房企的“降價潮”與“求生欲”
如果你無法左右局面,那么錯失一次機會也不是什么壞事?！謧悺ぐ头铺?
“裁員門”“流拍潮”剛剛停息不久，龍頭房企降價賣房消息又不絕于耳。遭遇“多事之秋”的樓市在變幻之中前行，而是否能夠“活下去”似乎成為了房企們的薛定諤。
9月26日，廈門萬科白鷺郡推出107套特價別墅，89-110平米的聯(lián)排別墅，原價500萬，現(xiàn)一口價278萬。一時間，廈門萬科五折賣房的消息傳遍地產(chǎn)圈。當(dāng)振臂高呼“活下去”的萬科開始率先行動，可謂一石激起千層浪。
事實上，萬科“五折賣房”事件僅為房企“降價潮”的一個縮影。與之一同被媒體爆出的還有恒 大賣房促銷：住宅物業(yè)折扣可高達74％，碧桂園也在江西、上海、景德鎮(zhèn)等多個城市宣布價格調(diào)整。此外，廣州中心城區(qū)某樓盤更是在中秋購房時推出了賣房送車的活動。
“山雨欲來風(fēng)滿樓”，龍頭房企尚且如此，是否意味著樓市拐點已然來臨？
“龍頭房企帶頭降價會加劇市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，對于買漲不買落的樓市而言具有風(fēng)向標的作用，意味著行業(yè)環(huán)境與氛圍的巨大轉(zhuǎn)向，對中小房企而言壓力急劇加大，連鎖反應(yīng)應(yīng)在預(yù)料之中，這意味著行業(yè)拐點已至。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪時表示。
斷臂求生？
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，受市場下行影響、快速盤活、回籠資金成為此輪房企降價出手的主要原因。
據(jù)了解，廈門萬科白鷺郡項目第一次開盤為2017年10月30日，89-187平米的聯(lián)排別墅，共204套，精裝交付，均價48500元/平米，起價450萬一套，但是賣了近一年，去化不到100套。
對于此次廈門萬科降價出售，業(yè)內(nèi)人士表示，由于廈門樓市行情有下行趨勢，加上項目位置較為偏遠、去化較慢，降價出售成為萬科的無奈之舉。
就兩次開盤來看，除價格下降之外，萬科還除掉了精裝修、車位以及電梯，以此加速出售、并縮短交付周期。交付標準降為毛坯交付，價格相應(yīng)降到275-300萬的總價。即便除去精裝修及車位等費用，降價率也高達30%。隨之而來的效果也十分明顯，降價后的白鷺郡開盤，206套房源立即售罄。
就利潤來看，廈門萬科白鷺郡在2016年6月3日拍賣競得，樓面地價2.2萬/平米，后來由萬科和首開聯(lián)合開發(fā)，如果按照278萬元/套來算，89平米的房子折合每平米售價也就3.1萬元，現(xiàn)在賣這個價是不虧的，但也沒有多少利潤可言。
“企業(yè)會隨著市場狀況調(diào)整管理費用與經(jīng)營成本及結(jié)算周期，所以在利潤體現(xiàn)方面會有影響，但會相對平滑，短期內(nèi)凸現(xiàn)虧損的可能性不大?！卑匚南卜治龇Q。
就萬科發(fā)布的2018年半年報來看，上半年萬科實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。與業(yè)績向好一同呈現(xiàn)的是萬科凈負債率、資產(chǎn)負債率均迎來近年來新高。
據(jù)了解，上半年萬科的凈負債率32.7%，雖然處在行業(yè)較低水平，但環(huán)比2017年年報8.8%增長速度顯著。即便與去年同期19.61%的水平相比，也有較大增長。同時，萬科的資產(chǎn)負債率較上年同比進一步增長0.72%上升至84.70%。
在今年6月股東大會上，萬科拋出“去地產(chǎn)”論，但就今年上半年來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占總營收比例依然很高，達到96%。雖然萬科也在積極加快物流等多元化布局，從短期來看，其主要業(yè)務(wù)依舊難以擺脫房地產(chǎn)主業(yè)的影響。
此外，部分城市取消貨幣化安置政策讓在三四線城市布局的房企受到影響，成為此輪房價調(diào)整的另一原因。
自今年6月以來，棚改審批權(quán)“一刀切”消息在市場流傳，讓棚改三四線地方房企貸款收緊“去杠桿”昭然若揭。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，要求商品住房庫存不足，房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
