金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)公司退租A級(jí)寫字樓 聯(lián)合辦公撿漏
由于過去幾年的高速發(fā)展，北京寫字樓已經(jīng)成為全國租金價(jià)格的標(biāo)桿。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市甲級(jí)寫字樓的平均租金為403每平方米每月，為一線城市平均租金最高的城市。在高租金的壓力下，就連一些金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司也開始吃不消了，國貿(mào)、金融街、霄云路等寫字樓需求的熱點(diǎn)區(qū)域都出現(xiàn)了用戶退租、改租的情況。而辦公形式更加靈活、工位價(jià)格更低的聯(lián)合辦公則趁機(jī)大肆擴(kuò)張，撿漏傳統(tǒng)寫字樓外流的用戶。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資本寒冬和對(duì)明年市場(chǎng)的不確定性，造成了許多高端寫字樓用戶不得不開源節(jié)流，而聯(lián)合辦公幾個(gè)頭部企業(yè)不斷擴(kuò)張的同時(shí)，也不斷有新的品牌、新的資本加入，預(yù)計(jì)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
租金太高金融機(jī)構(gòu)搬離甲級(jí)寫字樓
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)一直是A級(jí)寫字樓租戶的主力軍，但近幾個(gè)月這些主力軍卻出現(xiàn)了撤退的跡象。
位于國貿(mào)橋西南角的SK大廈，是建外大街上一道標(biāo)志性的建筑，也受到很多金融機(jī)構(gòu)的青睞。但在四季度以后，許多租約到期的公司，銀杏美景如往年一樣如期而至，而中金公司北京建國門外大街證券營業(yè)部已從原來的一層搬上三層。
這家營業(yè)部于2003年設(shè)立，是中金公司全國22家營業(yè)部（不含合并后的中投證券營業(yè)部）中的第一旗艦營業(yè)部，也曾號(hào)稱最牛營業(yè)部，在SK大廈一層已經(jīng)長達(dá)15年，幾乎成為一個(gè)顯著的地標(biāo)。從建外大街人行道上走過，掛在SK大廈底商的中金公司證券營業(yè)部褐紅色的招牌非常明顯。
退租的金融機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)不止中金一家。同樣在SK大廈底商掛著顯著招牌，緊挨著中金營業(yè)部招牌的KB國民銀行營業(yè)部原址也從底商搬至11樓，原址被清理成空地待租。
與這些大公司從底商搬到樓上不同，更多的小公司直接搬出了寸土寸金的高端寫字樓。秦政（化名）所在的公司是一家從事軟件開發(fā)的公司，雖然規(guī)模較小只有十個(gè)人左右，但公司一直在霄云路的A級(jí)寫字樓里辦公。直到今年年中，公司經(jīng)營的壓力要求各項(xiàng)開支都要開源節(jié)流，于是，占支出很大一部分的辦公室租金最先被砍?！拔覀?cè)瓉碜饬舜蟾?00平方米的面積，每年租金在57萬元左右?，F(xiàn)在看了很多家同樣是霄云路上的非A級(jí)寫字樓和聯(lián)合辦公空間，年報(bào)價(jià)基本都在40萬-50萬左右，同樣的距離、同樣的通勤交通成本，一年租金至少省下10萬元?！睂?duì)于一些中小公司，是不小的誘惑。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于整體經(jīng)營不景氣，不少中小型的金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司都在考慮搬遷到更便宜的寫字樓里辦公，其他行業(yè)的公司處境更加可想而知了。
這主要還是因?yàn)閷懽謽亲饨饍r(jià)格不斷上漲，給公司經(jīng)營帶來了更大的壓力。
戴德梁行北中國區(qū)高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海近日在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇上對(duì)中國寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了介紹。他表示，租金方面，北京寫字樓市場(chǎng)租金水平在全國處于領(lǐng)先地位，租金在過去幾年一直平穩(wěn)上漲。當(dāng)前北京市甲級(jí)寫字樓的平均租金為403每平方米每月，為一線城市平均租金最高的城市。近幾年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展和擴(kuò)張是寫字樓租金上漲的主要?jiǎng)恿??；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)集中分布的中關(guān)村、望京-酒仙橋商圈成為過去兩年租金上漲最快的區(qū)域，漲幅分別為30.6%和25.8%。
