中國房地產(chǎn)已進(jìn)入后住宅階段
1月6日，由中房報(bào)主辦，鳳凰新聞、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)合承辦的改革開放40周年暨CIHAF中國住交會(huì)20周年盛典在北京·富力萬麗酒店隆重啟幕。
中國房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) CEO單大偉作為主辦方作了題為《用感恩致敬過去，以初心致遠(yuǎn)
單大偉認(rèn)為，在“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”的白銀時(shí)代，中國房地產(chǎn)已進(jìn)入后住宅階段。中國房地產(chǎn)的商業(yè)模式，至少會(huì)經(jīng)歷四級(jí)演進(jìn)：工廠式開發(fā)、持有型商業(yè)、基金加運(yùn)營，再到互聯(lián)網(wǎng)＋輕資產(chǎn)。在這個(gè)時(shí)代，膽識(shí)溢價(jià)和套利溢價(jià)將被專業(yè)溢價(jià)、品牌溢價(jià)和管理溢價(jià)所替代。
此外，在會(huì)議現(xiàn)場，單大偉帶領(lǐng)大家回顧了中國改革開放40年的發(fā)展歷程及中國房地產(chǎn)黃金時(shí)代20年騰飛。
“1978年，中國人均GDP僅為385元人民幣，經(jīng)濟(jì)總量僅占全球1.8%；2018年，中國人均GDP接近1萬美元，經(jīng)濟(jì)總量占全球的15%，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體?！薄?978年，中國商品房銷售額基本為零；2000年為3935億元，銷量面積18637萬平米。2017年，這兩個(gè)數(shù)字分別高達(dá)133701億元和169408萬平方米，增長了33倍和9倍。”
事實(shí)上，2018年，TOP100房企的年銷售額同比增35%，在市場集中度方面，TOP10達(dá)到26.9%，TOP20達(dá)到37.5%，TOP30達(dá)到45%，TOP50是55.1%，而TOP100高達(dá)66.7%。
單大偉稱，在規(guī)模不斷擴(kuò)展的時(shí)代背景下，產(chǎn)品價(jià)值體系將從地段至上，轉(zhuǎn)向品質(zhì)至上、創(chuàng)新求變。綠色、環(huán)保和節(jié)能，不再是噱頭，而是真實(shí)的價(jià)值構(gòu)成。土地和資金成本的上漲將長期化，杠桿率將大大降低，房地產(chǎn)的責(zé)權(quán)利格局將被顛覆。在白銀時(shí)代，企業(yè)的增長和盈利模式都將發(fā)生巨變。
以下為演講實(shí)錄：
尊敬的各位來賓、各位朋友，大家好：
今天我致辭的主題是：用感恩致敬過去，以初心致遠(yuǎn)未來。
今年正值中國改革開放40年，也是中國房地產(chǎn)黃金時(shí)代20年。今天，帶著征塵、成績和激情，我們站在了歷史的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，感到特別幸運(yùn)和自豪。
“1978”和“2018”是兩個(gè)特殊年份，它們串連起了滄海桑田、翻天覆地的40年，給人以汲取智慧、繼續(xù)前行的力量。
在紀(jì)念改革開放的展覽中，人們看到了山東青島馬連發(fā)的家庭賬本。上面記著：1978年的月工資是36元，2018年的月退休金是6649元。
如果有一份國家賬本，你會(huì)看到這樣的數(shù)字：從1978年到2018年，中國人均可支配收入實(shí)際增長22.8倍。
世界賬本則會(huì)這樣記載：1978年，中國人均GDP僅為385元人民幣，經(jīng)濟(jì)總量僅占全球1.8%；2018年，中國人均GDP接近1萬美元，經(jīng)濟(jì)總量占全球的15%，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。
無論以怎樣的坐標(biāo)衡量，這都是歷史性的飛躍。
來看看房地產(chǎn)。
先腦補(bǔ)一下這樣的畫面。
1978年“你一間，我一間，筒子樓里冒黑煙”， 是“狹窄蝸居”；2018年，“小高層，電梯房，城鄉(xiāng)廣廈千萬間”，是“現(xiàn)代社區(qū)”。
