二手成交剛需撐場(chǎng) 增城番禺成今年最大“贏家”
2018年，廣州二手樓市交投熱度注定低于2017年。對(duì)二手房業(yè)主來說，“反價(jià)”已成過去式，“讓價(jià)”成為主流。對(duì)二手房買家來說，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”，對(duì)買家是有利的，但買家“壓價(jià)”的幅度遠(yuǎn)大于業(yè)主可以接受的“降價(jià)”幅度，造成市場(chǎng)交投的膠著。
合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，2018年二手交投活躍度明顯下降的原因，除了調(diào)控、房貸等政策層面的因素之外，買賣雙方心理價(jià)位的明顯差距，對(duì)價(jià)格的分歧，造成二手樓市成交周期拉長(zhǎng)、成交膠著。她表示，從目前的市場(chǎng)交投氣氛來說，總體上是對(duì)置業(yè)者有利的，盡管業(yè)主給予的“讓價(jià)”幅度未必能達(dá)到買家的心理預(yù)期值，但市場(chǎng)上可提供給買家選擇的房源較為充裕，有置業(yè)需求的買家不妨可以多看幾套房源，嘗試與業(yè)主傾價(jià)，選到價(jià)格合適、符合自己需求房源的機(jī)會(huì)也會(huì)大一些。此外，鑒于2018年年底仍會(huì)有新地鐵線路開通，交通出行條件的改善會(huì)對(duì)沿線區(qū)域樓市有所帶動(dòng)，建議買家可留意近兩年新開地鐵線路途經(jīng)區(qū)域的房源。
對(duì)業(yè)主來說，目前出售意愿不高的業(yè)主，往往會(huì)選擇以租待售，等到價(jià)格合適的時(shí)候再將物業(yè)放售，而目前在市場(chǎng)上出售物業(yè)意愿較高的業(yè)主，往往都是“賣一買一”型的置換型人士，出售舊居往往都是為了籌集換房資金。如果是必須出售舊居才有足夠的資金換房的人士，建議還是在價(jià)格上作出合理的讓步，否則，有可能因舊居遲遲未能售出而影響到換房的計(jì)劃。
市場(chǎng)交投活躍度不高
從成交量來看，除了5月和7月之外，其余各月的市場(chǎng)交投活躍度均低于去年同期。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)陽光家緣網(wǎng)站公布的通過中介促成的二手房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)分析，全年二手住宅成交量持續(xù)處于低位，自8月起二手住宅成交量甚至已呈現(xiàn)出逐月下降趨勢(shì)，9-11月每月成交量均不足6000套。若明年政策環(huán)境仍維持偏緊的態(tài)勢(shì)，而業(yè)主“讓價(jià)”幅度沒有太大變化的話，二手樓市成交膠著的狀態(tài)較難出現(xiàn)明顯變化。
現(xiàn)時(shí)，二手樓市業(yè)主整體“讓價(jià)”幅度大概在5%-10%之間，急售套現(xiàn)的賣一買一型業(yè)主，“讓價(jià)”幅度可能會(huì)再大一些。但目前業(yè)主愿意給出的“讓價(jià)”幅度，仍未能滿足買家的“壓價(jià)”預(yù)期。買家都希望業(yè)主可以降價(jià)出售，如2018年年中的時(shí)候，天河北通常500-600多萬元左右的房子，買家可能會(huì)還價(jià)幾十萬元，但是最后談下來，可能業(yè)主只會(huì)讓價(jià)20萬元左右。
市場(chǎng)交投熱度的下降，買賣雙方的價(jià)格分歧，也讓物業(yè)成交的周期較2017年有所延長(zhǎng)。買家是否決定購買，價(jià)格是很重要的因素，也是決定成交速度快慢的主要因素。
以天河北為例，2018年年中的時(shí)候，業(yè)主有心賣、降價(jià)幅度明顯的話，一般兩個(gè)月左右可以成交，但2017年的時(shí)候成交時(shí)間會(huì)短一些，一般一個(gè)月左右就可以成交。如果是業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期比較高，不愿意“讓價(jià)”的話，放盤兩三個(gè)月賣不出去也是有可能的。
番禺、增城兩區(qū)交投最熱
從成交區(qū)域分布來看，番禺和增城兩區(qū)是2018年廣州二手樓市成交量較高的兩個(gè)區(qū)域。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)陽光家緣網(wǎng)站公布的通過中介促成的二手房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)顯示，兩區(qū)的二手住宅成交量已經(jīng)突破10000套大關(guān)，領(lǐng)先于其他區(qū)域。考慮到這兩個(gè)區(qū)均已有地鐵通達(dá)、后續(xù)可進(jìn)入二手樓市交易的房源數(shù)量仍存在較大的新增潛力，以及價(jià)格仍較市中心同類物業(yè)有優(yōu)勢(shì)等方面的因素，估計(jì)2019年番禺和增城兩區(qū)的二手房市場(chǎng)交投有望保持較高的活躍度。
天河、海珠、越秀、荔灣等中心城區(qū)，在2018年的成交熱度下降比較明顯，降幅均超過四成。樓價(jià)處于較高水平，業(yè)主心態(tài)相對(duì)較為強(qiáng)硬，使得這些區(qū)域成交膠著的情況更為突出。
不過，由于2018年廣州二手樓市供求關(guān)系保持相對(duì)穩(wěn)定，因此，二手住宅成交價(jià)格走勢(shì)也相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)陽光家緣網(wǎng)站公布的通過中介促成的二手房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月廣州二手住宅月度成交均價(jià)基本圍繞在2.4萬元/平方米這一價(jià)格線上下窄幅波動(dòng)。祈福新村、恒荔灣畔等標(biāo)志性樓盤的二手成交均價(jià)波動(dòng)，進(jìn)入下半年之后也趨于平緩。
剛需買家為主力的格局延續(xù)
2018年的廣州二手樓市依然以剛需買家為成交主力。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-11月首次置業(yè)剛需型購房個(gè)案約占六成左右的份額。而剛需青睞的中小戶型單位，亦成為廣州二手樓市的成交主力產(chǎn)品。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，面積在60-90平方米的房源約占整體成交的34%，高于其他面積段的房源成交占比。備受剛需型買家青睞的兩房和三房單位，交投熱度也遠(yuǎn)高于其他戶型的房源。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-11月兩房和三房單位的成交占比均在三成以上，其中，兩房成交占比約37%，三房成交占比約36%。預(yù)計(jì)2019年廣州二手樓市的成交主力仍以剛需買家為主，因此，中小戶型物業(yè)仍將是二手樓市的成交主力，而兩房、三房單位還是會(huì)占據(jù)較高的成交占比。
盡管目前大多數(shù)業(yè)主對(duì)一次性付款方式購房的買家，能給出相對(duì)大一些的讓價(jià)空間，但以現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)水平來看，能夠以一次性付款方式購房的買家數(shù)量始終有限，因此，無論房貸實(shí)際利率如何變化，按揭購房一直都是二手樓市的購房主力付款方式。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-11月按揭購房占比多達(dá)七成以上?？紤]到買家支付能力在短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生太大變化，預(yù)計(jì)按揭購房仍將會(huì)是2019年廣州二手樓市的主要購房付款方式。
