買賣條款應(yīng)在房屋簽約前想好
最近記者讀到兩個(gè)房屋買賣的案例，一個(gè)是廣州市南沙區(qū)法院判決的一個(gè)“陳年”案件，廣州市民王某五年前以190多萬元買的房子，如今市價(jià)400多萬元，但他不僅沒賺到錢，反而倒賠十幾萬元。另一個(gè)則是廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露的二手房交易糾紛，荔灣區(qū)某房屋因證未滿兩年而延遲交易，買家簽約時(shí)支付66萬元“大定”。后遇上房?jī)r(jià)急遽變動(dòng)，業(yè)主要求加價(jià)22萬元而雙方協(xié)商不成打官司，最后業(yè)主被判賠雙倍退定，且需要支付買家的房?jī)r(jià)升值損失35萬元，計(jì)算下來業(yè)主此次“反價(jià)”不成需損失101萬元。這兩個(gè)案例充分說明，買賣房屋缺乏契約精神，最終很有可能出事。
根據(jù)南沙法院的判決內(nèi)容，一手房買家王某與南沙某項(xiàng)目曾在2015年已經(jīng)就此房款支付問題打官司，最終雙方有和解意向而由開發(fā)商撤訴。王某以為事情就此解決，但其實(shí)雙方?jīng)]有簽署和解協(xié)議，王某也沒有按照原定的延期支付安排如期支付樓款，最終“雞飛蛋打”，房屋升值沒拿到，付出兩萬元定金“收獲”了十幾萬元的違約金。有人分析，這個(gè)買家只支付了兩萬元定金就拖三四年，很有可能是與房產(chǎn)公司有關(guān)的人士，當(dāng)初就想著通過私下轉(zhuǎn)名的方式來炒樓，最終炒樓未果，倒賠十幾萬元。過往也的確有些與產(chǎn)業(yè)鏈條相關(guān)的人士通過內(nèi)部轉(zhuǎn)名的方式來進(jìn)行炒樓，隨著調(diào)控措施逐步收緊，行業(yè)交易規(guī)則的“灰色地帶”漸漸收窄，王某這個(gè)案例對(duì)相關(guān)人士來說的確是一個(gè)警號(hào)。
荔灣區(qū)某物業(yè)的二手房糾紛對(duì)普羅大眾來說有著警示的作用。2016年12月中旬，業(yè)主李某經(jīng)中介公司促成，就其位于荔灣區(qū)某物業(yè)與買家陳某簽訂《房屋買賣合同》，房屋售價(jià)220萬元。因當(dāng)時(shí)房屋未滿兩年，雙方約定至2017年7月才辦理房屋過戶手續(xù)，買方依約支付購房定金66萬元。合同簽訂后，買方擔(dān)心業(yè)主將房屋再次出售，于是要求公司制作《廣州市存量房買賣合同》(下稱網(wǎng)簽合同），但業(yè)主以戶口未遷出為由，拖延網(wǎng)簽合同的簽署。直到2017年5月，買方向業(yè)主提出配合其辦理銀行按揭手續(xù)，但這段時(shí)間該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格有所上漲，業(yè)主認(rèn)為自己損失巨大，便向經(jīng)紀(jì)人表示買家應(yīng)增加購房款22萬元，彌補(bǔ)其損失。雙方協(xié)商不成，業(yè)主起訴到法院，買家則反訴業(yè)主。最終買家的理據(jù)獲得法院的支持，業(yè)主需雙倍賠定，且還要支付買家房?jī)r(jià)升值損失35萬元。除非業(yè)主的房屋在半年間升值過百萬元，否則該業(yè)主這單房屋交易凈虧101萬元。
買賣雙方各自談判籌碼最大的時(shí)間是在落筆簽約前，一旦簽約就是“生米煮成熟飯”。業(yè)主在證未滿兩年就放盤，顯然是等錢周轉(zhuǎn)，既然急需用錢，又有人看中，應(yīng)該堅(jiān)持交易條款，盡快過戶。業(yè)主以為拿到66萬元“大定”，暫時(shí)解決資金周轉(zhuǎn)問題。誰知隨著樓價(jià)變動(dòng)，人性貪婪一面就暴露出來了。說實(shí)在，對(duì)于延遲交易可能出現(xiàn)的樓價(jià)變動(dòng)，業(yè)主在簽約前也是可以在條款里埋下伏筆的。以后大家簽署買賣合同，的確要把功夫做到前頭。
