賈康：不認(rèn)同房地產(chǎn)“寒冬論”“拐點(diǎn)論”
萬(wàn)科喊出“活下去”、多地樓盤打折促銷、“金九銀十不再”······近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)話題不斷。如何看待當(dāng)前的市場(chǎng)、房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)地位如何、三四線城市的市場(chǎng)是否有泡沫？
新京報(bào)就這些問(wèn)題采訪了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康。在賈康看來(lái)，現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整，仍然是新一輪的“打擺子”過(guò)程中的波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，他還表示，目前一線城市已經(jīng)沒(méi)有了泡沫，部分三四線城市顯現(xiàn)出了可能的泡沫化特征。
對(duì)于行政手段的調(diào)控政策，賈康認(rèn)為行政手段的調(diào)控治標(biāo)不治本，關(guān)鍵是要在基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面做出應(yīng)有的實(shí)事，調(diào)控迫切需要進(jìn)行階段轉(zhuǎn)換。
“一些局部市場(chǎng)的變化并不能直接代表全局”
新京報(bào)：不少人提出房地產(chǎn)業(yè)寒冬將至或者市場(chǎng)將迎來(lái)拐點(diǎn)，你如何看當(dāng)前的市場(chǎng)？
賈康：萬(wàn)科郁亮此前說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”?，F(xiàn)在萬(wàn)科喊出“活下去”，比照郁亮的說(shuō)法，是不是現(xiàn)在的市場(chǎng)進(jìn)入把生存下去作為任務(wù)和挑戰(zhàn)的“黑鐵時(shí)代”？
“白銀時(shí)代”仍是“含金量”很高的時(shí)代，但市場(chǎng)分化已趨明顯，不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)主體都賺錢了，有些可能無(wú)錢可賺。而從“白銀時(shí)代”往下轉(zhuǎn)入的“黑鐵時(shí)代”，市場(chǎng)仍然有賺錢的機(jī)會(huì)，但要應(yīng)對(duì)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，賺錢更不那么容易了。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是演變到要打開新的“黑鐵時(shí)代”？從中國(guó)總體情況看，我覺(jué)得這樣的認(rèn)識(shí)還是過(guò)于簡(jiǎn)單化了。
的確，最近廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)在降價(jià)，也有一些一二線城市市場(chǎng)在“變冷”。但一二線城市的價(jià)位總體相對(duì)穩(wěn)定，只是出現(xiàn)了交易不活躍、市場(chǎng)偏冷的跡象。這種現(xiàn)象主要源于此前行政性手段的調(diào)控，加上各種不明朗的猜測(cè)和困惑交織，出現(xiàn)了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現(xiàn)象。可以說(shuō)，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來(lái)的局面，并不能表明一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本性的拐點(diǎn)已到，以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有前景了。
地方政府在“打擺子”式調(diào)控中，已經(jīng)走了好幾輪。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，到了某一個(gè)臨界點(diǎn)之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)要適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大勢(shì)，要適應(yīng)人民群眾對(duì)包括住房在內(nèi)的美好生活的追求，客觀上要求放松行政性手段的管制，使得供給側(cè)更多的差異化供給涌流出來(lái)。此外，客觀地看，地方政府的財(cái)政收入和房地產(chǎn)也有內(nèi)在關(guān)聯(lián)，需理性處理相關(guān)的財(cái)源建設(shè)機(jī)制。
當(dāng)然，并不能否認(rèn)的是，在一些局部地區(qū)確實(shí)需要有階段性下調(diào)這樣的修正。但從全局來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)遍布700多個(gè)大中小城鎮(zhèn)區(qū)域，在市場(chǎng)分化的背景下，一些局部市場(chǎng)的變化并不能直接代表全局。
總體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有理由認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已出現(xiàn)了一去不回頭的拐點(diǎn)，現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整，仍然是在市場(chǎng)分化明顯的特征下，新一輪的“打擺子”過(guò)程中出現(xiàn)的波動(dòng)。在“打擺子”式的新一輪波動(dòng)中談?wù)摳拘怨拯c(diǎn)的意義，就明顯不足，我不認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)“寒冬論”、“拐點(diǎn)論”說(shuō)法。
