上海寫字樓租賃供應(yīng)量增加 整體空置率上升
寫字樓市場(chǎng)租賃供應(yīng)量增加 潛力新興區(qū)域銷售受肯定
截至2018年底，上海寫字樓租賃市場(chǎng)整體空置率上升，核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加，新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項(xiàng)目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。
金融行業(yè)依舊聚集在核心區(qū)，部分金融企業(yè)在擴(kuò)租需求下由核心區(qū)向新興區(qū)延升，如置匯旭輝的主要租戶就是金融企業(yè)；中心區(qū)批零貿(mào)易行業(yè)需求活躍，如徐家匯中心II期T1就是滿租狀態(tài)，聯(lián)合辦公主流布點(diǎn)核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向集中板塊去化速度較快，如東航濱江中心出租率約75%，搬遷是新盤成交的主要類型。
相比2017年，上海寫字樓租賃市場(chǎng)，金融行業(yè)成交量下滑3.5%，創(chuàng)新金融、擴(kuò)租和搬遷需求構(gòu)成交易主力；AI及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進(jìn)需求提升，軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺(tái)、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍；聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出，品牌擴(kuò)容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。
結(jié)合長(zhǎng)三角整體情況來(lái)看，戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為，今年上海寫字樓租賃市場(chǎng)的內(nèi)資比重增加，長(zhǎng)三角城市需求小幅擴(kuò)大，以電子信息科技、生產(chǎn)制造、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)為主的長(zhǎng)三角城市企業(yè)，以新設(shè)、搬遷等方式進(jìn)入上海，主要入駐大虹橋、長(zhǎng)寧、陸家嘴等區(qū)域，租賃面積需求區(qū)間較大，從113-32000平方米不等。
寫字樓銷售市場(chǎng)方面，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬(wàn)平方米，相比2017整年度增加12萬(wàn)平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區(qū)域來(lái)看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產(chǎn)品交易較多，小獨(dú)棟產(chǎn)品則聚焦于大場(chǎng)、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區(qū)域，大宗交易和小獨(dú)棟產(chǎn)品均受到買家青睞。目前初步統(tǒng)計(jì)，主流買家多為內(nèi)資企業(yè)。
隨著中國(guó)對(duì)外開放100條、促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展27條、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)地圖、自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)擴(kuò)容、建立科創(chuàng)板注冊(cè)制等利好舉措的推出，就大力推動(dòng)行業(yè)企業(yè)發(fā)展，未來(lái)四年，上海辦公樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)?；鲎?，自持比例的提高也將加劇后市供應(yīng)壓力；未來(lái)四年辦公樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)?；鲎?，自持比例的提高也將加劇后市供應(yīng)壓力；伴隨大幅放寬銀行外資市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、AI產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展、進(jìn)博會(huì)成功舉辦、全面推進(jìn)藥品醫(yī)療器械進(jìn)口樞紐口岸建設(shè)，金融、電子信息科技、批零貿(mào)易、醫(yī)療健康四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好；上海跨國(guó)總部機(jī)構(gòu)數(shù)量保持全國(guó)領(lǐng)先，在對(duì)外開放，自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容的舉措下，將繼續(xù)吸引越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)總部入駐。
零售商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)上升 細(xì)分行業(yè)迎來(lái)挑戰(zhàn)
2018年度，上海涌現(xiàn)出大量的新商業(yè)體，“多中心化”發(fā)展促使上海零售市場(chǎng)向遠(yuǎn)郊擴(kuò)大，在新零售激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各業(yè)態(tài)積極尋求發(fā)展之道，細(xì)分行業(yè)迎來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷介紹，依托上海軌交的快速發(fā)展，申城的零售商業(yè)于近年持續(xù)向遠(yuǎn)郊擴(kuò)大，2018年，近86.5%的新增零售項(xiàng)目位于上海的非核心區(qū)域，而以內(nèi)環(huán)、中環(huán)為主的核心商圈的零售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入“集中改造期”。上海近2年有127.72萬(wàn)㎡商業(yè)經(jīng)歷改造，內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，如南京西路818廣場(chǎng)，第一百貨等購(gòu)物中心均加入到改造隊(duì)伍中。
