社科院報(bào)告：一線城市房價依賴管控 扭曲程度較大
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，一二線城市房價由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價漲速進(jìn)一步回落至接近于零的水平。
一線城市房價由緩漲變?yōu)槲⒔?，市場機(jī)制扭曲程度較大
報(bào)告顯示，2018年初以來，北京、深圳房價均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價累計(jì)上漲5.48%，深圳房價累計(jì)上漲2.97%，廣州房價累計(jì)上漲9.3%，只有上海房價累計(jì)下跌5.58%。
2018年9月，在中央嚴(yán)控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進(jìn)程中斷。與2018年8月相比，9月一線城市房價環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8個百分點(diǎn)。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。
一線城市中，北上深三城房價水平由以前的大體接近，到差距逐步拉開。北京房價中位數(shù)仍居第一，為57043元/建筑平方米。深圳第二為52510元/建筑平方米，上海以45376元/建筑平方米低于深圳居第三位。9月北京房價中位數(shù)比8月下降了2009元每建筑平方米，深圳及上海僅略有上升，廣州房價中位數(shù)比8月上升了2506元/建筑平方米。
報(bào)告分析指出，雖然一線城市房價已經(jīng)得到有效控制，但是一線城市房價穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。
準(zhǔn)一線及二線城市由漲轉(zhuǎn)跌，房價與居民收入水平脫節(jié)
報(bào)告稱，在各地政府嚴(yán)控住房投資投機(jī)、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。
與2018年8月相比，9月準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比下跌0.01%，漲速比上月回落0.22個百分點(diǎn)。除蘇州外，重慶、天津、杭州房價均環(huán)比下跌。9月準(zhǔn)一線城市房價中位數(shù)比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外，其余各城市房價中位數(shù)與上月相比變化較小。曾為全國房價第一的杭州，9月房價中位數(shù)為31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房價水平居準(zhǔn)一線城市第一，全國第七。準(zhǔn)一線城市中，重慶房價中位數(shù)最低，為14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。
與2018年8月相比，9月二線城市房價環(huán)比下跌0.563%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.53個百分點(diǎn)。西安、青島、成都、武漢等2017-2018年房價上漲較快的熱點(diǎn)二線城市，房價均環(huán)比下跌，廈門房價繼續(xù)下跌。其中成都環(huán)比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。熱點(diǎn)二線城市房價由漲轉(zhuǎn)跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。如成都房價下跌帶動周邊樂山、自貢、遂寧等地房價下跌；廈門下跌帶動了漳州等地房價下跌等。
二線城市9月房價中位數(shù)的平均值為18383元/建筑平方米，較上月略降106元/建筑平方米。廈門以32942元/建筑平方米居二線城市第一，沈陽以10080/建筑平方米居最末。二線城市中，房價中位數(shù)在20000元/建筑平方米以上的城市還有南京、福州、寧波、青島。西安、成都等2017-2018年熱點(diǎn)城市，房價水平在二線城市中處于中等偏下水平。
報(bào)告認(rèn)為，2017-2018年準(zhǔn)一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機(jī)需求溢出和三四線城市住房投資投機(jī)需求涌入有很大關(guān)系。房價在短時間內(nèi)的迅速上漲，使得房價與現(xiàn)階段當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨矫摴?jié)。一旦住房投資投機(jī)需求萎縮或受到政策抑制，房價可能會出現(xiàn)迅速下跌。天津房價在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點(diǎn)二線城市房價也開始下跌，后期有可能復(fù)制天津、成都、廈門的房價走勢。
三四線城市房價接近停漲，庫存水平有望重新回升
報(bào)告指出，2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。
與2018年8月相比，9月三四線城市房價環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49個百分點(diǎn)。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房價均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。
三四線城市9月房價中位數(shù)的平均值為9859元/建筑平方米，較上月略降23元/建筑平方米。三亞以31818元/建筑平方米居三四線城市第一位，鞍山以3802元居最后一位。
9月廊坊（燕郊）房價指數(shù)較上月下降了3.85%，較2017年3月下降了42%，接近于“腰斬”。 9月廊坊（燕郊）房價中位數(shù)為16982元/建筑平方米，較上月下降1479元/建筑平方米，較2017年3月中位數(shù)31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米。這也充分說明，“房子是用來住的，而不是用來炒的”，違反這一規(guī)律或?qū)⑹艿绞袌鰢?yán)懲。
報(bào)告認(rèn)為，從政策面看，中央抑制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。
報(bào)告建議，堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價預(yù)期；建立完善住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源；是加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。
