全行業(yè)銷售減速明顯，有龍頭房企銷售額環(huán)比降幅超過30%
碧桂園6645.5億元，萬科5422.3億元，恒大5391.4億元，11月過罷，三家龍頭房企全部突破去年全年的銷售金額。根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至11月底，今年銷售流量金額超千億的房企已有25家，超過2000億元的房企已有7家，此外已有多家企業(yè)提前完成此前定下的銷售目標(biāo)。
盡管克而瑞仍然預(yù)計(jì)年內(nèi)千億房企數(shù)量或接近30家，但房企單月銷售額延續(xù)了前幾個(gè)月的增速放緩勢頭。結(jié)合當(dāng)前市場形勢，千億房企數(shù)量很可能低于預(yù)期，部分房企的銷售目標(biāo)完成度也會(huì)受到較大影響。
多家房企完成全年業(yè)績目標(biāo)
距離2018年結(jié)束還有一個(gè)月，根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，有9家定下今年銷售目標(biāo)的房企，當(dāng)前已經(jīng)完成全年任務(wù)。其中完成度最高的金科，此前曾將銷售目標(biāo)調(diào)整為800億元，但截至11月底，金科銷售流量金額已達(dá)1075.1億元，完成率達(dá)到134.4%。
除金科外，世茂、陽光城、新城控股、寶龍、中海、九龍倉、奧園等房企也已完成年初定下的全年目標(biāo)。但也有不少房企都主動(dòng)選擇低調(diào)，包括碧桂園、萬科等企業(yè)都沒有公開提出業(yè)績目標(biāo)。
在今年3月舉行的業(yè)績會(huì)上，碧桂園總裁莫斌曾表示，不設(shè)銷售目標(biāo)并不代表對(duì)自己沒有要求，碧桂園要在去年的基礎(chǔ)上持續(xù)增長，增長幅度根據(jù)市場和人才管理水平來定。而在同期舉行的綠城業(yè)績會(huì)上，時(shí)任綠城董事長曹舟南也表示，對(duì)于2018年的銷售額他本人不是太在意，他更加關(guān)注的是銷售額與利潤的匹配度。
克而瑞分析認(rèn)為，龍頭房企更加追求有質(zhì)量的增長，規(guī)模增長較為平穩(wěn)，以恒大為例，今年恒大提出了5500億元的銷售目標(biāo)，但與去年相比，目標(biāo)增長率也只有10%。但對(duì)于處于成長或高速發(fā)展期的房企而言，銷售規(guī)?？焖僭鲩L仍被放在重要的位置，今年的銷售目標(biāo)增長率普遍定到了40%以上。
不論看不看重銷售表現(xiàn)，各家房企的銷售業(yè)績與去年相比還是大幅增加的。隨著融信銷售金額達(dá)到1082.2億元，跨過1000億元門檻，截至11月底，房企“千億”陣營已經(jīng)有25家，有8家企業(yè)為首次進(jìn)階。另外，遠(yuǎn)洋、藍(lán)光、雅居樂、祥生等房企的銷售流量金額也都超過了870億元，在最后一個(gè)月仍存在突破千億的可能性。
在所有“千億陣營”房企中，最高的碧桂園達(dá)到6645.5億元，累計(jì)同比增長24.4%，萬科和恒大都已身處5000億的位置，融創(chuàng)也歷史性地突破了4000億元。再加上保利、綠地和中海，累計(jì)銷售金額超過2000億元的房企已經(jīng)達(dá)到7家。
作為最新邁入“千億”關(guān)口的房企，融信在11月實(shí)現(xiàn)單月銷售額135.9億元。要知道，融信去年全年的銷售流量金額為703.1億元，當(dāng)前的累計(jì)金額同比增幅已經(jīng)超過80%。
但并非所有企業(yè)都能獲得不錯(cuò)的規(guī)模增長，與上個(gè)月相比，金科、中梁兩家企業(yè)的銷售額在11月分別為69.5億元和71.2億元，增量均小于今年前11個(gè)月的月平均值，兩家房企也因此被融信超過，目前暫列第24、25位。
市場承壓令業(yè)績受挑戰(zhàn)
房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)的同時(shí)，還有一個(gè)現(xiàn)象值得注意。跟據(jù)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比增速已從7月的58.1%回落至11月的24.5%，進(jìn)一步放緩。