魏建歷表示，大量新商業(yè)體的集中入市，在加劇零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，促使購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方通過(guò)物業(yè)升級(jí)、品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整來(lái)保持自身競(jìng)爭(zhēng)力，二者形成良性循環(huán)，不少國(guó)際知名時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)服飾、潮牌等在2018年開設(shè)大型旗艦或概念店：如意大利女裝品牌Liu Jo于恒隆廣場(chǎng)內(nèi)開出中國(guó)首店；設(shè)計(jì)師品牌DamirDoma于興業(yè)太古匯內(nèi)開出亞洲首家旗艦店；美國(guó)運(yùn)動(dòng)品牌銳步在淮海中路開設(shè)其亞太首家旗艦店；Forevermark于興業(yè)太古匯開出全球首家旗艦店等。
縱觀各業(yè)態(tài)在零售市場(chǎng)的發(fā)展，戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷認(rèn)為，零售商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加明顯，以瞄準(zhǔn)女性消費(fèi)者，從彩妝護(hù)膚、女性服飾、女性運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品及健康美體產(chǎn)品入手，在零售市場(chǎng)上活躍擴(kuò)張的“她經(jīng)濟(jì)”就是一個(gè)直接體現(xiàn)。而基于生鮮類產(chǎn)品的特性要求，生鮮行業(yè)將迎來(lái)巨大挑戰(zhàn)。生鮮新零售運(yùn)營(yíng)商應(yīng)加快布局與調(diào)整，進(jìn)一步提升線上線下店鋪的效率，實(shí)體門店要從單一的銷售產(chǎn)品和客戶服務(wù)的角色，轉(zhuǎn)變?yōu)榧放菩蜗笳故尽⑸唐敷w驗(yàn)、銷售服務(wù)、客戶管理以及庫(kù)存和物流配送節(jié)點(diǎn)等功能為一體，要通過(guò)改善倉(cāng)儲(chǔ)模式、提高分揀效率、拓展實(shí)體店鋪網(wǎng)絡(luò)、提升線上線下門店購(gòu)物體驗(yàn)、強(qiáng)化配送能力等加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；智能物流、冷鏈技術(shù)、智能供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，在近幾年給生鮮類市場(chǎng)帶來(lái)巨大變革，積極利用新興科技優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理水平、挖掘培育符合市場(chǎng)需求的新業(yè)態(tài)、新模式的生鮮類運(yùn)營(yíng)商，將會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多機(jī)會(huì)。
物流工業(yè)市場(chǎng)熱度不減 運(yùn)營(yíng)主體多元化成必然趨勢(shì)
環(huán)顧上海物流市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，戴德梁行華東區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月，市場(chǎng)供應(yīng)量為748萬(wàn)平方米，空置率低于5%，整體市場(chǎng)熱度不減，租金在過(guò)去三年一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，逼近1.6元/平方米/天。從物流市場(chǎng)各區(qū)域租賃情況來(lái)看，嘉定區(qū)域已經(jīng)滿租，其他各區(qū)租金水平均穩(wěn)中有增，地理位置對(duì)租金的影響較大。青浦區(qū)2018年新增近10萬(wàn)方的新項(xiàng)目，但因政府要求入駐公司在本地注冊(cè)并達(dá)到30萬(wàn)/畝的稅收要求，導(dǎo)致吸納速度減慢，75.9%的入住率成為上海入駐率最低的區(qū)域；閔行區(qū)地理位置優(yōu)越，但倉(cāng)庫(kù)數(shù)量較少，拔高租金水平，租金達(dá)到2.03元/平方米/天；臨港整體價(jià)格較低，由于有較大的增量空間，且特斯拉項(xiàng)目的落地提升了市場(chǎng)關(guān)注度，租金水平及入住率都有提升。從物流市場(chǎng)交易現(xiàn)狀來(lái)看，戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，上海一手倉(cāng)儲(chǔ)土地對(duì)比過(guò)去三年供應(yīng)量不斷減少，2018年的供應(yīng)量有所增加但仍然有限，基金和物流運(yùn)營(yíng)商更加關(guān)注二手物業(yè)交易。
在工業(yè)用地方面，近年來(lái)，上海工業(yè)用地供給收緊，廠房物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，租金保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，受惠于G60科創(chuàng)走廊建設(shè)與臨港開發(fā)建設(shè)，松江、臨港是上海工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域；而建設(shè)在工業(yè)用地或研發(fā)用地上的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，包含辦公樓，研發(fā)中心和輕工業(yè)等業(yè)態(tài)（以下簡(jiǎn)稱“商務(wù)園區(qū)”）由于需求強(qiáng)勁，租金持續(xù)增長(zhǎng)，整體規(guī)模不斷擴(kuò)張，預(yù)計(jì)2018年底將超過(guò)770萬(wàn)㎡；漕河涇、臨空兩大熱門板塊，在有增量入市的情況下仍保持較低的空置率，租金上升幅度相對(duì)整體來(lái)說(shuō)趨于平緩。戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵結(jié)合戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)介紹，眾多的工業(yè)園區(qū)中，張江、漕河涇、紫竹等成熟國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)廠房租金較高；商務(wù)園區(qū)中，臨空、張江和漕河涇位居租金最高子市場(chǎng)的前三位。
根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況，蘇智淵表示上海外移產(chǎn)業(yè)逐漸呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，對(duì)具備空間布局能力、自主創(chuàng)新實(shí)力、價(jià)值鏈延伸要求的資本密集、技術(shù)密集型行業(yè)或企業(yè)，如汽車、精品鋼材、裝備制造業(yè)，和“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）產(chǎn)業(yè)，如紡織業(yè)、化工和?；瘶I(yè)等，展現(xiàn)出截然不同的轉(zhuǎn)移方式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體以來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)
