2018樓市會有哪些新變化？
2017樓市的關(guān)鍵詞是什么？房住不炒——房子是用來住的，不是用來炒的。為什么是這句話，因為中國樓市的本質(zhì)，是政策。決定樓市走向的根本，是政策。如果拋開政策，中國樓市是最難解釋的經(jīng)濟現(xiàn)象之一。
為了落實房住不炒政策，前兩天剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議用了較大篇幅來闡述，原文如下：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實行差別化調(diào)控。
我們來具體分析一下：
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這句話是十九大報告的原文照抄，當時十九大報告提出來的時候，是非常吸引眼球的，核心就在于“多主體供應”幾個字。眾所周知，中國的房地產(chǎn)開發(fā)用地是政府壟斷供應的，供應主體單一，市場失靈，土地價格形成機制無從談起。這些年大家都在說房價漲得快，漲得太多，其實房價沒漲，漲的是地價。任志強在一次講話里提到，刨掉地價，中國的房價便宜的要死。所謂的炒房，其實是炒地，炒地最大的受益者就是地方政府，因為賣地的錢都歸他了。因此說土地供應沒有打破壟斷，中國的地價就只會上漲，房價當然也會隨之上漲。香港就是這樣，香港政府壟斷了土地，最終導致香港房價奇高，百姓居住條件奇差，經(jīng)濟運行成本也奇高。
此次會議重申這一條，有什么意義呢？其實沒多大意義。打破壟斷談何容易？況且這關(guān)乎政府自身最大的財政來源，誰也擔不起這個責任。因此這句話日后肯定會多次出現(xiàn)，但并不會有實質(zhì)性的舉動，除了政府壟斷供應，我實在想不出還有什么主體能有土地賣給開發(fā)商，這是中國的制度環(huán)境決定的。
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這句話才是今年會議的重點，也就是說，2018年各地會大搞長租房，會成為地方政府的政績工程，至于怎么搞，現(xiàn)在還沒有頂層設(shè)計，各地自己摸石頭。前幾天建行出臺過一個支持長租房建設(shè)的文件，大意是建行成立租賃機構(gòu)，向社會征集長租房源，然后再租給用戶，同時為長租用戶提供租金貸款支持。這是一個風向標，今后長租房的運營主體，可能就是央企，包括銀行、保險等金融機構(gòu)。長租房變現(xiàn)慢，利潤率低，資金占用大，但收益穩(wěn)定，一般的民企估計興趣也不大。
長租房能在多大程度上緩解中國樓市的痛點，現(xiàn)在還是個未知數(shù)，以寧波為例，寧波常住人口的住房擁有率可能超過80%，戶籍人口的住房擁有率可能超過100%（有很多家庭擁有多套房），真正的租賃人口其實是不多的。寧波目前的租金仍然不高，相對房價來說，租金的收益毫無吸引力，因此很多房東寧愿空著也不愿出租。在此情況下如果大量新建長租房項目，可能會造成資源浪費。
完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實行差別化調(diào)控。很多人對房產(chǎn)稅的出臺抱有很高期望，希望可以痛宰炒房客，逼迫他們把房子拋出來。這可能想多了，房地產(chǎn)稅的最終目的，就是單純的增加政府收入而已。如果想真正的打擊炒房客，可以征收高額的所得稅，這么多年了20%的所得稅從來都沒有真正實施過，因為想要保持房地產(chǎn)市場繁榮，是離不開炒房客的。
炒房客就像啤酒上的泡沫，沒有他就是一杯寡淡的水，但太多了政府也擔心，所以要調(diào)控。調(diào)控的真正目的，并非是降房價，也不是為了解決老百姓的居住問題（限購限貸加息更買不起了），調(diào)控的目的是防范系統(tǒng)性風險特別是金融風險。2018年的調(diào)控不放松，估計重點是對房地產(chǎn)金融的不放松，例如開發(fā)企業(yè)的杠桿，首付貸、消費貸進入樓市，假按揭等。一些限購過頭的城市，反而在2018年會放松，任志強曾放言，很多城市的限購熬不到2019年。他是知道許多地方政府的命脈的，離了房地產(chǎn)這口奶真的會很麻煩。
總體來看，對于購房者來說，2018年可能并沒有驚喜，一些城市的成交可能不會像2017年那樣火爆，但房價波浪式上漲的體制基礎(chǔ)仍然未變。如果調(diào)控不放松，不排除房價出現(xiàn)階段性的回落，特別是郊區(qū)樓盤，2018年下半年或許就會有比較好的價格出現(xiàn)（但利息可能會更高）。對于打算長期租房的人來說，2018年是很值得期待的，租售并舉到底能不能舉得起來，2018年應該就可以初見端倪了。
