北上廣深甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)及分析
時(shí)間：2019/1/11
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北京
自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。
寫字樓 (2)
存量：2018年第四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1,058.0萬平方米；
空置率：全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%，核心商圈受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%；
凈吸納量：全市下半年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68,592平方米，較2017年同期下降53.9%，五大核心商圈全年凈吸納量也僅為18,212平方米；
租金：四季度寫字樓市場(chǎng)成交租金開始出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。
深圳
據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，深圳甲級(jí)寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，預(yù)計(jì)2019年的平均租金將下滑4%。
存量：截至2018年底，深圳甲級(jí)寫字樓總體量達(dá)到580萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%。
新增供應(yīng)：第四季度無新增供應(yīng)入市，新增供應(yīng)年增長(zhǎng)率自2016年以來首次低于20%；
空置率：第四季度整體空置率與第三季度持平，為15.9%，由于新增供應(yīng)入市，前?？罩寐逝旁诟髯邮袌?chǎng)首位，達(dá)49.8%。
租戶畫像：2018年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得更多元化的租戶組成：除了金融業(yè)與科技業(yè)等傳統(tǒng)支柱行業(yè)以外，專業(yè)服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)也成為了使用甲級(jí)寫字樓辦公面積的主力。
租金：截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元，預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將進(jìn)一步下降4%。
廣州
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)租金持續(xù)上漲，珠江新城的表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于其余子市場(chǎng)，琶洲的租金同樣錄得快速增長(zhǎng)。
存量：全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)520萬平方米；
新增供應(yīng)：2018年共兩處位于琶洲的新增供應(yīng)入市，分別是保利中悅廣場(chǎng)和保利天幕廣場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來約20萬平方米新增供應(yīng)；
空置率：廣州寫字樓租賃市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，全市空置率同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至4.3%；
租金：平均租金同比增長(zhǎng)11.2%，至人民幣每平方米每月190.9元；
展望：預(yù)計(jì)2019-2021年將迎來廣州甲級(jí)寫字樓交付高峰，將有超過255萬新增供應(yīng)入市，主要集中在琶洲、國(guó)際金融城等新興商務(wù)區(qū)。
上海
根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場(chǎng)整體空置率上升，核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加，新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項(xiàng)目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。
相比2017年，上海寫字樓租賃市場(chǎng)，金融行業(yè)成交量下滑3.5%，創(chuàng)新金融、擴(kuò)租和搬遷需求構(gòu)成交易主力；AI及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進(jìn)需求提升，軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺(tái)、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍；聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出，品牌擴(kuò)容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。
自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。
寫字樓 (2)
存量：2018年第四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1,058.0萬平方米；
空置率：全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%，核心商圈受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%；
凈吸納量：全市下半年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68,592平方米，較2017年同期下降53.9%，五大核心商圈全年凈吸納量也僅為18,212平方米；
租金：四季度寫字樓市場(chǎng)成交租金開始出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。
深圳
據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，深圳甲級(jí)寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，預(yù)計(jì)2019年的平均租金將下滑4%。
存量：截至2018年底，深圳甲級(jí)寫字樓總體量達(dá)到580萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%。
新增供應(yīng)：第四季度無新增供應(yīng)入市，新增供應(yīng)年增長(zhǎng)率自2016年以來首次低于20%；
空置率：第四季度整體空置率與第三季度持平，為15.9%，由于新增供應(yīng)入市，前?？罩寐逝旁诟髯邮袌?chǎng)首位，達(dá)49.8%。
租戶畫像：2018年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得更多元化的租戶組成：除了金融業(yè)與科技業(yè)等傳統(tǒng)支柱行業(yè)以外，專業(yè)服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)也成為了使用甲級(jí)寫字樓辦公面積的主力。
租金：截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元，預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將進(jìn)一步下降4%。
廣州
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)租金持續(xù)上漲，珠江新城的表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于其余子市場(chǎng)，琶洲的租金同樣錄得快速增長(zhǎng)。
存量：全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)520萬平方米；
新增供應(yīng)：2018年共兩處位于琶洲的新增供應(yīng)入市，分別是保利中悅廣場(chǎng)和保利天幕廣場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來約20萬平方米新增供應(yīng)；
空置率：廣州寫字樓租賃市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，全市空置率同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至4.3%；
租金：平均租金同比增長(zhǎng)11.2%，至人民幣每平方米每月190.9元；
展望：預(yù)計(jì)2019-2021年將迎來廣州甲級(jí)寫字樓交付高峰，將有超過255萬新增供應(yīng)入市，主要集中在琶洲、國(guó)際金融城等新興商務(wù)區(qū)。
上海
根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場(chǎng)整體空置率上升，核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加，新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項(xiàng)目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。
相比2017年，上海寫字樓租賃市場(chǎng)，金融行業(yè)成交量下滑3.5%，創(chuàng)新金融、擴(kuò)租和搬遷需求構(gòu)成交易主力；AI及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進(jìn)需求提升，軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺(tái)、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍；聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出，品牌擴(kuò)容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。
寫字樓銷售市場(chǎng)方面，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬平方米，相比2017整年度增加12萬平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區(qū)域來看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產(chǎn)品交易較多，小獨(dú)棟產(chǎn)品則聚焦于大場(chǎng)、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區(qū)域，大宗交易和小獨(dú)棟產(chǎn)品均受到買家青睞。目前初步統(tǒng)計(jì)，主流買家多為內(nèi)資企業(yè)。