可見隨著過去幾年金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司的發(fā)展，北京寫字樓價(jià)格一再提高，但在當(dāng)前許多公司遭遇經(jīng)營壓力的情況下，高租金的寫字樓反而成了一些中小公司的巨大壓力。
今年下半年以來，受到宏觀的市場(chǎng)環(huán)境收縮影響，企業(yè)對(duì)寫字樓需求大幅下降，以互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)為代表，不少企業(yè)開始大幅縮減招人計(jì)劃甚至開始“優(yōu)化”員工。反映在辦公室上，就是縮小辦公面積或從租金貴的地方換到相對(duì)便宜的地方。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年第三、第四季度，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市，寫字樓市場(chǎng)整體空置率均有上升，商業(yè)辦公租賃的成交量環(huán)比、同比均下降較多。
聯(lián)合辦公接過寫字樓退租需求
在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公成為了今年商業(yè)寫字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級(jí)寫字樓的用戶。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公2018年前三個(gè)季度在北京的成交租賃面積占總成交的20.2%，成為北京寫字樓市場(chǎng)的重要組成部分。
近日，聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間也宣布，從今年9月份開始業(yè)績大增，9、10、11三個(gè)月的工位服務(wù)簽約金額已經(jīng)超過今年前九個(gè)月的總量，三個(gè)月的簽約金額環(huán)比增長近100%，而12月份的單月簽約金額也預(yù)計(jì)突破1億元。
氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城曾表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性比較高的時(shí)候，會(huì)有越來越多的企業(yè)選擇更加靈活的共享辦公，租期可以短至一個(gè)月，而且可以根據(jù)企業(yè)的發(fā)展來增加或減少工位。
氪空間提供的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度以后，新客戶的數(shù)量和簽約金額都有明顯的增長，10月簽約金額是9月的兩倍多，11月環(huán)比增長幅度接近80%。
對(duì)于為何聯(lián)合辦公需求會(huì)大增，與A級(jí)寫字樓的退租形成鮮明反差。氪空間CMO陶然告訴北京青年報(bào)記者，首先是整體大環(huán)境資本寒冬，現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)更重要。聯(lián)合辦公綜合成本比傳統(tǒng)寫字樓低，按月租賃，不會(huì)占用太多資金，而且租期靈活，企業(yè)即使明年要裁員，縮減辦公面積可以退租，損失較小。
另外，四季度確實(shí)有很多傳統(tǒng)企業(yè)、大企業(yè)在租用聯(lián)合辦公，因?yàn)槊髂杲?jīng)濟(jì)存在不確定性，很多企業(yè)都會(huì)采取更加謹(jǐn)慎、靈活的策略，包括租用辦公室。
最后，由于氪空間社區(qū)的布局不少都選在了市中心的甲級(jí)寫字樓里，比如國貿(mào)的氪空間、霄云路的氪空間，正好承接了很多傳統(tǒng)企業(yè)和大企業(yè)，這些企業(yè)習(xí)慣了市中心的高級(jí)寫字樓，地段偏遠(yuǎn)的中低端聯(lián)合辦公社區(qū)不符合大企業(yè)大公司的形象。而租金又能實(shí)實(shí)在在地獲得實(shí)惠，因此公司四季度簽約激增。
