年底房企加緊沖業(yè)績(jī) 機(jī)構(gòu)：“千億”僅僅只是起點(diǎn)
距離年底不足20天，房企正加緊進(jìn)行最后一搏。根據(jù)房企們發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，盡管銷(xiāo)售額增速明顯放緩，但2018年千億房企的陣營(yíng)正進(jìn)一步擴(kuò)大。多家機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至11月底，千億房企已達(dá)25家，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到30家甚至更多。
值得注意的是，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的提高，目前房企銷(xiāo)售排行榜門(mén)檻進(jìn)一步提高。部分房企即使銷(xiāo)售規(guī)模較之前已經(jīng)有了較大增長(zhǎng)，但在榜單上的排名也有所下滑。機(jī)構(gòu)指出，房企要在百?gòu)?qiáng)俱樂(lè)部中守住位置，當(dāng)前已經(jīng)不是“不進(jìn)則退”，而是“進(jìn)少則退”。
千億陣營(yíng)擴(kuò)容
12月初，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、世茂、雅居樂(lè)等在內(nèi)的多家房企“扎堆”公布了前11個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，截至12月10日，已有逾30家內(nèi)地及在港上市房企發(fā)布了11月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
上述報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)慘淡的“金九銀十”，整體來(lái)看房企銷(xiāo)售依然處于高位，11月單月合計(jì)銷(xiāo)售4254.3億元；前11月合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)4.48萬(wàn)億元，增幅達(dá)33.2%；銷(xiāo)售額破千億元的企業(yè)14家，兩家企業(yè)突破5000億元。
其中，萬(wàn)科、碧桂園以及中國(guó)恒大前11月銷(xiāo)售額接近或超過(guò)5000億元。今年1-11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額5439.5億元，同比增長(zhǎng)約16.32%。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在近期舉辦的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上透露，今年完成6300億問(wèn)題不大，并相信萬(wàn)科的銷(xiāo)售回款率肯定是業(yè)內(nèi)最高之一；同期，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約4897.4億元，同比增長(zhǎng)29.52%；中國(guó)恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)5352.1億元，同比增長(zhǎng)13.78%，距離5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)僅有一步之遙。
不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，與去年各大房企業(yè)績(jī)普漲相比，2018年房企銷(xiāo)售額增速放緩，特別是龍頭房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯變慢。仍以銷(xiāo)售額排名前三位的房企為例，2017年，萬(wàn)科、恒大的銷(xiāo)售額同比增速均超過(guò)三成，碧桂園更是接近八成。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的《2018年1-11月中國(guó)房企銷(xiāo)售TOP100》報(bào)告同樣指出了這一趨勢(shì)：2018年下半年以來(lái)，在政策調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)預(yù)期下滑的背景下，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售減速明顯。11月份，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速仍進(jìn)一步放緩，從7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。
值得注意的是，2018年千億房企規(guī)模擴(kuò)大已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，從公司監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，前11月已有25家房企的銷(xiāo)售規(guī)模突破千億，預(yù)計(jì)2018年千億房企的陣營(yíng)會(huì)突破30家，而2017年的千億房企的規(guī)模僅17家?？硕鹧芯恐行募懊髟吹禺a(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也提供了同樣的數(shù)據(jù)。易居CEO丁祖晟預(yù)計(jì)，今年千億企業(yè)數(shù)量有望超過(guò)30家。就目前看來(lái)，遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、龍光等房企沖進(jìn)千億房企的可能極大。億瀚智庫(kù)報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“千億已不再是目標(biāo)而僅僅只是起點(diǎn)”。
與此同時(shí)，根據(jù)上述幾家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，各梯隊(duì)房企入榜門(mén)檻也在提升。例如，克而瑞報(bào)告指出，百?gòu)?qiáng)房企中除了TOP3龍頭房企規(guī)模增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，其他各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻仍較去年同期提升明顯；億瀚智庫(kù)報(bào)告則稱(chēng)，前10強(qiáng)的門(mén)檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元；前20強(qiáng)房企的門(mén)檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂(lè)由去年的19名下滑至29名。
值得一提的是，億瀚智庫(kù)強(qiáng)調(diào)，如今的房企競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)是“不進(jìn)則退”而是“進(jìn)少則退”：去年1——11月，排在第46名的復(fù)地集團(tuán)銷(xiāo)售額為348.9億元，今年同期的銷(xiāo)售額為377.7億元。盡管同比有近30億元的增長(zhǎng)，但在今年的銷(xiāo)售排行榜中，復(fù)地集團(tuán)跌了20個(gè)名次，在榜單中位列第66名。
最后一搏的關(guān)鍵時(shí)間
目前，距離2018年交卷不到20天，不少房企年初定下的業(yè)績(jī)目標(biāo)也到了最后一搏的時(shí)刻?？硕鹬赋觯瑩?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年百?gòu)?qiáng)房企中有近半數(shù)的房企提出了年度銷(xiāo)售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。截至11月末，在這些提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中有近10家房企已經(jīng)提前完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
在沖刺年度目標(biāo)、緊抓回款的壓力下，對(duì)于那些還沒(méi)實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo)的房企來(lái)說(shuō)，最后一個(gè)月無(wú)疑至關(guān)重要。例如，近期在杭州市場(chǎng)，包括融信、融創(chuàng)等在內(nèi)的多家房企就頻頻爆出采取“內(nèi)部銷(xiāo)售”、變相降價(jià)等方式?jīng)_刺業(yè)績(jī)。
“我們認(rèn)為，今年最后1個(gè)月各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈?！笨硕鹬赋觯?1月以來(lái)，雖然房企項(xiàng)目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈，實(shí)現(xiàn)難度很大。由于年末市場(chǎng)仍然低迷，企業(yè)新推項(xiàng)目去化率普遍不及預(yù)期，仍可能有不少企業(yè)無(wú)法完成全年目標(biāo)。
“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企延續(xù)分化?！逼桨沧C券分析師楊侃指出，在目前階段下，房企成交增速延續(xù)回落，但主流房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成難度較小。
東北證券分析師高建指出，行業(yè)目前處于下行周期，房企短期承壓，行業(yè)集中度仍將加速提升。而購(gòu)房者對(duì)住房的產(chǎn)品力和房企的運(yùn)營(yíng)管理要求有所提高，大浪淘沙，“良幣淘汰劣幣”，中小房企加快退出市場(chǎng)，管控優(yōu)異的一線(xiàn)房企結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和品牌優(yōu)勢(shì)將更加明顯。
張波強(qiáng)調(diào)，在行業(yè)高呼千億是“生存線(xiàn)”的同時(shí)，更需關(guān)注“千億”本身的含金量：“步子邁大了，基礎(chǔ)不牢固，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增大?！逼涮嵝涯甑追科笤跊_業(yè)績(jī)的同時(shí)，更應(yīng)注重資金風(fēng)險(xiǎn)：“無(wú)論是兼并還是搶地，都離不開(kāi)資金杠桿，在房企融資渠道被限制的大背景下，房企的企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)也在同步提升，如果規(guī)模吹到膨脹甚至爆裂，就可能倒在千億的跑道上?！?
