房?jī)r(jià)不會(huì)跌 因?yàn)榈貎r(jià)在支撐？
時(shí)間：2017/9/1
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蘇寧金融研究院高級(jí)研究員
說(shuō)起對(duì)房?jī)r(jià)的看法，很多人都會(huì)拿地價(jià)來(lái)說(shuō)事兒，認(rèn)為最近新拍地塊的折合樓面價(jià)會(huì)成為一個(gè)城市房?jī)r(jià)的下限。尤其是2015年以來(lái)樓市銷售火爆，房地產(chǎn)企業(yè)普遍從缺錢變成不差錢，參加土地招拍掛也更加有底氣，地價(jià)也隨之水漲船高。
這種情況下，大家不禁要問(wèn)：地價(jià)會(huì)成為房?jī)r(jià)的支撐嗎？面粉和面包到底是怎么個(gè)定價(jià)關(guān)系？
首先，房?jī)r(jià)和地價(jià)由不同的供需關(guān)系決定。
一個(gè)商品的價(jià)格是由商品本身的供需關(guān)系決定的，商品住宅和土地是兩種不同的商品，其價(jià)格各自由本身的供給和需求決定，其中商品住宅的供給是目前可售的一手房和二手房房源總量，需求是剛需、投機(jī)客的買房需求；土地的供給是政府推出的招拍掛土地?cái)?shù)量，需求是房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地意愿。
因此，商品房和土地完全是兩個(gè)市場(chǎng)，由不同的供需關(guān)系分別決定了房?jī)r(jià)和地價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目理論上完全有可能出現(xiàn)虧損。
那么，怎么直觀的去看房地產(chǎn)項(xiàng)目有沒(méi)有虧損呢？一般看樓盤的樓板價(jià)和房?jī)r(jià)的比例關(guān)系就可以知道，一般房?jī)r(jià)是樓板價(jià)的2-3倍較為正常，2倍以下基本可以判定樓盤是虧的。
樓板價(jià)通俗點(diǎn)說(shuō)就是樓盤每平米的土地成本，是用土地款除以樓盤的建筑面積得到的；房?jī)r(jià)就是商品住宅每平米的售價(jià)，房?jī)r(jià)和樓板價(jià)之間的差額是建安成本、各項(xiàng)費(fèi)用及稅金以及開發(fā)商的盈利。其中，建安成本就是把樓盤蓋起來(lái)的建筑成本和配套的門窗、電梯、綠化等各項(xiàng)成本的總和。建安成本在不同城市、不同項(xiàng)目之間波動(dòng)較大，比如一線城市的普通高層住宅的建安成本可能在4000-6000元/平米左右，高檔住宅可能會(huì)在10000元/平米以上；二線城市的建安成本大約在3000-4000元/平米左右。
現(xiàn)實(shí)中，有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生虧損的概率較高。
一是房地產(chǎn)企業(yè)是高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，這意味著一旦銷售進(jìn)度緩慢，開發(fā)商就有巨額的利息支付壓力，因此發(fā)生虧損的概率也越大。
比如上海佘山天境樓盤，該公寓是在2009年7月由開發(fā)商拍下的地塊建成的，當(dāng)初樓板價(jià)是14498元/平米，是2009年的青浦趙巷地王項(xiàng)目，2014年9月該公寓的價(jià)格為29050元/平米。且不說(shuō)房?jī)r(jià)與樓板價(jià)之比僅僅為2，基本上發(fā)生虧損的概率很高，單就2009年拿地、2014年還未完成銷售看，該項(xiàng)目的盈利狀況肯定不佳，因?yàn)槠胀ǖ呢?cái)務(wù)知識(shí)告訴我們收入有時(shí)間成本，2014年收到的銷售款還需要用利率折現(xiàn)到2009年才能計(jì)算項(xiàng)目的成本收益，再考慮到開發(fā)商在2009年支付了30億元的土地款，之后的5年開發(fā)商資金面一定繃得很緊。
二是土地作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游資源，其價(jià)格變動(dòng)滯后于房?jī)r(jià)，再加上政府調(diào)控周期較短，地價(jià)高點(diǎn)通常都出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)景氣的高峰。
一個(gè)典型的房地產(chǎn)周期是這樣的：
隨著房地產(chǎn)政策放松，政府會(huì)降低首付比率、降低按揭利率，提升居民的購(gòu)房能力，這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)銷售會(huì)加快，房?jī)r(jià)也會(huì)提升；隨著銷售的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始通過(guò)招拍掛補(bǔ)充土地庫(kù)存，地價(jià)開始逐步走高；隨著剛需和投機(jī)客紛紛入市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆漲，在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲成為市場(chǎng)一致預(yù)期時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入過(guò)熱階段，此時(shí)開發(fā)商豪氣拿地，地王頻現(xiàn)；最后政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，提高首付比率、提升按揭利率，并且限購(gòu)、限貸，此時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)緩慢下移……