“房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”
新京報(bào)：按照你剛提到的說(shuō)法，房地產(chǎn)未來(lái)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？
賈康：從中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的縱深和空間看，把戶籍人口的城鎮(zhèn)化率(42%)，結(jié)合著考慮常住人口的城鎮(zhèn)化率(58%)，中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平充其量50%，未來(lái)還有20個(gè)點(diǎn)左右的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，房地產(chǎn)一定仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的供給必須適應(yīng)未來(lái)還會(huì)有幾億人從農(nóng)村進(jìn)入城市，同時(shí)居民在收入水平提高過(guò)程中，對(duì)居住的要求還會(huì)升級(jí)，這種對(duì)大量房地產(chǎn)的有效供給的需求是大勢(shì)所趨。從這個(gè)意義上看，不走完城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期，談?wù)摗笆袌?chǎng)一去不回頭的調(diào)整”這個(gè)拐點(diǎn)論的說(shuō)法，沒(méi)有道理。
如果把房地產(chǎn)的支柱作用發(fā)揮好，會(huì)帶來(lái)很多正面的效應(yīng)；發(fā)揮不好，會(huì)引起民眾的不滿、損害經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)業(yè)不光是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且要特別注意，是要能夠使國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到健康發(fā)展的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)。
在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展中，城鎮(zhèn)區(qū)域的國(guó)土開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化配置，以及這種開發(fā)優(yōu)化配置過(guò)程中的有效供給，需要有更高水平的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理方案，這個(gè)優(yōu)化機(jī)制就是長(zhǎng)效機(jī)制。這一機(jī)制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等領(lǐng)域，這些制度改革要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)揮正面的支柱作用，而不是屢屢?guī)?lái)困擾和壓力。
新京報(bào)：從今年情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)是否會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有影響？
賈康：有人對(duì)今年的市場(chǎng)看法比較悲觀，這是因?yàn)橛邢駨B門這種城市在很長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，突然一下子似乎不行了，還有北京這樣的一線城市市場(chǎng)成交量大降，再加上地產(chǎn)商打出了“活下去”的標(biāo)語(yǔ)。就全國(guó)而言，這仍只是市場(chǎng)分化的一個(gè)側(cè)面。
實(shí)際上，在部分地方市場(chǎng)低迷的同時(shí)，一些調(diào)控不到位或者行政手段力度不高的地區(qū)，出現(xiàn)了市場(chǎng)熱度上升的情況。比如，一些三四線城市正在顯現(xiàn)新的機(jī)會(huì)，一些地產(chǎn)商正在這些區(qū)域不動(dòng)聲色地高歌猛進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮，給當(dāng)?shù)卣畮?lái)一些與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本地收入與百姓就業(yè)、轄區(qū)繁榮等政績(jī)。
整體看，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)特別大的影響，但其后的調(diào)控優(yōu)化問(wèn)題應(yīng)當(dāng)值得高度重視。
“部分三四線城市顯現(xiàn)出了可能的泡沫化特征”
新京報(bào)：普通居民最關(guān)注房?jī)r(jià)。大家近兩年討論比較多的是，房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)。
賈康：房?jī)r(jià)的變化不是由稅制這一單一因素所決定，是多種因素的合力形成了房?jī)r(jià)的演變。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)中的土地改革涉及土地的供應(yīng)，這個(gè)和房?jī)r(jià)有關(guān)；投融資制度能不能更好地調(diào)動(dòng)社會(huì)資金來(lái)增加有效供給，也和房?jī)r(jià)有關(guān)。
對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，正常健康的稅制是不可少的因素之一。但它不是唯一的決定因素，不能指望只靠房地產(chǎn)稅這個(gè)單打一的方式去解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。但是，該做的稅制改革不做，該去建立的稅制不去建，一定是不負(fù)責(zé)任的，房地產(chǎn)稅改革是建立長(zhǎng)效機(jī)制的必選項(xiàng)。