據(jù)了解，由于之前布局多依賴于三四線城市，碧桂園在江西上饒、上海遠郊、合肥、景德鎮(zhèn)、漳州等多地均有不同幅度價格下調(diào)，這一方面與此前碧桂園與之前半年報所強調(diào)的銷售節(jié)奏放緩相契合，同時也是應(yīng)對政策市場變動的主動選擇。
除涉及到三四線城市之外，此次恒 大更是將降價涉及范圍擴展至了部分熱點二線城市，包括廈門、合肥、成都、包頭等地。此前，恒 大曾在原屬于銷售淡季的2月份推出基礎(chǔ)樓88折的促銷活動，側(cè)面反映出恒 大對于提高周轉(zhuǎn)率的迫切需求。
“房地產(chǎn)是一個強周期行業(yè)，去庫存推動的這一輪行情已到末期，棚改收緊及去杠桿引發(fā)的市場預(yù)期已走弱，這是市場化生存的房企非常敏感的，一些業(yè)績目標壓力較大、杠桿使用較高及對二級以下城市依賴較強的企業(yè)成為此次以降價促進去化的‘帶頭大哥’?！币晃煌顿Y機構(gòu)人士接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪時表示。
華麗業(yè)績背后的資金饑渴
縱然開發(fā)商們使出“渾身解數(shù)”：打折、促銷、出貨成為各地樓市的主旋律，但是在剛剛過去的國慶長假，對于許多房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可謂“涼涼”，從整體上來看促銷效果并不明顯。
一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京和深圳多數(shù)時候一天只賣出幾十套，三四線城市也并不太樂觀。據(jù)統(tǒng)計，北京在10月2日至6日共銷售住宅51套，均價每平方米4萬元左右；深圳在10月1日至6日，共成交新房住宅191套，均價每平方米5.4萬元左右。此數(shù)據(jù)并非孤立，據(jù)某研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份監(jiān)測城市的商品房成交量同比、環(huán)比分別下滑7.3%、0.5%，庫存則環(huán)比上升9.3%。
與“金九銀十”成交呈現(xiàn)一片慘淡截然不同的是，房企前九月銷售業(yè)績卻“欣欣向榮”。數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月房企銷售目標完成率均值為74.7%，相較1-8月提高9.5個百分點，完成全年目標可期。銷售額破千億房企增至19家。其中，碧桂園、恒 大和萬科銷售額均超過4300億元，碧桂園以5529.3億元居首。
雖然利潤上呈現(xiàn)可觀態(tài)勢，但房企的資金壓力卻不容小覷，現(xiàn)金流成為橫在房企們安全邊際最為重要的一環(huán)?！板X袋子”收緊最為直接的表現(xiàn)為，據(jù)統(tǒng)計，截至9月底，今年土地流拍數(shù)量約888宗，達到了歷史相對高位。今年前三季度，全國300個城市有446宗宅地流拍，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。
此外，融資渠道逼仄，還債壓力迫近、高負債，正在成為壓垮房企的最后一根“稻草”。據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年7月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計541.21億元。其中，前7月融資金額相當(dāng)于2017年下半年融資體量。
隨著償付高峰的臨近，再疊加金融去杠桿導(dǎo)致的債券市場出現(xiàn)的集中債務(wù)違約潮，中小房企面臨“生死之年”。據(jù)海通證券的報告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，負債規(guī)模之大史無前例。
“對企業(yè)經(jīng)營而言，現(xiàn)金流比利潤更重要，因為現(xiàn)金流涉及企業(yè)生死問題。而房企的特征是結(jié)算與利潤的體現(xiàn)都滯后于銷售與現(xiàn)金流入，所以當(dāng)前的降價可能影響的是以后逐步進入結(jié)算期的利潤，對當(dāng)期利潤影響不大?！币晃煌顿Y機構(gòu)人士接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪時表示。
春江水暖鴨先知，當(dāng)龍頭房企帶頭降價換取市場，以快速回籠資金，對于“求生欲”不斷增強的的房企，“活下去”早已不是一句空喊的口號。