再看看數(shù)字。
1978年，中國商品房銷售額基本為零；2000年為3935億元，銷量面積18637萬平米。2017年，這兩個(gè)數(shù)字分別高達(dá)133701億元和169408萬平方米，增長了33倍和9倍。
40年前，全國人均住房居住面積僅6.7平方米，一家人擠在十幾平米房子的情況很普遍。
40年后的今天，全國人均住房居住面積已達(dá)到40余平方米，翻了6倍。
從改善居住到資產(chǎn)增值，以行業(yè)重要性和人民生活的幸福感衡量，房地產(chǎn)無疑是中國改革開放中最耀眼的明星，是“40年” 財(cái)富故事的主角。可能沒有之一。
數(shù)據(jù)變化背后，是人們?cè)诖髿v史中的獲得感、幸福感和安全感，也是無數(shù)企業(yè)和個(gè)人的奮斗和奉獻(xiàn)。他們是見證者、開創(chuàng)者、建設(shè)者。
40年里，無數(shù)英雄競折腰。
1988年，“萬通六君子”以時(shí)代弄潮兒的擔(dān)當(dāng)，從海南開始了精彩紛呈的房地產(chǎn)生涯。
同一年，成立四年的萬科股份制改造，公開發(fā)行股票，每股1元的，募資2800萬元。
當(dāng)時(shí)，為推銷股票，創(chuàng)始人王石曾帶隊(duì)到深圳的鬧市區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)。三年后的1991年，萬科成為深交所第二家上市企業(yè)。
到了2018年，TOP100房企的年銷售額同比增35%，在市場集中度方面，TOP10達(dá)到26.9%，TOP20達(dá)到37.5%，TOP30達(dá)到45%，TOP50是55.1%，而TOP100高達(dá)66.7%。
排名第一的頭部企業(yè)銷售額高達(dá)7286.9億，如果不是政策調(diào)控和企業(yè)自控因素，破萬億已成事實(shí)。
在2018年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜上，所有上榜的房地產(chǎn)企業(yè)均來自中國。
歷史長河中，40年也許只是“彈指一揮間”。但卻是一個(gè)人和一家企業(yè)的半生。今天，我們審視改革開放40年，最具活力的，是人；今天，我們紀(jì)念改革開放40年，最應(yīng)該致敬的，也是人。
上海最新地標(biāo)、位于浦東新區(qū)632米高高聳入云的上海中心，用一面長60米的榮譽(yù)墻，鐫刻下了8年間4000多名建設(shè)者的名字。
這也是為什么今天在北京，在有著20年歷史的住交會(huì)上，我們致敬改革開放，也真誠而隆重致敬中國房地產(chǎn)40人和40強(qiáng)。
因?yàn)?0年眾志成城，40年砥礪奮進(jìn)，40年春風(fēng)化雨。我們?cè)c你們風(fēng)雨兼程，一路同行。
凡是以往，皆為序章。對(duì)歷史的最好紀(jì)念，就是創(chuàng)造新的歷史。
但在創(chuàng)造新的歷史之前，我們要對(duì)這個(gè)40年后已“天翻地覆慨而慷”的新時(shí)代，有個(gè)清醒的認(rèn)知。
我們要知道：“風(fēng)口與豬互動(dòng)”的黃金時(shí)代已然過去，中國房地產(chǎn)將邁入“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”的白銀時(shí)代。
在這個(gè)時(shí)代，膽識(shí)溢價(jià)和套利溢價(jià)將被專業(yè)溢價(jià)、品牌溢價(jià)和管理溢價(jià)所替代。
產(chǎn)品價(jià)值體系將從地段至上，轉(zhuǎn)向品質(zhì)至上、創(chuàng)新求變。綠色、環(huán)保和節(jié)能，不再是噱頭，而是真實(shí)的價(jià)值構(gòu)成。
土地和資金成本的上漲將長期化，杠桿率將大大降低，房地產(chǎn)的責(zé)權(quán)利格局將被顛覆。
人們購房不再是為了簡單居住，而主要是為改善生活方式，提高生活品質(zhì)。
“喚醒每一座城市沉睡的價(jià)值”，中國的城市化將從數(shù)量概念轉(zhuǎn)為質(zhì)量概念。
中國更多的城市，將從以增量開發(fā)為主的新房市場，轉(zhuǎn)入以交易為主的存量房市場。
