從數(shù)量角逐到品質(zhì)追趕：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新未來
今日，中國指數(shù)研究院、億翰智庫發(fā)布2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜。從這兩份榜單中，可以看出，2018年房企前20強(qiáng)排名變化不大，行業(yè)格局趨于穩(wěn)定。龍頭企業(yè)仍有增長(zhǎng)，但是增速放緩。房地產(chǎn)企業(yè)逐步從“積累量”向“提升質(zhì)”轉(zhuǎn)變。
銷售增速放緩 有質(zhì)量增長(zhǎng)成為新主題
從新鮮出爐的各大榜單看，各大房企在經(jīng)歷的調(diào)控的風(fēng)雨洗禮后，其銷售增速均放緩。讓房地產(chǎn)走上更加有質(zhì)量的發(fā)展之路成為永恒主題。
據(jù)中國指數(shù)研究院和億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，與2017年的銷售業(yè)績(jī)相比，老牌千億房企，均放緩了步伐。碧桂園銷售額增長(zhǎng)率為30%左右，恒大銷售增長(zhǎng)率13%-16%左右，萬科銷售增長(zhǎng)率16%左右，融創(chuàng)增長(zhǎng)率為27%左右，保利銷售增長(zhǎng)率為30%。在兩份榜單中，均排名前20的泰禾，銷售增速為40%-50%之間，盡管還是一個(gè)較高的增速，但是相較于2016-2017年的增速來說，也是將步伐放緩。
日前，新華社通訊中提到“不拘泥于一時(shí)得失，不計(jì)較短期數(shù)據(jù)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央以堅(jiān)定決心，持續(xù)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益提升?！边@對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同樣重要。經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)企業(yè)也開始從數(shù)量的發(fā)展，轉(zhuǎn)向更加有質(zhì)量的角逐。
正如泰禾董事長(zhǎng)黃其森所說：“創(chuàng)造美好生活，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先是要蓋好房子，而蓋好房子，就要堅(jiān)持精品戰(zhàn)略。泰禾成立二十多年來，一直堅(jiān)持精品戰(zhàn)略，其內(nèi)在動(dòng)因是強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，建筑要對(duì)城市、對(duì)社會(huì)，有所貢獻(xiàn)?！?
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，產(chǎn)品力強(qiáng)的企業(yè)會(huì)活下去，并且會(huì)獲得良好的發(fā)展，想要房子賣得好，一定要在產(chǎn)品上下工夫。
千億軍團(tuán)擴(kuò)容 但引發(fā)去杠桿陣痛
盡管增速放緩，但是千億軍團(tuán)仍實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)容。榜單顯示，2018年，千億房企軍團(tuán)再擴(kuò)容，達(dá)到了32家。盡管千億軍團(tuán)再擴(kuò)容，但也不得不面臨去杠桿的陣痛。
業(yè)內(nèi)人士表示，幾年前，適度寬松的貨幣政策和接連降息后，一批房企開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲(chǔ)備和全國化的品牌影響力，這些房企先后登陸資本市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。加了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅膀，迅速起飛。從百億元到千億元，多數(shù)后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長(zhǎng)。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級(jí)“千億軍團(tuán)”的機(jī)會(huì)。但隨著2018年調(diào)控的不斷深入，市場(chǎng)環(huán)境正發(fā)生著變化，行業(yè)發(fā)展邏輯也在悄然生變。
