北京寫字樓市場空置率小幅上升 兩大商務(wù)區(qū)崛起
12月26日，戴德梁行舉行以"北京格局變遷下的機(jī)遇和挑戰(zhàn)"為主題的2018年四季度媒體搶聽會，會上回顧了全年北京寫字樓市場的表現(xiàn)以及對2019年市場的預(yù)判和展望；盤點(diǎn)了2018年北京寫字樓市場大宗交易和突出潛力商圈；探討了通州寫字樓市場未來的高端布局和全新規(guī)劃；以及對《2018亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）報(bào)告》進(jìn)行了深度解讀。
空置率小幅上升兩大商務(wù)區(qū)正在崛起
2018年第四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動全市甲級寫字樓總存量攀升至1,058.0萬平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點(diǎn)達(dá)8.1%。核心商圈雖然沒有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個百分點(diǎn)，為3.8%。自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。
未來運(yùn)河商務(wù)區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈。運(yùn)河商務(wù)區(qū)將以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，目前吸引了國有銀行、城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購置大面積的寫字樓項(xiàng)目。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示："隨著金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，未來將為其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州起到強(qiáng)大的帶動作用。除了已入市的三個項(xiàng)目，未來三年麗澤金融商務(wù)區(qū)將繼續(xù)迎來約108萬平方米的寫字樓對外出租，隨著新機(jī)場航站樓和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，麗澤金融商務(wù)區(qū)將吸引更多企業(yè)租戶關(guān)注。"
通州寫字樓市場高端布局金融企業(yè)
通州運(yùn)河核心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)均按照國際最高標(biāo)準(zhǔn)，在政府的大力支持下，運(yùn)河核心區(qū)寫字樓市場蓬勃發(fā)展。目前通州的寫字樓項(xiàng)目主要位于運(yùn)河核心區(qū)且均為甲級物業(yè)，包括了萬科集團(tuán)，光大安石，富力地產(chǎn)，復(fù)地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的寫字樓項(xiàng)目。戴德梁行表示，13個寫字樓項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要集中于2020-2022年，其中保利大都匯已經(jīng)交付。
運(yùn)河核心區(qū)寫字樓在建體量巨大，目前出售面積高于出租面積。該區(qū)域?qū)懽謽堑目偨ㄖ娣e達(dá)160萬平方米：出售面積超過63%，為100萬平方米。戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管、高級董事嚴(yán)區(qū)海對此表示："通州區(qū)的高端定位和大力建設(shè)，將在未來3年內(nèi)使其運(yùn)河核心區(qū)成為北京寫字樓市場的重要組成部分。"
北京大宗交易總額創(chuàng)新高 未來外資中資競爭加劇
2018年，北京大宗交易市場火熱，總交易額超560億人民幣，創(chuàng)歷史新高。其中，外資買家投資金額約占三成，包括安聯(lián)保險(xiǎn)、領(lǐng)展、AEW、Partners Group在內(nèi)的眾多外資機(jī)構(gòu)紛紛布局北京市場，除有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心物業(yè)外，城市更新機(jī)會也受到關(guān)注。在去杠桿趨勢下，內(nèi)資機(jī)構(gòu)更加謹(jǐn)慎，但自用型買家依舊保持活躍，數(shù)個銀行、保險(xiǎn)、TMT公司紛紛將目光投向核心區(qū)的改造項(xiàng)目以及通州、麗澤、稻香湖等新興區(qū)域。
寫字樓仍是最受歡迎業(yè)態(tài)，占總交易額的39%；由于盈科中心的再次成交，今年綜合體交易占比達(dá)到26%，僅次于寫字樓。戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵表示："明年外資優(yōu)勢將繼續(xù)展現(xiàn)，同活躍內(nèi)資機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)物業(yè)展開爭奪，市場交易將保持活躍；城市更新政策將會繼續(xù)完善，推動核心區(qū)老舊物業(yè)升級改造，首批城市更新項(xiàng)目或開始退出；麗澤和通州作為政府大力發(fā)展區(qū)域，或?qū)⒊蔀榇笞诮灰资袌龅男聞幽堋?
國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)快速上升
戴德梁行聯(lián)合中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會發(fā)布2018年《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》，隨著亞洲REITs市場及國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展，該報(bào)告也在內(nèi)容上不斷創(chuàng)新和完善。本期報(bào)告對亞洲主要REITs市場及國內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場情況進(jìn)行了更新與梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中國大陸地區(qū)物業(yè)大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。
2018 年國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢頭，僅前10 個月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量就已超過2017 年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017 年全年總和。
同時(shí)，報(bào)告指出在市場快速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)防范措施更應(yīng)該得到重視。本期報(bào)告通過梳理凱德商用中國信托基金、領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金、運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)信托等REITs過往5年在大陸地區(qū)大宗交易案例，分析物業(yè)買賣時(shí)的收入、對價(jià)、資本化率等指標(biāo)，從資產(chǎn)定價(jià)角度提出風(fēng)險(xiǎn)控制的建議。
戴德梁行高級董事及北中國區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰對此表示："通過深入分析新加坡、香港上市REITs在中國大陸市場的收購和處置物業(yè)的交易案例，從公開市場信息中提取可作為價(jià)值參考的依據(jù)，希望從底層物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)角度為中國REITs市場發(fā)展及投資者提供風(fēng)險(xiǎn)控制的借鑒意義，未來我們將繼續(xù)努力，全方位做好物業(yè)盡職調(diào)查工作，為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化保駕護(hù)航貢獻(xiàn)一份力量。"
