2019年樓市將迎換檔期 中型房企競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化
2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)400余次陸續(xù)調(diào)控后逐步回歸理性，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)，商品房銷售金額超越2017年再創(chuàng)新高。但與此同時(shí)，不少房企開始高呼“活下去”，不斷追求規(guī)?；l(fā)展且思考未來(lái)的發(fā)展方向。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2019年樓市將進(jìn)入“換檔期”，從全國(guó)樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換檔的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換檔并不代表樓市會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，相反會(huì)保證全國(guó)樓市整體更為平穩(wěn)化發(fā)展。此外，2019年房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是中型房企競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢(shì)。
穩(wěn)字當(dāng)先 各類城市分化
克而瑞研究中心指出，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年各能級(jí)城市市場(chǎng)分化明顯，三四線城市依然是商品房成交主力，但受棚改貨幣化安置的收緊及購(gòu)買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。
從新房市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來(lái)看，58同城、安居客《2018年樓市總結(jié)》數(shù)據(jù)顯示，在2018年一線城市調(diào)控政策依然收緊的情況下，成交面積走勢(shì)總體符合市場(chǎng)規(guī)律；成交價(jià)格方面，一線城市房?jī)r(jià)整體緩漲，深圳房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)。
從不同城市級(jí)別找房熱度來(lái)看，2018年一二線城市熱度漲幅高于三四線城市，受人口周期性遷移影響，臨近年底不少外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，帶動(dòng)三四線城市找房熱度回升；新一線城市中新房熱門找房城市集中于西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重慶新房找房同比上漲40%，寧波、沈陽(yáng)也有約四成漲幅。
此外，購(gòu)房剛需向周邊城市擴(kuò)散，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城格局，北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而部分周邊城市找房熱度上升，上海周邊的常州、北京周邊的太原，找房熱度同比增長(zhǎng)約五成。
二手房方面，2018年北京、上海等城市二手房掛牌價(jià)波動(dòng)不大，而部分新一線及二線城市價(jià)格波動(dòng)較為明顯。58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，西部代表城市二手房找房熱度也領(lǐng)先于其他新一線城市，其中重慶找房熱度最高。
房源需求方面，數(shù)據(jù)顯示，對(duì)房源面積在70～120平方米區(qū)間的二手房的需求占比達(dá)51.5%，兩居室和三居室是多數(shù)購(gòu)房者的首選房源。從全國(guó)范圍來(lái)看，用戶也更多關(guān)注總價(jià)在50萬(wàn)～150萬(wàn)元的二手房房源。
58同城、安居客《2018年樓市總結(jié)》分析稱，在穩(wěn)字當(dāng)先的大環(huán)境下，總體房?jī)r(jià)水平穩(wěn)定、各類城市分化，一線城市價(jià)穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，三四線城市房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象在2019年將得到明顯控制。預(yù)計(jì)2019年利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
克而瑞研究中心指出，預(yù)計(jì)2019年，受益一二線城市新增供應(yīng)預(yù)期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩(wěn)。城市市場(chǎng)回調(diào)的壓力將主要集中在需求透支和購(gòu)買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。這也將在一定程度上給企業(yè)的城市布局提供方向性指引，對(duì)于企業(yè)而言，弱市之下仍將把加緊項(xiàng)目去化、保證現(xiàn)金流放在首位。同時(shí)，在調(diào)控政策逐步松綁的預(yù)期下，貨量安排或?qū)⒅饕性谙掳肽辍?
千億房企數(shù)量短期內(nèi)維持在30～35家 未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)回歸產(chǎn)品力
在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企依然實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》，碧桂園流量金額突破7000億元，萬(wàn)科突破6000億元，恒大則位居銷售權(quán)益榜首位，規(guī)模房企的實(shí)力正進(jìn)一步增強(qiáng)。此外，各梯隊(duì)房企在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，分化格局持續(xù)。排名前十房企門檻超2000億元，千億房企數(shù)量達(dá)到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅度增加。
克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%～30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長(zhǎng)為主。
同時(shí)，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30～35家。
在張波看來(lái)，2019年房企側(cè)換檔非常值得關(guān)注，2018年房企整體的生存壓力較大，房企融資成本不斷走高，限價(jià)、限售等政策讓一些房企開始思考轉(zhuǎn)換“賽道”，具體則呈現(xiàn)以下三個(gè)維度的變化：從粗放的城市群戰(zhàn)略到精細(xì)化區(qū)域深耕戰(zhàn)略的換檔；房企的集中度從千億級(jí)房企猛增到數(shù)量穩(wěn)定的換檔；房企的競(jìng)爭(zhēng)力從規(guī)模化效應(yīng)到產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的換檔。2019年房企的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，龍頭房企規(guī)模化的腳步有所放慢，但中型房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)白熱化。而隨著市場(chǎng)趨冷、消費(fèi)回歸理性，未來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)力將更多體現(xiàn)為產(chǎn)品力，通過(guò)產(chǎn)品系及其標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)與升級(jí)，打造產(chǎn)品IP，以形成良好的市場(chǎng)號(hào)召力與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