有識(shí)者曾指出，中國房地產(chǎn)的商業(yè)模式，也至少會(huì)經(jīng)歷四級(jí)演進(jìn)：工廠式開發(fā)、持有型商業(yè)、基金加運(yùn)營，再到互聯(lián)網(wǎng)＋輕資產(chǎn)。
在白銀時(shí)代，企業(yè)的增長和盈利模式都將發(fā)生巨變，“中國故事”將更多地體現(xiàn)為成敗各異的“企業(yè)故事”。
在這個(gè)特殊時(shí)點(diǎn)，喜悅亢奮與忐忑不安共在：我們從哪里來？我們到哪里去？我們是豁然開朗，還是惑于迷途？
2018,時(shí)間重新開始。
丘吉爾曾說，能看到多遠(yuǎn)的過去，就能看到多遠(yuǎn)的未來。
我們相信，40年過去，中國故事遠(yuǎn)未結(jié)束。
因?yàn)?，改革開放大潮，已從歷史深處奔涌而來，必將向民族復(fù)興澎湃而去。
“改革不停頓、開放不止步，中國一定會(huì)有讓世界刮目相看的新的更大奇跡?！边@是改革開放40周年之際，習(xí)近平總書記在廣東考察時(shí)的莊嚴(yán)宣示。這是歷史的回聲，也是時(shí)代的號(hào)角。
因?yàn)?，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨曾有一個(gè)著名預(yù)言：21世紀(jì)全球有兩大發(fā)展動(dòng)能，一是美國的高科技，一是中國的城鎮(zhèn)化。
今天，由于歷史原因，中國農(nóng)民只能在城市國有土地上購買完全產(chǎn)權(quán)意義的商品房。而中國農(nóng)村人口的大數(shù)是8億，相當(dāng)于三個(gè)美國。要在未來幾十年的時(shí)間里完成他們“居者有其屋”的使命，這是多么大的發(fā)展空間！
這塊巨大增量蛋糕已被端上臺(tái)面。據(jù)最新報(bào)道，集體土地產(chǎn)商用，不必先變?yōu)閲?，農(nóng)民進(jìn)城后，也不必交還承包用地。
因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)已進(jìn)入后住宅階段。為對(duì)應(yīng)人們美好生活所需，各類主題地產(chǎn)將大行其道，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)等等。
因?yàn)?，潮起潮落，天之正道。?duì)房地產(chǎn)周期要重視，但不必懼怕，更不必過度悲觀。10年前遭受重創(chuàng)的美國房地產(chǎn)，現(xiàn)已全面超過金融風(fēng)暴之前的峰值。
調(diào)控之下，大部分人感到的是壓力和憂慮。但一位做工業(yè)的企業(yè)家向我感嘆：還有比“想買不讓買”更好做的生意嗎？
如上所述，還有比解決全國農(nóng)民擁有商品房更大的生意嗎？
我們堅(jiān)信：在可見的將來，房地產(chǎn)還是最好的生意，之一。
歲月不老，初心不變。
擁有自己的居所，是中國人百代不易的情結(jié)。對(duì)房子的重視和喜愛，不是對(duì)資產(chǎn)的貪婪，而是對(duì)美好生活的追求。
房子以及它的美學(xué)意義，已與幾千年的中國文化水乳交融。
在書畫一體、形神畢備的美麗漢語中，很多對(duì)美好人格和生活的贊美都與房子有關(guān)。
一個(gè)人見識(shí)卓遠(yuǎn)，我們會(huì)說他高屋建瓴；一個(gè)人德才兼?zhèn)?，我們?huì)稱他是國之棟梁；一段美好的婚姻，我們稱之為門當(dāng)戶對(duì)；把家之至親——母親尊稱為“令堂”。
我們不棄陋室，因?yàn)橛猩礁咚L，有詩與遠(yuǎn)方；我們更追求廣廈，因?yàn)橐腋Ｉ?，要兒孫滿堂。
“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！绷?xí)近平總書記這樣描述人民的期盼。
在此大勢所趨，人心所向之下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)，一定會(huì)有著更加美好的未來。
40年間我們風(fēng)華正茂，40年后我們壯志未已。
在此，我們用李白《行路難》的詩句自勉：長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。
謝謝大家！
