三季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落 增量市場呈現(xiàn)放緩態(tài)勢
2018年第三季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落至118.1點，環(huán)比下降3.7%，同比下降2.5%。
宏觀經(jīng)濟指數(shù)和零售商信心指數(shù)走強，同比環(huán)比均實現(xiàn)上漲。宏觀經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，消費升級態(tài)勢持續(xù)，品牌和購物中心數(shù)字化營銷方面創(chuàng)新活躍。商用土地指數(shù)和商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同比出現(xiàn)回落，增量市場呈現(xiàn)進一步放緩態(tài)勢。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)
中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)：平穩(wěn)運行，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用增強
2018年第三季度，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)148.3，同比上漲5.9%，環(huán)比上漲4.1%。經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行，GDP同比增速6.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重50.96%，比第二產(chǎn)業(yè)高出10.6個百分點。第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長7.9%，比二季度提升0.1個百分點，高于GDP增速。
服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用不斷增強。新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)及新商業(yè)模式發(fā)展迅速，帶動相關(guān)行業(yè)增加值及占比不斷提高。其中租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)成為增加值排名靠前的細(xì)分行業(yè)，增加值比上年同期增長9.4%，增加值占GDP的2.7%，比上年同期有所增高。前三季度，最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻率為78%，比上年同期提高14個百分點，消費基礎(chǔ)作用進一步鞏固。居民消費持續(xù)升級。社會消費品零售總額同比增長3.8%，消費升級類商品保持快速增長，其中通訊器材類及化妝品類商品分別增長10 .7%和12%。服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長及消費升級的趨勢為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。
中國商用土地指數(shù)：核心城市商用地塊價值凸顯，一線城市價格走強，新一線城市成交活躍，二三線城市流拍增多
2018年第三季度，中國商用土地指數(shù)76.5，同比下降12.8%，主要由二三線城市商業(yè)用地流拍引起。商用土地總體成交量環(huán)比微降1.1%，其中三線城市降幅較大，達(dá)到19.7%。商用土地樓板價環(huán)比上漲8.5%，一線城市貢獻較大，漲幅75.2%。溢價率繼上季度高溫后回落，環(huán)比下降50.4%，高溢價地塊比例降低。
一線城市商用土地總成交量與上季度基本持平，但樓板價大幅上漲。樓板價環(huán)比漲幅超過75%，其中北京環(huán)比上漲150.1%，上海環(huán)比上漲117.6%。商用與住宅地塊樓板價比大幅上升，核心城市商用土地價值凸顯。上海商用土地成交活躍，與上季度比成交量翻番。
新一線城市商用土地市場成交活躍但價格走低，成交量環(huán)比上升13%，其中成都、重慶商用土地成交量位居前列，杭州的成交量增幅最高，高達(dá)183.3%。商用土地樓板價環(huán)比下降38%，同比上漲11%。商用土地溢價率回落，零溢價成交地塊比例上升。
二三線城市商用土地流拍數(shù)量相比上季度翻倍，開發(fā)商對地塊的選擇越發(fā)謹(jǐn)慎，但成交地塊總量和價格不乏亮點。二線城市商用土地成交量環(huán)比上漲5.2%，無錫、南昌、太原成交量漲幅超過100%。三線城市商用土地溢價超過全國平均水平，并超過住宅溢價上漲幅度，其中呼和浩特、貴陽溢價率位居前列。
中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)：增量市場增長不足，存量改造市場蓄勢待發(fā)
第三季度增量市場與上季度基本持平，新增項目數(shù)量環(huán)比下降8.1%，新增商業(yè)面積環(huán)比上升4.4%。商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)環(huán)比微漲0.3%。
一線城市新增購物中心面積112萬平方米，環(huán)比下降16%。5萬㎡及以上項目8個，其中5個位于上海。被收回管理權(quán)封閉改造的百聯(lián)世茂國際廣場，升級為上海世茂廣場如期開業(yè)。硬件及品牌均實現(xiàn)了較大程度的煥新，為我國存量商業(yè)改造市場帶來了新的活力。
