復(fù)盤2018年北京樓市：土地、限競房、銷售、租賃
時間：2019/1/8
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2018的北京樓市，比往年多了些新氣息。
但無論如何，作為超一線城市，北京絕對有駐守價(jià)值。
2018年最后一個工作日，北京完成年度最后一場土拍，限競房地塊，成交價(jià)69億元，溢價(jià)率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。
北京寫字樓
這是2018年北京樓市的縮影。
從限競房元年之戰(zhàn)到豪宅維權(quán)退房，從“房租飛漲”到長租公寓爆雷，這個試錯率極低的市場每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進(jìn)一步提升，前十強(qiáng)房企洗牌，既有抱團(tuán)取暖，也有逆勢突圍。
無論如何，北京作為超一線城市，絕對有駐守價(jià)值。雖政策嚴(yán)苛，但2000多萬的人口基數(shù)讓市場需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場健康程度，也非任何一個二三線城市可以比肩。
土地：全年成交金額下降40%
盡管經(jīng)歷了創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場的關(guān)鍵詞。
11月26日這場北京土拍，被眾多媒體形容為史無前例的“武林大會”。當(dāng)日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企競拍，成交價(jià)316億元。當(dāng)日既有最高溢價(jià)率49.3%，亦有零溢價(jià)底價(jià)成交，全天平均溢價(jià)率在20%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月29日，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設(shè)用地面積447.94萬平方米，而去年為639.02萬平方米，下降約30%。
2018年全年，北京市國土局共推出72宗經(jīng)營性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。
此前有媒體報(bào)道，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅16%，而2017年成交土地溢價(jià)率則為28%。
諸葛找房研究人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“由于市場下行，房企回款速度放慢，現(xiàn)金流較為困難，北京土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交溢價(jià)率較低，部分地塊以底價(jià)成交，因此2018年土地成交總金額會下降較為嚴(yán)重?！?br /> 北京曾是各房企重倉布局的目標(biāo)，但由于限競房、共有產(chǎn)權(quán)房的預(yù)期利潤模糊，部分開發(fā)商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹(jǐn)慎。今年排名行業(yè)前三的拿地大戶萬科、碧桂園、保利在北京土拍中表現(xiàn)冷淡，萬科、碧桂園分別參與聯(lián)合拍地，各拿下一個項(xiàng)目，而保利沒有在北京拿地。
值得注意的是，朝陽區(qū)2018年的土地出讓金達(dá)276.98億元，居于北京各區(qū)之首。大興區(qū)出讓土地建設(shè)用地面積達(dá)88.21萬平方米，成為今年北京出讓土地最多的城區(qū)。
限競房：供應(yīng)井噴與去化憂患同存 新房網(wǎng)簽創(chuàng)歷史新低
2018年是北京樓市的限競房元年，其市場供應(yīng)占據(jù)了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競房地塊，占比約63.5%。
瀛海府是北京首個入市的限競房項(xiàng)目，一期開盤當(dāng)日全部售罄?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府時，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
入市之初，由于明顯低于市場均價(jià)，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期般火爆，順銷期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京入市限房價(jià)項(xiàng)目36個，供應(yīng)21251套，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有4196套，占比僅19.7%。實(shí)際銷售比例不足40%，庫存超過萬套。
目前，北京累計(jì)供應(yīng)的限競房土地合計(jì)84宗地塊，85個項(xiàng)目，797萬平方米。未來一年，北京要入市的限競房住宅土地在550萬平方米左右，約5萬套限競房。
對于限競房來說，開盤能去化3～4成就已經(jīng)是及格，而如果可以賣掉一半，就已經(jīng)屬于優(yōu)秀。根據(jù)諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項(xiàng)目中，僅有瑞悅府一個限競房項(xiàng)目，成交金額35.72億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前，限競房項(xiàng)目已開始出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，在供應(yīng)集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競房有可能開始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)?！?br /> 供應(yīng)井噴和成交量萎縮帶來整體商品房庫存的大幅上漲。當(dāng)下樓市商品房住宅庫存已經(jīng)接近7萬套，刷新近3年最高記錄。
此前有媒體報(bào)道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)僅有25151套?？紤]到12月29日是本年度最后一個工作日，且近期日網(wǎng)簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2018年新建期房成交套數(shù)大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網(wǎng)簽歷史記錄以來最差的一年。
銷售：十強(qiáng)公司“大換血” 中高端項(xiàng)目受熱捧
樓市賽道的轉(zhuǎn)換，意味著不同房企的命運(yùn)，一個新的格局已經(jīng)慢慢生成。但在容錯率極低的北京樓市，轉(zhuǎn)型之路并不好走。
據(jù)諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機(jī)遇，高歌猛進(jìn)，促使榜單實(shí)現(xiàn)了“大換血”。
