樓市眾生相
政府層面，從今年初中央再次重申“房住不炒”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁。再到地方層面“四限”（限購、限價、限貸、限售）擴(kuò)容、加碼，部分城市開始暫停企業(yè)購買商品住房，同時也對“離婚買房”“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”。各類調(diào)控舉措背后，其根本目的是讓住房回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
市場層面，截至2018年9月底，70城新建商品住宅價格指數(shù)已連續(xù)40個月環(huán)比均呈上漲趨勢，但9月價格環(huán)比漲幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5個百分點?？硕鹧袌笾赋?，考慮到當(dāng)前市場的“轉(zhuǎn)冷”趨勢，預(yù)計四季度將有更多城市房價面臨回調(diào)，尤其是那些缺乏需求支撐的弱三四線城市。
企業(yè)層面，控投資、快回款的發(fā)展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識。“銷售難度在逐漸加大，如果沒有放松調(diào)控的政策，銷售難度還會持續(xù)下去，去化率的難度也會提高?！比f科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔表示。
樓市轉(zhuǎn)折期下，房企應(yīng)該如何過冬？明后兩年的還債高峰期，將對地產(chǎn)行業(yè)格局產(chǎn)生怎樣的影響？針對上述疑問，時代周報記者專訪新城控股高級副總裁歐陽捷，試圖厘清行業(yè)現(xiàn)狀，剖析樓市轉(zhuǎn)折期下的眾生相。
時代周報：今年10月31日，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，但并直接提及去杠桿和房地產(chǎn)，您怎么看待這種變化？
歐陽捷：中央政治局會議對于房地產(chǎn)市場的要求自2013年以來一直強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前，房價上漲趨勢已被基本遏制，市場已經(jīng)出現(xiàn)下行的跡象，但房價也不能大落，樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸。本次會議不提房地產(chǎn)，相信意味著房地產(chǎn)不需要加碼調(diào)控，符合中央希望房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的既定立場。
時代周報：您對一二三四線城市接下來的房地產(chǎn)市場走向如何預(yù)判？
歐陽捷：目前，中央已經(jīng)關(guān)注到市場的變化，也會提前預(yù)判、消除隱患，比如會增加一二線城市土地供應(yīng)，緩解供求失衡的矛盾；比如明年繼續(xù)加大棚改力度，在維持房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上繼續(xù)實施棚改貨幣化；比如限制房價上漲的同時也會限制房價跌幅，保持樓市平穩(wěn)；比如適時發(fā)出穩(wěn)定市場的信號，適當(dāng)時候允許地方政府微調(diào)除限貸限價政策外的本地政策，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。目前一二線城市趨穩(wěn)，全國市場也會逐步恢復(fù)信心。
時代周報：今年以來，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，這是否可以看作是市場下行的信號？
歐陽捷：今年前8個月，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，但我們認(rèn)為，這并非市場下行信號，而是土地財政無法割舍、土地市場趨于理性的寫照。根據(jù)我們的調(diào)研情況來看，87%的土地流拍項目都在三四線城市，房企在上述城市的土地儲備相對充裕，已經(jīng)不急于拿地，希望等待相對較低的地價水平。但政府自降地價的意愿還不強(qiáng)烈，畢竟很多城市房價已到高位，地價太低，將無法覆蓋拆遷補償安置成本。今年后四個月，三四線城市推出土地將明顯減少，土地流拍現(xiàn)象也將大幅減少。
時代周報：樓市轉(zhuǎn)折期，將對地產(chǎn)格局產(chǎn)生怎樣的影響？
歐陽捷：按照目前的趨勢來看，所有的資源都在向大房企集中，銀行等金融機(jī)構(gòu)也很少再給百強(qiáng)房企以外的房企貸款。因為規(guī)模越大的房企現(xiàn)金流越多，越安全。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)會給那些房企比較高的信用等級，比較低的資金成本。而一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風(fēng)險。尤其是在目前融資杠桿不斷收緊的大背景下。
時代周報：根據(jù)你們的了解，目前房企融資情況如何？
歐陽捷：房企到位資金增速有所回調(diào)，來自銀行機(jī)構(gòu)的按揭貸款和開發(fā)貸款均處在負(fù)增長區(qū)間，主要是依賴客戶定金、預(yù)收收款和自籌資金兩位數(shù)的增長，才保持了房企到位資金6%的增速。但目前房企融資渠道縮窄，相信年底房企到位資金增速將回歸我們年初預(yù)判的“零增長區(qū)間（指房地產(chǎn)主要指標(biāo)在±3%以內(nèi)，少數(shù)指標(biāo)在5%左右）”。
時代周報：樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，房企應(yīng)該如何“過冬”？
歐陽捷：今年的住房市場雖然沒有過去幾年高增長，但仍然是相對平穩(wěn)的市場，我們認(rèn)為是屬于僅次于高增長時代的“次好”的市場，房企不應(yīng)再奢望未來的市場還會有高增長。實際上，平穩(wěn)的市場，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭取均衡發(fā)展。在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠(yuǎn)可以拿。融資方面，房企可以通過設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。
