京津冀近半租房需求集中于北京 東城區(qū)房源套租金動(dòng)輒超八千元
近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018年-2020年）》，提出要完善促進(jìn)實(shí)物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的政策體系。其中也包括要大力發(fā)展住房租賃市場，加快出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理?xiàng)l例。
對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，“從國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展來看，在‘租購并舉’大背景下，未來的住房市場正向‘三元化’方向發(fā)展，即商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房，用以滿足不同的住房需求群體在京的居住需求。而從長期來看，租賃人群占比不斷提升是趨勢，尤其是一線和部分新一線城市租賃人群的比例甚至?xí)_(dá)到40%以上。長租公寓的發(fā)展將不斷提速，未來5年-10年，中國長租公寓市場份額占據(jù)租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億元級(jí)市場中，龍頭公司市值達(dá)到千億元級(jí)規(guī)模亦值得期待。同時(shí)，除了地方性政策外，住房租賃也極有可能上升至國家法律法規(guī)層面，以更好保障租賃雙方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)安居宜居目標(biāo)。”
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租房需求集中于北京
以京津冀為例，去年10月份，北京出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場的通知，要求多渠道增加租賃住房供應(yīng)、加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度、承租人可依法申請(qǐng)租金補(bǔ)貼等。天津在去年6月份也出臺(tái)培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見，鼓勵(lì)存量和新建房屋用于租賃、推出稅收優(yōu)惠等。在政策支持下，北京、天津租房市場日益完善。
同時(shí)，政策利好也激發(fā)了住房租賃需求，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院《2018京津冀城市群租賃報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）顯示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家莊的租房需求分別占比14.1%和9.2%。一線城市和直轄市的用工需求旺盛、城市配套和教育資源更集中，在人才吸引等方面的城市競爭優(yōu)勢也更為明顯。
《報(bào)告》還反映出，京津地區(qū)的租房需求呈現(xiàn)出逐年上漲趨勢，今年較去年同期的租房訪問量上漲超三成。業(yè)內(nèi)人士也指出，隨著住房租賃市場政策不斷完善，人們對(duì)租房的接受度增加，租房的需求或?qū)⒗^續(xù)處于上升通道。
張波認(rèn)為，京津兩地的生活成本、落戶條件等差異依然較大，天津的落戶相比北京要容易很多，生活成本、購房壓力也相對(duì)較小。而北京具有金融、文化、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，2017年第三產(chǎn)業(yè)位居直轄市第一，作為有著獨(dú)特的資源優(yōu)勢的首都，北京依然是眾多人才趨之若鶩的城市。值得關(guān)注的是，天津的“海河英才”計(jì)劃發(fā)布之后，大幅放寬落戶條件，為加快聚集更多的優(yōu)秀人才，降低了人才落戶門檻，短時(shí)間內(nèi)便吸引了不少在北京工作的人群關(guān)注。與此相對(duì)應(yīng)的是北京地區(qū)限購不放松導(dǎo)致大量人群轉(zhuǎn)向租房，從租房用戶的訪問量也可以看出北京的租房需求遠(yuǎn)高于天津。
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京津各區(qū)租金差異明顯
根據(jù)《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，京津冀城市群中租賃房源供應(yīng)主要集中于北京、天津，兩城租賃房源信息量占城市群的90%，其中，75.5%的租賃房源信息都位于北京。
據(jù)悉，京津冀城市群區(qū)域內(nèi)的租賃房源面積多在90平方米以下，占比高達(dá)67.6%；近半數(shù)房源整套租金高于4500元/月，大部分位于北京。從租金來看，北京2018年平均月租金為78.2元/平方米，天津平均月租金為32.2元/平方米。
不過，北京各區(qū)的租金差異較大，從市中心向外從高到低擴(kuò)散，中心城區(qū)的平均月租金超過100元/平方米，其中東城區(qū)的平均月租金更是超過130元/平方米。簡單計(jì)算可知，若單套超過62平方米的房源，單套房月租金就超過了8000元。而延慶、懷柔、密云則在30元/平方米左右，周邊區(qū)域燕郊的平均月租金為21.5元/平方米，對(duì)于“北漂族”頗具吸引力。與北京相似，天津各區(qū)的平均租金也呈現(xiàn)中心高、外圍低的趨勢，和平區(qū)月租金為51.6元/平方米，為天津全市最高，而周邊的南開、河西等區(qū)月租金在30元/平方米-40元/平方米。
此外，隨著租賃市場的快速發(fā)展，品牌公寓近些年也越來越受到市場認(rèn)可，尤其是年輕群體。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京的品牌公寓平均月租金為86.5元/平方米，略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金為32.8元/平方米，和城市平均租金相比差別不大。
“品牌公寓市場作為可以標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模復(fù)制的租房產(chǎn)品，需要大力發(fā)展和政策支持，更需要進(jìn)行規(guī)范化管理，以避免惡意搶占房源、違規(guī)‘租金貸’、裝修質(zhì)量參差不齊、甲醛超標(biāo)等現(xiàn)象發(fā)生?！睆埐ū硎?，租賃企業(yè)尤其是長租公寓運(yùn)營企業(yè)近年來處于高速成長期，在資本的助力下長租公寓市場頭部品牌正在形成，為了爭奪頭部優(yōu)勢各長租公寓品牌在規(guī)模上都加大擴(kuò)張步伐。誠然在長租行業(yè)發(fā)展過程中的確出現(xiàn)了一些例如“租金貸”、“裝修甲醛超標(biāo)”等問題。但從長遠(yuǎn)來看，長租公寓市場可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，一方面國家層面高度重視保障租房租賃穩(wěn)步推進(jìn)，租房的人群和規(guī)模都有上漲空間；另一方面如何長期運(yùn)營并實(shí)現(xiàn)盈利是企業(yè)需要考慮的問題。
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