具體來看，首開以264.46億元蟬聯(lián)銷冠，萬科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道超車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉也加速趕超，挺進(jìn)前十。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年前6個月，首開完成全年目標(biāo)的30%；今年前10個月，首開僅完成全年目標(biāo)的50%。而到了12月初，首開在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右。不過，最后兩個月完成全年千億目標(biāo)的50%，首開的銷售業(yè)績，成為2018年北京房企的最大謎題。
而港資豪宅操盤手九龍倉在京首個限競房項(xiàng)目，亦成為市場重要的風(fēng)向標(biāo)?！拔覀兊捻?xiàng)目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。”銷售人員曾如是向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房價(jià)都已經(jīng)賣到10萬+了，我們作為限競房，價(jià)格上會很有優(yōu)勢?！?br /> 此外，記者留意到，2018年全年銷售前十的項(xiàng)目中有七成為中高端項(xiàng)目。
其中，中海寰宇天下瞄準(zhǔn)石景山區(qū)4年來商品房住宅供應(yīng)斷檔的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)103.18億元銷售額，以37億元優(yōu)勢穩(wěn)坐榜首；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。
諸葛找房研究人員表示：“房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的勢頭基本上已經(jīng)結(jié)束，但大多數(shù)房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉(zhuǎn)模式，促使北京的行業(yè)銷售規(guī)模仍處于高位?！?br /> 租賃：同比漲幅未超5% 租金依舊高企
長租公寓在2018年的舞臺上出盡風(fēng)頭，租賃市場亂象叢生，漲價(jià)、爆雷、甲醛等敏感詞令其時刻處于風(fēng)暴眼。
5月，北京首個企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目萬科翡翠書院啟動預(yù)租，“10年180萬元”備受爭議。
7月，北京“房租飛漲”話題發(fā)酵，我愛我家前副總裁胡景暉高調(diào)宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時群情激憤。
此后，自如、蛋殼等10家企業(yè)，共同承諾落實(shí)北京市住建委等機(jī)構(gòu)“三不得”要求，并拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場。一些長租機(jī)構(gòu)還承諾，未來新增租賃房源維持租金不漲，續(xù)約房源漲幅不超過5%。
然而數(shù)據(jù)不容樂觀。
據(jù)安居客《2018年中國住房租賃報(bào)告》，1～11月，北京市租金同比漲幅雖然沒有超過5%，但從價(jià)格段看，北京租賃房源的整套租金價(jià)格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。
供應(yīng)方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應(yīng)量同比減少7%，為唯一負(fù)增長區(qū)域。
與此對應(yīng)的是，1～11月北京的租房需求同比漲幅達(dá)30.9%。戶型需求方面仍以對價(jià)格敏感的剛需為主，北京對于一房的租賃需求量占比超50%。
但無論如何，作為超一線城市，北京絕對有駐守價(jià)值。
2018年最后一個工作日，北京完成年度最后一場土拍，限競房地塊，成交價(jià)69億元，溢價(jià)率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。
北京寫字樓
這是2018年北京樓市的縮影。
從限競房元年之戰(zhàn)到豪宅維權(quán)退房，從“房租飛漲”到長租公寓爆雷，這個試錯率極低的市場每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進(jìn)一步提升，前十強(qiáng)房企洗牌，既有抱團(tuán)取暖，也有逆勢突圍。
無論如何，北京作為超一線城市，絕對有駐守價(jià)值。雖政策嚴(yán)苛，但2000多萬的人口基數(shù)讓市場需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場健康程度，也非任何一個二三線城市可以比肩。
土地：全年成交金額下降40%
盡管經(jīng)歷了創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場的關(guān)鍵詞。
11月26日這場北京土拍，被眾多媒體形容為史無前例的“武林大會”。當(dāng)日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企競拍，成交價(jià)316億元。當(dāng)日既有最高溢價(jià)率49.3%，亦有零溢價(jià)底價(jià)成交，全天平均溢價(jià)率在20%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月29日，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設(shè)用地面積447.94萬平方米，而去年為639.02萬平方米，下降約30%。
2018年全年，北京市國土局共推出72宗經(jīng)營性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。
此前有媒體報(bào)道，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅16%，而2017年成交土地溢價(jià)率則為28%。
諸葛找房研究人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“由于市場下行，房企回款速度放慢，現(xiàn)金流較為困難，北京土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交溢價(jià)率較低，部分地塊以底價(jià)成交，因此2018年土地成交總金額會下降較為嚴(yán)重?！?br /> 北京曾是各房企重倉布局的目標(biāo)，但由于限競房、共有產(chǎn)權(quán)房的預(yù)期利潤模糊，部分開發(fā)商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹(jǐn)慎。今年排名行業(yè)前三的拿地大戶萬科、碧桂園、保利在北京土拍中表現(xiàn)冷淡，萬科、碧桂園分別參與聯(lián)合拍地，各拿下一個項(xiàng)目，而保利沒有在北京拿地。
值得注意的是，朝陽區(qū)2018年的土地出讓金達(dá)276.98億元，居于北京各區(qū)之首。大興區(qū)出讓土地建設(shè)用地面積達(dá)88.21萬平方米，成為今年北京出讓土地最多的城區(qū)。
限競房：供應(yīng)井噴與去化憂患同存 新房網(wǎng)簽創(chuàng)歷史新低
2018年是北京樓市的限競房元年，其市場供應(yīng)占據(jù)了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競房地塊，占比約63.5%。
瀛海府是北京首個入市的限競房項(xiàng)目，一期開盤當(dāng)日全部售罄?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府時，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