新京報(bào)：現(xiàn)在三四線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是不是有了泡沫？
賈康：不能簡(jiǎn)單說(shuō)，一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲了多大幅度，就一定是泡沫。從較長(zhǎng)時(shí)間段來(lái)看，中心區(qū)房?jī)r(jià)的總趨勢(shì)是上漲的，而且在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)上漲幅度要比其他一些形態(tài)的商品價(jià)格上漲的幅度會(huì)更大一些。
泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破滅后，才可以認(rèn)定此前存在有泡沫。如果總是感覺(jué)有泡沫，但泡沫并沒(méi)有破裂，它可能還不是我們說(shuō)的負(fù)面意義上的泡沫。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，主要伴隨著不良炒作。前些年部分一二線城市的泡沫化問(wèn)題主要體現(xiàn)在肆無(wú)忌憚的炒作、快進(jìn)快出的短期投機(jī)行為，這些炒作推高房?jī)r(jià)，很容易產(chǎn)生泡沫。而現(xiàn)在在嚴(yán)厲的行政手段打壓之下，北上廣深已經(jīng)沒(méi)有了這種肆無(wú)忌憚炒作存在的空間?？梢哉f(shuō)，一線城市目前已沒(méi)有什么泡沫可言，可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。
總體看，不能說(shuō)三四線城市普遍出現(xiàn)泡沫化的壓力。確實(shí)，我們現(xiàn)在接觸到的一些三四線城市的市場(chǎng)升溫過(guò)快、房?jī)r(jià)猛漲、老百姓不滿意，顯現(xiàn)出了可能的泡沫化特征。如果這些三四線城市沒(méi)有更好的經(jīng)濟(jì)手段為主的制度約束，很容易在一定發(fā)展階段又落入過(guò)度炒作的不良狀態(tài)。
現(xiàn)在不少三四線城市的主要矛盾已不是去庫(kù)存，需要警惕的是，不要在市場(chǎng)熱度上來(lái)后，重蹈一二線城市的覆轍，一定要借鑒一二線城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防患于未然。
“在基礎(chǔ)制度方面要做出實(shí)事，調(diào)控迫切需要進(jìn)行階段轉(zhuǎn)換”
新京報(bào)：現(xiàn)在看調(diào)控是否有必要繼續(xù)？
賈康：房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)有效的供給，以滿足人民群眾不同層次的住房需求。
目前北京這樣的一線城市，一方面，很多人的購(gòu)買能力只能走保障房的軌道，通過(guò)公租房和共有產(chǎn)權(quán)房解決住房問(wèn)題，但目前政策還沒(méi)有給出相對(duì)理想的全面解決方案；另一方面，因?yàn)楦鞣N限制，有支付能力的人很多又無(wú)法購(gòu)買改善性住房。
不能提供有效的、多樣化的供給，不優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，單純的行政手段的調(diào)控治標(biāo)不治本，還積累不良的副作用。要真正改變治標(biāo)不治本的局面、真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，要在健全法制的情況下，積極用經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)替代行政手段，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，在基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，要做出應(yīng)有的實(shí)事。這是政府調(diào)控中一個(gè)迫切需要進(jìn)行的階段轉(zhuǎn)換。
同時(shí)必須注意的是，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，要帶出供給體系質(zhì)量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類型，到底怎么認(rèn)識(shí)、怎么看待、怎么樣有合理的對(duì)策？一定要有一個(gè)高水平的、通盤考慮的定制化解決方案，而不只是一些簡(jiǎn)單化的行政手段。
新京報(bào)：但長(zhǎng)效機(jī)制遲遲沒(méi)有落地。
賈康：長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是一個(gè)攻堅(jiān)克難、慢變量演變的過(guò)程。比如說(shuō)，房地產(chǎn)稅說(shuō)了5年之內(nèi)啟動(dòng)立法，但何時(shí)啟動(dòng)，現(xiàn)并不清楚，啟動(dòng)后要走多長(zhǎng)時(shí)間的立法過(guò)程，也不知道。
制度建設(shè)是慢變量的過(guò)程，但市場(chǎng)總是動(dòng)態(tài)的，老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下，只能標(biāo)本兼治，但治本為上，長(zhǎng)期的制度建設(shè)追求結(jié)合短期行政手段調(diào)控，要把短期與中長(zhǎng)期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時(shí)，大方向是行政手段的調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)手段為主，從而尋求市場(chǎng)的長(zhǎng)治久安。