租金的對(duì)比最能直觀地體現(xiàn)聯(lián)合辦公為何會(huì)接過寫字樓的退租需求。北青報(bào)記者以國貿(mào)中海廣場(chǎng)社區(qū)為例計(jì)算比較，一個(gè)10人公司在國貿(mào)CBD租一間寫字樓辦公室，假設(shè)租金是15元/平方米/天，一間100平方米的辦公室月租金大約4.5萬元，同時(shí)每個(gè)月的裝修攤銷約2000元、物業(yè)費(fèi)2400元、水電網(wǎng)絡(luò)1000元、辦公家具設(shè)施攤銷約300元、行政保潔5000元，一個(gè)月的辦公綜合成本大約是5.57萬元。而選擇聯(lián)合辦公，例如同樣位于中海廣場(chǎng)的氪空間社區(qū)，每個(gè)月只需總共支付4.6萬元的工位服務(wù)費(fèi)成本，相當(dāng)于節(jié)省了17%左右的成本。不僅如此，聯(lián)合辦公公司普遍在四季度采取了低價(jià)折扣的方式吸引用戶，像氪空間的“暖冬行動(dòng)”以最低五折的價(jià)格來計(jì)算，10人企業(yè)每月的辦公成本只需2.3萬元，節(jié)省近60%的成本，一年總共可以節(jié)省近40萬元。
聯(lián)合辦公融入主流商辦市場(chǎng)
在吸引了更多用戶的同時(shí)，聯(lián)合辦公企業(yè)間也存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)合辦公的空間產(chǎn)品服務(wù)正不斷向好的方面發(fā)展，并逐步融入主流商辦地產(chǎn)市場(chǎng)。
夢(mèng)想加創(chuàng)始人王曉魯在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇上，把當(dāng)前的辦公需求分為三個(gè)維度：一是重度的辦公需求，即專屬的固定辦公空間；二是中度的辦公需求，即非常靈活的辦公空間；三是輕度的辦公需求，即臨時(shí)性的辦公空間。為了滿足不同維度的辦公需求，夢(mèng)想加結(jié)合空間設(shè)計(jì)、智效辦公和空間運(yùn)營，打造整合科技、顏值、體驗(yàn)并存的未來辦公升級(jí)的服務(wù)，為不同類型的企業(yè)，從自由職業(yè)者到中小企業(yè)、成長型公司、大型企業(yè)的分支團(tuán)隊(duì)，甚至于是對(duì)公司總部提供完美的解決方案。
中海商業(yè)聯(lián)合辦公管理中心總監(jiān)李雪瑞則從傳統(tǒng)開發(fā)商的角度對(duì)當(dāng)下流行的共享辦公形式進(jìn)行了實(shí)操性的解讀。她認(rèn)為，共享辦公正在重新定義整個(gè)商辦市場(chǎng)，智能門禁、人臉識(shí)別、無人零售等科技化產(chǎn)品逐漸成為共享辦公空間的標(biāo)配，這些共享空間高科技的應(yīng)用也在倒推著傳統(tǒng)寫字樓提升相應(yīng)的產(chǎn)品硬件和產(chǎn)品智能化；同時(shí)，共享辦公還是城市創(chuàng)新升級(jí)的動(dòng)力引擎，是對(duì)城市更新和城市運(yùn)營的一種深度參與形式。
氪空間的辦公產(chǎn)品特征和精細(xì)化運(yùn)營能力則形成了空間感召力，大量的客戶是不同行業(yè)里成長階段的中小企業(yè)，同時(shí)氪空間通過規(guī)?；臄U(kuò)張覆蓋更多管理成本，提高項(xiàng)目和資源配置的效率，也滿足了這些成長型企業(yè)及員工對(duì)社區(qū)交流、資源合作共享、智能化應(yīng)用等日常辦公的進(jìn)一步需求。同時(shí)，氪空間大力拓展社區(qū)。據(jù)悉，氪空間在第四季度共有12個(gè)新社區(qū)正式開業(yè)，其中上海8個(gè)，北京2個(gè)，廈門和合肥各1個(gè)，工位總數(shù)接近1萬個(gè)，超過2017年全年新增的工位數(shù)量。并且新的社區(qū)都集中在北京國貿(mào)CBD，上海陸家嘴、人民廣場(chǎng)等核心商圈。
不只是現(xiàn)有的聯(lián)合辦公企業(yè)在發(fā)力，瑞典家具和家居零售商宜家集團(tuán)也于12月6日宣布，將投資約80億元人民幣在上海興建大型商業(yè)綜合體，包括一個(gè)購物中心和五幢辦公樓。其中三幢由宜家約3000名員工使用，另外兩幢將試水以聯(lián)合辦公的形式，出租給外部的大中型企業(yè)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，宜家的高調(diào)加入，意味著聯(lián)合辦公在獲得了傳統(tǒng)商辦需求認(rèn)可的同時(shí)，也將迎來進(jìn)一步的激烈競(jìng)爭(zhēng)。2018年，中國聯(lián)合辦公迎來融資和整合的加速期，頭部品牌融資規(guī)?？焖贁U(kuò)大，行業(yè)的整合也繼續(xù)提速。不過從目前來看，聯(lián)合辦公行業(yè)仍具有很大的上升空間。