為應(yīng)對(duì)這變化了的市場(chǎng)，各大房企均在調(diào)整戰(zhàn)略。恒大將在規(guī)模方面繼續(xù)保持適度增長(zhǎng)，將采取提升利潤(rùn)、降低成本、控制費(fèi)用等多種措施增加企業(yè)效益。陽光城則要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，通過價(jià)值創(chuàng)造，多元化融資等手段，增權(quán)益、降負(fù)債，保證公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)流暢穩(wěn)健。泰禾也通過多元化發(fā)展、提升銷售業(yè)績(jī)和創(chuàng)新融資等手段保證公司的財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人人士表示，“千億規(guī)模”之后的房地產(chǎn)時(shí)代，規(guī)模擴(kuò)張已不能是房企們唯一的行動(dòng)指南，行業(yè)天花板的來臨，如何保障擴(kuò)張的速度和發(fā)展的質(zhì)量之間的平衡，成為每個(gè)房企都需要考慮的問題。
為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，多元化已成為越來越多房企的共同選擇。成功并不是企業(yè)擁有多少資源，而在于能整合多少資源。
實(shí)際上，龍頭房企已經(jīng)敏銳的感覺到了這個(gè)問題。9月13日，保利房地產(chǎn)名稱為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司” ，同一天，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。兩家頭部房企對(duì)外表態(tài)相當(dāng)一致，更名并非“去地產(chǎn)化”，而是基于更加多元的美好生活需求。
從萬科、保利近年的多元化業(yè)務(wù)布局看，更名映射出大型房企正在從“單一開發(fā)”角色轉(zhuǎn)型，探索與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的多元化升級(jí)，以獲取更大發(fā)展空間。
泰禾經(jīng)過多年布局發(fā)展，公司在商業(yè)、醫(yī)療、教育、健管、養(yǎng)老、文化等領(lǐng)域的發(fā)展成效初顯，如今泰禾整合自身優(yōu)質(zhì)資源，順利實(shí)現(xiàn)由“泰禾”到“泰禾+”的華麗轉(zhuǎn)身。
據(jù)了解，“泰禾+”已開始在北京、福州、杭州、上海、蘇州等城市相繼落地。這種多元化的布局，使得泰禾成為中國城市居民高端生活的服務(wù)者和提供者，使得泰禾在下一步房地產(chǎn)的周期中再次占據(jù)了制高點(diǎn)和先機(jī)。
錢袋子被捂緊 資金更傾向于優(yōu)質(zhì)企業(yè)
高杠桿問題普遍存在，資金緊張成為多數(shù)房企的難題?？筛訜o奈的是融資難、成本高，也另一眾開發(fā)商萬分頭疼。越來越的機(jī)構(gòu)在資金投向上更加謹(jǐn)慎。
2018年對(duì)房企來說融資并沒有那么容易。僅在今年10月份，就有雅居樂、合生創(chuàng)展、魯商置業(yè)等多家房企的多項(xiàng)融資計(jì)劃被中止或終止審查，融資受阻累計(jì)數(shù)額達(dá)300億元。
2018年10月，恒大全資附屬公司發(fā)行了總額18億美元優(yōu)先票據(jù)，最高利率更是達(dá)到了13.75%，這創(chuàng)了2015年12月以來國內(nèi)企業(yè)海外發(fā)債利率的新高。并且，為了保證融資順利，恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。
正如某位大型信托機(jī)構(gòu)的工作人員所說的那樣，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮和自身資金緊缺，他們已經(jīng)拒絕與中小房企洽談融資，只選擇那些有實(shí)力、有潛力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
這里不得不又提到泰禾，泰禾董事長(zhǎng)黃其森是金融出身，深諳融資之道，采用了更加豐富的手段和方法進(jìn)行融資。同時(shí)，泰禾由于在2018年取得的銷售業(yè)績(jī)以及未來的充足的貨值儲(chǔ)備，獲得了金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，融資渠道暢通，保障了財(cái)務(wù)安全。
據(jù)泰禾的公告顯示，2018年以來，泰禾各種融資手段頻發(fā)，僅上半年，泰禾申報(bào)發(fā)行的125.5億融資產(chǎn)品就取得主管部門無異議函。三季度以來，泰禾又獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)非公開發(fā)行面值不超過55億元的公司債券。第一期15億元成功發(fā)行，時(shí)隔一月后，第二期15億元也成功發(fā)行，且票面利率較第一期下降100bp，成本下降顯著。10月和11月又先后兩次獲得上海銀行和廣大信托的授信，共計(jì)400億元。
一位金融機(jī)構(gòu)人士表示，在房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻的情況下，機(jī)構(gòu)選擇的合作伙伴的條件越來越苛刻，有品質(zhì)、有品牌的企業(yè)，將成為重點(diǎn)支持的對(duì)象。能夠在融資方面取得了不錯(cuò)成果的企業(yè)，均是受到資本市場(chǎng)認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
