公租房避糾紛 了解三件事
近幾年，為有效穩(wěn)控房價攀升態(tài)勢，提高保障和改善民生水平，政府出臺了一系列惠及民生的住房政策，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策房由此應(yīng)運而生、紛至沓來，不少存在購房困難的民眾紛紛加入了租賃公租房、申購共有產(chǎn)權(quán)房的行列，但是，在申請、申購環(huán)節(jié)乃至租賃、使用過程中，申購人、出租方、承租方、物業(yè)管理公司等不同主體之間發(fā)生矛盾后如若處理不善，可能會涉及諸多法律問題，為此房山法院結(jié)合以往受理的案件，將涉及公租房糾紛的三起典型案例分別予以釋法。
1及時查看申請進度依法維權(quán)莫失“良機”
案情回顧
原告張先生訴稱，2013年1月8日，年過六旬的他具備了申請北京公租房老年人優(yōu)先組的資格，他申請但未搖中。參加5次后，張先生于2015年5月6日提出的申請中標，北京住建委于同年5月7日收到該申請，但張先生稱他搖中公租房后，北京住建委并未告知其結(jié)果。
張先生認為，一些比自己申請時間靠后的人搖一次號就能住上公租房，而最先申請老年人優(yōu)先組的他卻住不上。2017年1月11日，張先生向法院提起訴訟，請求判令北京住建委對他申請解決入住某公租房一事作出處理。法院經(jīng)審理后，依法駁回張先生的訴訟請求。
法官說法
當事人提起行政訴訟，應(yīng)當符合法定起訴期限。《中華人民共和國行政訴訟法》第47條第1款規(guī)定，公民、法人或者其他組織申請行政機關(guān)履行保護其人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責，行政機關(guān)在接到申請之日起兩個月內(nèi)不履行的，公民、法人或者其他組織可以向人民法院提起訴訟。法律、法規(guī)對行政機關(guān)履行職責的期限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
此外，《北京市公共租賃住房申請、審核、配租管理辦法》第3條明確規(guī)定：“市住房保障管理部門負責本市公共租賃房的指導(dǎo)、監(jiān)督和備案工作。區(qū)縣、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)住房保障管理部門按照各自職責負責本地區(qū)公共租賃住房的申請受理、審核、公示、輪候、復(fù)核及配租管理工作?！鄙鲜鲆?guī)定未規(guī)定北京住建委具有公租房租賃職責，張先生亦未提供北京住建委具有相關(guān)法定職責的證據(jù)。
本案中，張先生于2015年5月6日向北京住建委提交入住公租房申請，北京住建委次日收到。根據(jù)法律規(guī)定，張先生應(yīng)當最遲于2016年1月7日之前提起訴訟，但是，張先生于2017年1月11日才向法院提起訴訟，且無正當理由，已經(jīng)超過法定起訴期限，故法院駁回張先生的訴訟請求。
法官提示
法官在此提示廣大民眾，依法維權(quán)應(yīng)該在法定起訴期限內(nèi)進行，不可錯失維權(quán)良機。
此外，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的來臨，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策房的申請手續(xù)大多通過網(wǎng)絡(luò)進行，法官提醒有意申請公租房的民眾及時登錄北京住建委官網(wǎng)進行網(wǎng)絡(luò)申請，了解查看官方網(wǎng)站更新內(nèi)容，關(guān)注相關(guān)微信公眾號推送信息，電話咨詢公租房相關(guān)申請，查詢北京住建委官網(wǎng)公示搖號結(jié)果及資格審核等信息。
年紀較大或不便操作互聯(lián)網(wǎng)的申請人應(yīng)該讓家人或朋友協(xié)助自己完成申請手續(xù)，并及時關(guān)注網(wǎng)站發(fā)布的消息，通過電話或網(wǎng)上留言等方式主動詢問公租房申請相關(guān)事宜。如若發(fā)現(xiàn)自身合法權(quán)益受到侵害時，申請人應(yīng)當在法定訴訟時效范圍內(nèi)，向法院提起訴訟，莫失“良機”。
2公租房承租權(quán)也可“繼承”
案情回顧
原告周先生訴稱，其父老周承租了一套公租房，共同居住人還有周先生和其母親。自1997年至2007年，周先生一直照顧父親的起居生活，并于2006年辭去工作專門在家看護父親。2007年，老人病逝，鑒于周先生在老人在世時承擔了主要贍養(yǎng)義務(wù)，并獨立承擔了老人的喪葬費用，周先生的兄弟姐妹商定“對父親遺留房屋相關(guān)權(quán)益，同意由周先生繼承，今后因該財產(chǎn)產(chǎn)生的任何權(quán)利及義務(wù)皆由周先生一人承擔”，并簽訂了書面協(xié)議，只有周先生的二哥大周口頭同意，沒有簽字。
