó)價(jià)格標(biāo)桿
北京是貫徹房住不炒最徹底的城市，政策不讓漲，北京保持安靜。
北京現(xiàn)在干的事，穩(wěn)市場(chǎng)居多。大量限價(jià)土地上市，大力推行共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房，發(fā)展租賃市場(chǎng)，嚴(yán)控人口，減少需求，花大力氣勉強(qiáng)穩(wěn)住樓市。
上海和北京劃定人口紅線，2017年常住人口都，帝都魔都，居然雙雙下降。根據(jù)自然資源和人口密度，上海提出在2020年前將常住人口控制在2500萬(wàn)以內(nèi)，截止2017年，上海常住人口2418.33萬(wàn)人。《北京城市總體規(guī)劃2016年~2035年》中明確，2020年北京常住人口規(guī)模必須在2300萬(wàn)以內(nèi)。
中國(guó)兩座超一線城市，終于被強(qiáng)力抑制。
北京上海護(hù)城河還在，護(hù)城河的磚塊包括人口、小學(xué)、存款，到科技、高科技企業(yè)和獨(dú)角獸。科技部火炬中心主導(dǎo)的《2017年中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，北上杭深分別擁有70家、36家、17家和14家獨(dú)角獸。
根據(jù)我們的判斷，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)漲幅縮小，不會(huì)有大跌空間。被新一線和二線城市挑走的人才，很可能是北京上海挑剩下的。一線城市的房?jī)r(jià)中，剝離了金融、投資等屬性，但還是保留了定價(jià)權(quán)，就是要成為全國(guó)樓市的價(jià)格標(biāo)桿。