但從11月的銷售額來看，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的32家典型房企中，有13家單月銷售額環(huán)比下降，出現(xiàn)下降的企業(yè)包括碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中海等，其中恒大的銷售額環(huán)比降幅超過30%。與去年11月相比，單月銷售額下降的房企也有8家。
克而瑞此前曾多次預(yù)計(jì)，今年全年千億房企的數(shù)量或接近30家，但也指出千億房企的最終數(shù)量可能會(huì)低于預(yù)期，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不無關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的11月，成都、武漢、重慶等城市迎來了供應(yīng)高峰期，克而瑞11月市場月報(bào)指出，部分重點(diǎn)城市的供應(yīng)供應(yīng)的同比和環(huán)比漲幅都超過20%，以廣州和深圳為例，11月廣州新增商品住宅供應(yīng)面積為105萬平方米，環(huán)比增長113%，同比增長9%，深圳11月新增面積為125萬平方米，環(huán)比增長92%，同比增長133%。二三線城市供應(yīng)有所分化，但整體來看新增面積環(huán)比和同比增幅分別達(dá)到24%和21%。
盡管從全國范圍來看成交量有所回升，但提升幅度仍是有限的。在各城市供應(yīng)放量后，11月成交繼續(xù)環(huán)比微增，也較2018年月平均成交量增長8%，但同比增幅也從10月時(shí)的15%繼續(xù)收窄至8%。供應(yīng)放量但成交相對(duì)乏力的局面，給房企銷售和回款造成一些壓力。
市場低迷對(duì)于房企的業(yè)績影響，還體現(xiàn)在目標(biāo)完成度上。盡管已有多家房企提前完成了銷售目標(biāo)，但根據(jù)可以查到的企業(yè)公告，業(yè)績水平較高的房企中仍有不少企業(yè)目標(biāo)完成度在80%以下。例如華夏幸福曾將今年的銷售目標(biāo)定位2100億元，但截至11月底，銷售額為1270.5億元，目標(biāo)完成率為60.5%，而該企業(yè)11月銷售額為67億元，環(huán)比同比分別減少34%和51%。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，華夏幸福今年的業(yè)績表現(xiàn)，與其環(huán)京項(xiàng)目銷售的持續(xù)低迷密切相關(guān)。今年10月，華夏幸福引入萬科，就環(huán)京項(xiàng)目宅地開展合作，對(duì)此有機(jī)構(gòu)分析稱，32億元的交易款項(xiàng)有助于緩解華夏幸福的資金緊張，也可以擺脫大量庫存的壓力。
此外，華夏幸福今年也經(jīng)歷了一些股份結(jié)構(gòu)和人事方面的變動(dòng)，7月份，華夏幸福宣布公司控股股東華夏控股向平安資管轉(zhuǎn)讓19.7%的股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)為137.7億元，平安自此成為華夏幸福的第二大股東，并在9月向華夏幸福派駐兩名董事。
就在12月4日，華潤置地和華夏幸福紛紛發(fā)布上市公告，華潤置地執(zhí)行董事俞建加盟華夏幸福，擔(dān)任華夏幸福聯(lián)席總裁，分管財(cái)務(wù)及融資等業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，作為華潤的首席財(cái)務(wù)官，俞建在央企工作多年，會(huì)有一定的人脈等資源，加盟華夏幸福后，將有利于華夏幸福的融資工作。
克而瑞報(bào)告指出，當(dāng)前市場低迷的聲音不斷，盡管房企項(xiàng)目積極入市，但去化率表現(xiàn)不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈，實(shí)現(xiàn)難度很大。因此有分析認(rèn)為，12月各大房企之間的競爭會(huì)更加激烈。