2011年，因需要辦理訴爭公租房承租人變更事宜，周先生的其余兄弟姐妹均在公證處辦理了放棄房產(chǎn)承租權(quán)的公證，只有二哥大周拒絕。為維護自身合法權(quán)益，周先生訴至法院，請求判令由其繼承父親遺留的公租房的承租權(quán)，并判令二哥大周協(xié)助其辦理公租房變更事宜。法院經(jīng)審理后判決，訴爭公租房的承租權(quán)歸周先生。
法官說法
本案中，訴爭公租房系老周夫婦婚姻存續(xù)期間取得，且周先生為共同登記人口，故訴爭公租房的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當由三人共同享有。在老周夫婦去世后，周先生的兄弟姐妹簽訂的書面協(xié)議及其公證聲明，可以證實所有繼承人均協(xié)商處分了訴爭房屋承租權(quán)，并將訴爭房屋所有的權(quán)利義務(wù)歸周先生，故周先生的二哥大周應(yīng)協(xié)助周先生辦理訴爭房屋的承租權(quán)變更手續(xù)。
法官提示
俗話說“親兄弟明算賬”，牽涉到分家析產(chǎn)的繼承糾紛一定要仔細留存證據(jù)，類似公租房承租權(quán)的繼承問題，當事人雙方在達成口頭協(xié)議時，要注意留存錄音證據(jù)，同時注意保留其他書面證據(jù)。
3物業(yè)租戶簽協(xié)議對外經(jīng)營獲支持
案情回顧
2004年2月10日，侯先生以家庭困難為由，就北京某公租房項目進行配租申請，并成功申請了一套公租房，隨后與北京公租房中心簽訂《北京市城鎮(zhèn)廉租房住房租賃合同》。2007年2月16日，北京公租房中心將該公租房項目委托給某物業(yè)公司實施物業(yè)管理。2007年11月2日，該物業(yè)公司與侯先生簽訂一份協(xié)議，雙方約定，將上述公租房項目內(nèi)的監(jiān)控室北側(cè)房間交給侯先生等人作為小賣部對外經(jīng)營。
2010年11月，北京公租房中心訴至法院，認為訴爭公租房項目所有權(quán)登記在其名下，并由其負責該項目的所有事宜，某物業(yè)公司并非訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)與侯先生簽訂房屋使用協(xié)議，請求法院確認該物業(yè)公司與侯先生簽訂的協(xié)議無效，并將訴爭房屋騰空，交予北京公租房中心，并賠償該中心租金損失172500元。
法院經(jīng)審理后判決，侯先生可繼續(xù)使用訴爭房屋，三年屆滿后將該房屋騰空，并交還北京公租房中心，期間，每月向北京公租房中心支付200元房屋使用費，并駁回北京公租房中心的其他訴訟請求。
法官說法
法院認為，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
本案中，北京公租房中心為訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，并委托某物業(yè)公司代為進行物業(yè)管理，因此，該物業(yè)公司與侯先生簽訂協(xié)議時，有權(quán)對訴爭房屋實施物業(yè)管理。侯先生先前在小區(qū)門口經(jīng)營雜貨攤、停放貨車及在貨車周邊放置雜物，影響了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和整體形象，存在安全隱患，物業(yè)公司與侯先生簽訂協(xié)議，允許其經(jīng)營使用訴爭房屋亦是完善物業(yè)管理職責之行為。
物業(yè)公司與侯先生簽訂的協(xié)議并未約定侯先生使用訴爭房屋的期限及費用，故北京公租房中心作為訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)隨時解除該協(xié)議，但應(yīng)當給予侯先生必要的準備時間?？紤]到侯先生最初是在小區(qū)外擺攤，并在居委會、城管部門、派出所等多方協(xié)調(diào)下與某物業(yè)公司達成協(xié)議，且小商店系侯先生的主要收入來源，法院認為，應(yīng)酌情給予侯先生三年期限作為解除協(xié)議、騰退訴爭房屋的準備時間，期間，依據(jù)公平原則，侯先生每月支付繼續(xù)使用訴爭房屋的使用費。
法官提示
現(xiàn)實生活中，一些事情常因自身力所不及而“委托”他人代辦，但是，一旦“委托”產(chǎn)生糾紛，就需要厘清各方責任。委托合同，是委托人和受托人之間約定由受托人處理委托人事務(wù)的合同。簽訂委托合同時，雙方應(yīng)盡量約定清楚各自責任義務(wù)、時間、方式、地點以及合同解除條件、違約責任等條款。