新一線城市新增商業(yè)面積251萬平方米，5萬㎡及以上新增購物中心14個。杭州大悅城、重慶彈子石萬象匯、L+MALL天津陸家嘴中心等大型項目相繼開業(yè)，在體驗型業(yè)態(tài)上進行突圍，為所在城市帶來風(fēng)洞、室內(nèi)滑雪、室內(nèi)潛水、室內(nèi)動物園、相聲館等全新體驗業(yè)態(tài)。
二線城市新增商業(yè)面積268萬平方米，環(huán)比上漲60.4%。5萬㎡及以上項目占比63.6%，主要分布在合肥、鄭州、南昌等城市。其中70.6%的項目位于新區(qū)商圈，29.4%的項目位于老城區(qū)核心商圈。以太原萬象城為代表，預(yù)計三至五年前下沉至二三線城市拿地的品牌開發(fā)商項目，將在近兩年逐漸釋放。成為城市主要的商業(yè)亮點，豐富其商業(yè)的多樣性，重塑商圈格局。
中國零售商信心指數(shù)：奢侈品數(shù)字化營銷加碼
2018年第三季度，中國零售商信心指數(shù)163.3，上升6.2點，環(huán)比上升3.9%，同比上升3.7%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出6299.5元，同比上漲6.5%。限額以上商品零售類值環(huán)比上漲0.51%。零售商門店數(shù)量環(huán)比上漲5.72%。
奢侈品市場第三季度代表型品牌無新增門店，數(shù)字化營銷活躍。七夕期間，CHANEL、Burberry、Gucci等十余家奢侈品品牌密集在朋友圈、小程序、抖音進行廣告投放。Dior、Tiffany等品牌在線下門店和微信小程序或電商平臺同步發(fā)售七夕限量款產(chǎn)品，數(shù)字化營銷戰(zhàn)略的推行決心可見一斑。
輕奢品牌中Coach、Michael Kors、Kate Spade開店數(shù)量依舊位居前列，加速在三四線城市下沉，宜昌、聊城、淄博、呼和浩特、西寧等城市均有新增門店。輕奢市場收購浪潮持續(xù)推進，Michael Kors收購奢侈品品牌Versace，并將公司名稱更名為Capri，集團化發(fā)展將增加其在全球時尚領(lǐng)域的競爭籌碼。
大眾消費品牌門店數(shù)同比增長8.85%，環(huán)比增長2.72%。第三季度，優(yōu)衣庫加速布局，新增門店24家，接近去年全國新增門店數(shù)的1/3;聯(lián)手Google，推出人工智能客服系統(tǒng)Uniqlo IQ，提供線上商品搜索、庫存查詢、穿搭推薦等服務(wù)，著力打造個性化消費體驗。無印良品新增12家門店，數(shù)量超過上半年新增門店總和，同時第九次下調(diào)中國市場產(chǎn)品售價，以應(yīng)對在華銷售業(yè)績的下降和激烈的同質(zhì)化競爭。運動潮牌Champion在華加速拓展，一二三線城市全面開花，截至三季度末，全國已開業(yè)門店共計21家。
三、商業(yè)創(chuàng)新
微信小程序商業(yè)價值嶄露頭角，技術(shù)的高迭代倒逼品牌和購物中心數(shù)字化戰(zhàn)略提速
在數(shù)字化戰(zhàn)略基本成為行業(yè)共識后，高速迭代的技術(shù)產(chǎn)品推動購物中心和品牌提升適應(yīng)能力，快速掌握與消費者互動的新方式。在微信龐大的流量優(yōu)勢下，隨著小程序功能的完善，其商業(yè)價值開始嶄露頭角。無需下載、不占內(nèi)存、用完即走的優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，成為眾多品牌和購物中心數(shù)字化戰(zhàn)略中的重要平臺。Michael Kors于7月推出微信小程序官方旗艦店，成為輕奢行業(yè)首個長期在線，并進行全品類商品銷售的小程序。以Burberry、Dior、Cartier、Gucci為代表的數(shù)十家奢侈品品牌在七夕期間開設(shè)限時精品小程序。萬達(dá)、大悅城等購物中心也開始嘗試推出小程序，發(fā)布優(yōu)惠券、會員活動，開設(shè)停車?yán)U費入口等。萬達(dá)廣場小程序，沉淀會員達(dá)到1000萬，優(yōu)惠券核銷率超過50%，為商場帶來30%-50%的客流提升。
新零售咖啡迅猛發(fā)展，加速咖啡行業(yè)外賣進程
第三季度，新零售咖啡品牌餐飲發(fā)展勢頭持續(xù)迅猛。瑞幸咖啡7月獲得2億美元A輪融資，成為國內(nèi)咖啡行業(yè)的獨角獸，截至三季度末門店數(shù)量超過1100家，接近Costa門店數(shù)的3倍。瑞幸咖啡、連咖啡等新興咖啡品牌的迅速擴張加速了咖啡行業(yè)外賣服務(wù)和數(shù)字化營銷的推進。9月初，瑞幸咖啡與騰訊宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，將在門店選址、點餐、派單、訂貨、品控、服務(wù)等多方面結(jié)合大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)實現(xiàn)精準(zhǔn)化營銷。星巴克在上海、北京通過餓了么落地外賣業(yè)務(wù)，麥當(dāng)勞9月推出微信小程序“i麥外送”試水上海市場。
盒馬鮮生加速擴展，在生鮮新零售行業(yè)的領(lǐng)先地位初步顯現(xiàn)
盒馬鮮生9月首次披露運營業(yè)績，開業(yè)1.5年以上的成熟門店單店日均銷售額達(dá)80萬元，坪效超過5萬元。曾在門店數(shù)上與超級物種平分秋色的盒馬鮮生走上快車道，三季度新增門店數(shù)近40家，總數(shù)超過80家，分布于16個城市，截至季度末門店數(shù)超出超級物種30家。高速擴張模式下物流能否跟上，出品、銷售、坪效能否保持穩(wěn)定值得關(guān)注。京東7FRESH繼上季度的沉寂后，9月與萬科、大悅城、保利等16家開發(fā)商簽約，為加速全國布局增加了籌碼，并將于下季度布局天津、成都、廊坊等城市。蘇鮮生目前開業(yè)7家門店，新增西安一家門店，與年度開業(yè)50家的目標(biāo)差距較大，第四季度拓展壓力加大。小象生鮮繼上季度品牌升級后，本季度開拓?zé)o錫市場，新增兩家門店。
