2016年北京寫字樓依舊火爆 均價(jià)同比下降12.9％
2016年已經(jīng)過去。在過去的一年北京寫字樓的銷售情況如何呢？數(shù)據(jù)顯示，2016年北京寫字樓市場(chǎng)依舊火爆，存量進(jìn)一步縮減，銷售熱點(diǎn)向非核心區(qū)域繼續(xù)轉(zhuǎn)移。此外，絕對(duì)的交通便利，即距離中心城區(qū)的距離也已不再是衡量寫字樓地段好壞的核心因素。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年寫字樓(辦公)成交均價(jià)為28077元/平方米，與CORC提供2015年的32253元/平方米的均價(jià)相比，下降了12.9％。
與此同時(shí)，2016年北京寫字樓（辦公）銷售依然火爆，存量進(jìn)一步縮減，銷售熱點(diǎn)向非核心區(qū)域繼續(xù)轉(zhuǎn)移。
此外，絕對(duì)的交通便利，即距離中心城區(qū)的距離也已不再是衡量寫字樓地段好壞的核心因素。
寫字樓租賃市場(chǎng)供大于求，仍難掩銷售熱情
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)7466套、169.32萬平方米相較成交的8394套、182.12萬平方米，存量進(jìn)一步縮減，僅剩16321套、516.48萬平方米，創(chuàng)近幾年來寫字樓（辦公）銷售存量新低。
儼然，2016年的北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了“超賣”現(xiàn)象。
極度需求會(huì)催生極度供應(yīng)，“雙創(chuàng)”激增了更多寫字樓的辦公需求與機(jī)會(huì)。但極度繁榮之后就是極度的競(jìng)爭(zhēng)，盡管市場(chǎng)已經(jīng)反應(yīng)了這樣的效應(yīng)，但投資客的動(dòng)作往往會(huì)滯后于這一反應(yīng)，RET睿意德董事索珊如是說。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“超賣”主要源于資金潮下的資產(chǎn)荒。對(duì)于現(xiàn)在市場(chǎng)，資金價(jià)格降低，2016年大部分企業(yè)都在尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物業(yè)持有。
正如張大偉所說，我國的寫字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀環(huán)境、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度相關(guān)。2016年，我國的經(jīng)濟(jì)增速放緩，投資渠道短缺，“賣房救上市公司”的案例時(shí)有發(fā)生……與之相對(duì)的是全民創(chuàng)業(yè)風(fēng)風(fēng)火火，孵化器與寫字樓逐漸成為鼎立之勢(shì)。在這樣的背景下，投資寫字樓無疑是購買住宅外，資產(chǎn)保值或者增值的又一有力渠道。
銷售熱點(diǎn)向非核心區(qū)域繼續(xù)轉(zhuǎn)移
與北京的住宅市場(chǎng)相似，寫字樓也呈現(xiàn)了繼續(xù)向外擴(kuò)張的趨勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在銷售排行靠前的20個(gè)項(xiàng)目中，金融街（長安）中心、世界僑商中心、綠地環(huán)球文化金融城等超過半數(shù)的項(xiàng)目位于五環(huán)外，更有2個(gè)項(xiàng)目位于六環(huán)外。
這除了與北京土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)，城市規(guī)劃的戰(zhàn)略布局與企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)效率的需求也是不可規(guī)避的兩大因素。
索珊告訴36氪，一方面是政府規(guī)劃的結(jié)果。不同的功能分區(qū)是政府給出的宏觀管理的信號(hào)，從而形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)人口流動(dòng)。人口的潮汐性不利于城市的發(fā)展。人口居住量大，需求和供應(yīng)就會(huì)比較旺盛，綜合物業(yè)提供的效率也會(huì)更高，居住的人需要消費(fèi)、娛樂，從而提高區(qū)域性的效率。
另一方面則是企業(yè)自行選擇的結(jié)果。核心區(qū)的地越來越少，隨著人口聚集也越來越擁堵，物業(yè)供應(yīng)卻越來越老舊，產(chǎn)業(yè)也相對(duì)比較雜亂，沒有形成聚集。在這個(gè)情況下，企業(yè)會(huì)自主的選擇更遠(yuǎn)一些的區(qū)域，提高其產(chǎn)業(yè)效率。
戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾公開表示，許多租戶已將全部或部分辦公室搬遷至非核心區(qū)域，因此在2015年這些非核心區(qū)域逐漸發(fā)展成核心區(qū)域的有力競(jìng)爭(zhēng)者，并且開始搶占核心區(qū)域辦公物業(yè)的客戶群體。
二環(huán)內(nèi)賣不過三環(huán)外，通州賣不過門頭溝
36氪作者觀察到，二環(huán)以內(nèi)僅有金融街廣安中心這一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目共賣出126套，均價(jià)38928元/平方米，比售價(jià)最高、位于三、四環(huán)之間的駿豪中央公園廣場(chǎng)，便宜5萬多/平方米；而同是五、六環(huán)之間的項(xiàng)目，通州的新華聯(lián)北京民企總部基地均價(jià)僅1萬6，比大興的星光視界中心和石景山的點(diǎn)石商務(wù)公園都低不少。
對(duì)此，索珊認(rèn)為，這主要源于物業(yè)的價(jià)值、企業(yè)品牌形象定位以及企業(yè)辦事效率，這三點(diǎn)。
以駿豪中央公園廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目位于朝陽公園南側(cè)，擁有高端的商務(wù)配套區(qū)，區(qū)域上可以連接到的產(chǎn)業(yè)豐富，協(xié)同辦公的效率就高。
而在項(xiàng)目未建成時(shí)就已與國貿(mào)三期、鳥巢、中國尊、等知名建筑一同獲得“中國當(dāng)代十大建筑”稱號(hào)。在綠色建筑實(shí)踐過程中，就獲得美國LEED建筑金級(jí)認(rèn)證、美國綠色社區(qū)認(rèn)證、中國綠色建筑兩星認(rèn)證等，本身附加值就高，給企業(yè)品牌帶來的附加值也就更高。
同時(shí)，索珊還指出，不可通過絕對(duì)的交通來判斷企業(yè)的辦事效率，產(chǎn)業(yè)連接的便利性才是至關(guān)重要的，這也是二環(huán)內(nèi)賣不過三環(huán)外，通州的賣不過門頭溝的原因之一。