入市之初，由于明顯低于市場均價(jià)，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期般火爆，順銷期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京入市限房價(jià)項(xiàng)目36個，供應(yīng)21251套，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有4196套，占比僅19.7%。實(shí)際銷售比例不足40%，庫存超過萬套。
目前，北京累計(jì)供應(yīng)的限競房土地合計(jì)84宗地塊，85個項(xiàng)目，797萬平方米。未來一年，北京要入市的限競房住宅土地在550萬平方米左右，約5萬套限競房。
對于限競房來說，開盤能去化3～4成就已經(jīng)是及格，而如果可以賣掉一半，就已經(jīng)屬于優(yōu)秀。根據(jù)諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項(xiàng)目中，僅有瑞悅府一個限競房項(xiàng)目，成交金額35.72億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前，限競房項(xiàng)目已開始出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，在供應(yīng)集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競房有可能開始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)?！?br /> 供應(yīng)井噴和成交量萎縮帶來整體商品房庫存的大幅上漲。當(dāng)下樓市商品房住宅庫存已經(jīng)接近7萬套，刷新近3年最高記錄。
此前有媒體報(bào)道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)僅有25151套?？紤]到12月29日是本年度最后一個工作日，且近期日網(wǎng)簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2018年新建期房成交套數(shù)大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網(wǎng)簽歷史記錄以來最差的一年。
銷售：十強(qiáng)公司“大換血” 中高端項(xiàng)目受熱捧
樓市賽道的轉(zhuǎn)換，意味著不同房企的命運(yùn)，一個新的格局已經(jīng)慢慢生成。但在容錯率極低的北京樓市，轉(zhuǎn)型之路并不好走。
據(jù)諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機(jī)遇，高歌猛進(jìn)，促使榜單實(shí)現(xiàn)了“大換血”。
具體來看，首開以264.46億元蟬聯(lián)銷冠，萬科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道超車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉也加速趕超，挺進(jìn)前十。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年前6個月，首開完成全年目標(biāo)的30%；今年前10個月，首開僅完成全年目標(biāo)的50%。而到了12月初，首開在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右。不過，最后兩個月完成全年千億目標(biāo)的50%，首開的銷售業(yè)績，成為2018年北京房企的最大謎題。
而港資豪宅操盤手九龍倉在京首個限競房項(xiàng)目，亦成為市場重要的風(fēng)向標(biāo)?！拔覀兊捻?xiàng)目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。”銷售人員曾如是向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房價(jià)都已經(jīng)賣到10萬+了，我們作為限競房，價(jià)格上會很有優(yōu)勢?！?br /> 此外，記者留意到，2018年全年銷售前十的項(xiàng)目中有七成為中高端項(xiàng)目。
其中，中海寰宇天下瞄準(zhǔn)石景山區(qū)4年來商品房住宅供應(yīng)斷檔的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)103.18億元銷售額，以37億元優(yōu)勢穩(wěn)坐榜首；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。
諸葛找房研究人員表示：“房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的勢頭基本上已經(jīng)結(jié)束，但大多數(shù)房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉(zhuǎn)模式，促使北京的行業(yè)銷售規(guī)模仍處于高位?！?br /> 租賃：同比漲幅未超5% 租金依舊高企
長租公寓在2018年的舞臺上出盡風(fēng)頭，租賃市場亂象叢生，漲價(jià)、爆雷、甲醛等敏感詞令其時刻處于風(fēng)暴眼。
5月，北京首個企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目萬科翡翠書院啟動預(yù)租，“10年180萬元”備受爭議。
7月，北京“房租飛漲”話題發(fā)酵，我愛我家前副總裁胡景暉高調(diào)宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時群情激憤。
此后，自如、蛋殼等10家企業(yè)，共同承諾落實(shí)北京市住建委等機(jī)構(gòu)“三不得”要求，并拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場。一些長租機(jī)構(gòu)還承諾，未來新增租賃房源維持租金不漲，續(xù)約房源漲幅不超過5%。
然而數(shù)據(jù)不容樂觀。
據(jù)安居客《2018年中國住房租賃報(bào)告》，1～11月，北京市租金同比漲幅雖然沒有超過5%，但從價(jià)格段看，北京租賃房源的整套租金價(jià)格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。
供應(yīng)方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應(yīng)量同比減少7%，為唯一負(fù)增長區(qū)域。
與此對應(yīng)的是，1～11月北京的租房需求同比漲幅達(dá)30.9%。戶型需求方面仍以對價(jià)格敏感的剛需為主，北京對于一房的租賃需求量占比超50%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示：“對于租金的上漲以及長租公寓的運(yùn)營更會加強(qiáng)管理。因此2019年在繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)住房試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推動租賃市場健康有序有質(zhì)量發(fā)展，也將是租賃政策的重點(diǎn)之一?！?