因此，在高位拿地過(guò)多的開發(fā)商很容易面臨樓盤預(yù)售時(shí)整個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入秋天甚至冬天的狀況，此時(shí)開發(fā)商要么降價(jià)促銷、快速回籠現(xiàn)金；要么甩賣項(xiàng)目，認(rèn)虧出局。
比如，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入中來(lái)自土地轉(zhuǎn)讓收入的部分創(chuàng)出新高，達(dá)到819億元，而2009年和2010年土地轉(zhuǎn)讓收入穩(wěn)定在500億元左右。說(shuō)明隨著2010年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控周期以后，很多開發(fā)商只能通過(guò)甩賣此前拍下的地塊來(lái)保命，據(jù)此猜測(cè)，其中很多都是2009年的地王項(xiàng)目。
其次，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下行，說(shuō)明地價(jià)支撐作用有限。
如果說(shuō)地價(jià)是房?jī)r(jià)的強(qiáng)力支撐，隱含的意思是房?jī)r(jià)只能下跌到地價(jià)的水平上，這樣房?jī)r(jià)就永遠(yuǎn)不會(huì)持續(xù)調(diào)整，但現(xiàn)實(shí)中不是如此。
以日本為例，1990年房?jī)r(jià)就開始出現(xiàn)調(diào)整，直到2005年附近才穩(wěn)定下來(lái)（參見圖2）。如果地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用很明顯，那么顯然房?jī)r(jià)不會(huì)跌得如此之猛、如此之長(zhǎng)。
可見，任何力量在大的經(jīng)濟(jì)周期面前都很渺小。那什么是大的經(jīng)濟(jì)周期呢？這里指的是人口周期，尤其是勞動(dòng)年齡人口（18-64歲人口）的變動(dòng)。一旦一個(gè)經(jīng)濟(jì)的勞動(dòng)年齡人口增長(zhǎng)放緩，經(jīng)濟(jì)的需求增速就會(huì)變慢，這種需求也包括對(duì)房地產(chǎn)的需求。
比爾·格羅斯說(shuō)過(guò)，如果他流放到一個(gè)荒島上，并且只能得到一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行投資決策，那么他會(huì)選擇人口這個(gè)數(shù)據(jù)。其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果一個(gè)經(jīng)濟(jì)的人口增速下降，那么經(jīng)濟(jì)的整體利率水平也會(huì)下滑（因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更低、通脹也更低），債券價(jià)格就會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)牛。因此，按人口來(lái)把握利率的大周期波動(dòng)是有道理的。比如日本的數(shù)據(jù)顯示，隨著勞動(dòng)年齡人口逐步變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，日本的長(zhǎng)期國(guó)債利率也逐步下降至零的水平（參見圖3）。
下面來(lái)看看我國(guó)人口情況。在2010年以后，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口增量就開始下降（參見圖4）。2006年至2009年，每年的勞動(dòng)年齡人口增量大約在800萬(wàn)人左右，但2010年以后就出現(xiàn)迅速下滑，2014年和2015年勞動(dòng)年齡人口竟然出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2016年雖然略有反彈，但增量?jī)H有78萬(wàn)人，是10年前的十分之一。在這種情況下，房?jī)r(jià)還能繼續(xù)保持穩(wěn)定嗎？我們拭目以待吧！
以上就是地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的簡(jiǎn)單探討，實(shí)際生活中地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系更加復(fù)雜，比如通過(guò)炒高地價(jià)來(lái)帶動(dòng)房?jī)r(jià)也是地方政府慣用的手法之一。
因此，在判斷房?jī)r(jià)的走向中，首先需要認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的每個(gè)參與方的利益訴求在哪。以地方政府為例，地方政府在賣地收入和中央政策的夾縫中至少有三種態(tài)度：
一是財(cái)政實(shí)力雄厚，不在乎賣地收入，所以堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策；
二是炒作地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)，然后執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策；
三是抓住時(shí)間窗口迅速推地，然后執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策
……
所以，最怕的就是使用簡(jiǎn)單邏輯來(lái)判斷房?jī)r(jià)，比如地價(jià)支撐房?jī)r(jià)就是沒(méi)有考慮動(dòng)態(tài)博弈的簡(jiǎn)單邏輯之一，因此一定要慎重。
