金九銀十輝煌不再 房地產(chǎn)銷售負(fù)增長(zhǎng)將改變什么？
23日，9月中國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布，顯示中國(guó)樓市持續(xù)降溫。
除了房?jī)r(jià)遇冷之外，房地產(chǎn)銷售也顯得格外冷清，曾經(jīng)的“金九銀十”，今年輝煌不再。9月，房地產(chǎn)銷售面積單月同比卻已經(jīng)跌為負(fù)值，為-1.5%，銷售額和新開(kāi)工面積當(dāng)月同比也回落至 1.5%附近。
不過(guò)，由于房地產(chǎn)的滯后效應(yīng)，房地產(chǎn)銷售冷清對(duì)房地產(chǎn)新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資的影響要過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)。
中泰證券分析稱：
在房地產(chǎn)行業(yè)景氣層面上，從價(jià)格的角度上看，銷售領(lǐng)先于房6個(gè)月左右；從新開(kāi)工的角度上看，房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先新開(kāi)工6個(gè)月左右，但是 2016 年以來(lái)兩者走勢(shì)相對(duì)同步，這也從房地產(chǎn)的去化周期上得到印證；從房地產(chǎn)投資的角度上看，地產(chǎn)銷售和新開(kāi)工領(lǐng)先投資9~12個(gè)月左右，因此，地產(chǎn)投資速度年內(nèi)仍將維持較高位置；從土地成交量的角度上看，房地產(chǎn)的銷售對(duì)土地的成交的領(lǐng)先期4~6個(gè)月左右，因此，今年以來(lái)土地成交面積表現(xiàn)不俗并不能同步反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖變動(dòng)，而是對(duì)前期房地產(chǎn)銷售回升的正面反饋。
同時(shí)，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也領(lǐng)先于PPI等工業(yè)和投資數(shù)據(jù)：
從PPI的角度上看，房地產(chǎn)的銷售領(lǐng)先于PPI，再領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資，隨著房地產(chǎn)銷售和新開(kāi)工的下降，疊加基數(shù)效應(yīng)，PPI維持高位受到制約；從工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的角度上看，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)銷售的變動(dòng)滯后6~9個(gè)月，隨著房地產(chǎn)銷售和PPI的下降，中游企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債優(yōu)化或?qū)⒏嬉欢温洌粡拿耖g投資的角度上看，民間投資整體落后于房地產(chǎn)投資，對(duì)地產(chǎn)銷售時(shí)滯較長(zhǎng)，值得注意的是，用 PPI 定基指數(shù)調(diào)整后的民間投資在三季度各月實(shí)際同比均為負(fù)增長(zhǎng)，名義增速的上漲更多依靠?jī)r(jià)格因素。
由此，房地產(chǎn)銷售實(shí)際上是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先指標(biāo)。中泰證券認(rèn)為：
雖然下跌趨勢(shì)明確，但房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)的支撐韌性仍在，決定了短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行空間有限，但部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將受其負(fù)面影響，整體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)的預(yù)期受沖擊。
房地產(chǎn)銷售對(duì)房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、投資和土地成交的影響
從三四線城市房地產(chǎn)消費(fèi)飽和度、年內(nèi)棚改貨幣化進(jìn)程、去年高基數(shù)疊加限購(gòu)政策范圍逐步擴(kuò)大等角度來(lái)看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下降并不意外。
不過(guò)，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不同程度領(lǐng)先于價(jià)格、新開(kāi)工、投資和土地成交。
首先，中泰證券認(rèn)為銷售領(lǐng)先于房?jī)r(jià)6個(gè)月左右：
一線城市的銷售對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)先效果最為明顯，二線和三線城市銷售對(duì)價(jià)格的領(lǐng)先效果類似，近期三線城市房地產(chǎn)銷售面積同比已經(jīng)在下降，而價(jià)格同比卻相對(duì)穩(wěn)定。
一線城市銷售明顯領(lǐng)先于價(jià)格，表明一線城市房?jī)r(jià)的粘性明顯大于其他城市，主因在于一線市場(chǎng)的房屋除了居住屬性外，特別具備投資屬性，投資需求對(duì)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格有較大的支撐作用，成為銷量下跌拉動(dòng)價(jià)格下行的緩沖。
其次，中泰認(rèn)為，新開(kāi)工面具和房地產(chǎn)銷售面積基本同時(shí)回落：
從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售對(duì)于新開(kāi)工有明顯的領(lǐng)先性，領(lǐng)先時(shí)間在 6 個(gè)月左右，但是 2016 年以來(lái)房地產(chǎn)銷售和新開(kāi)工的走勢(shì)相對(duì)同步。
住宅銷售面積同比增速在 2015 年中就已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，而直到 2016 年年中住宅新開(kāi)工面積同比增速才由負(fù)轉(zhuǎn)正，這個(gè)缺口持續(xù)保持高位也帶動(dòng)了房地產(chǎn)的投資熱情。但近期隨著房地產(chǎn)銷售的下滑，二者缺口明顯收窄，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)工的熱情也將產(chǎn)生負(fù)面影響。
第三，房地產(chǎn)銷售對(duì)房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先時(shí)間可能縮短。中泰證券認(rèn)為：
根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的銷售對(duì)投資的領(lǐng)先期大致在6 個(gè)月~12個(gè)月左右，新開(kāi)工對(duì)投資的領(lǐng)先期大致在3~5個(gè)月，近期隨著銷售和新開(kāi)工的相對(duì)同步，我們預(yù)計(jì)兩者對(duì)投資的領(lǐng)先期為9~12個(gè)月左右，因此，雖然銷售和新開(kāi)工的同比增速已經(jīng)在今年1季度回落，但投資的速度年內(nèi)或?qū)⒕S持當(dāng)下增長(zhǎng)。
最后，中泰證券認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)領(lǐng)先土地成交數(shù)據(jù)在4~6個(gè)月：
近期土地成交的熱情主要集中在一線城市，二線及以下城市土地成交反映一般。而一線城市房地產(chǎn)銷售同比下降明顯，對(duì)于未來(lái)土地交易也存在一定的抑制效果。
房地產(chǎn)銷售下行對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響
按照中泰證券的分析，房地產(chǎn)銷售下行的趨勢(shì)已經(jīng)非常明確，那么這一趨勢(shì)會(huì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有什么影響？
首先是PPI，中泰證券分析稱：
從PPI的角度上看，房地產(chǎn)的銷售對(duì)PPI的變動(dòng)有一定的帶動(dòng)作用，且PPI的變動(dòng)整體領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資的變化。我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)銷售和新開(kāi)工的下降，對(duì)于工業(yè)產(chǎn)品的需求不如此前強(qiáng)勁，疊加基數(shù)效應(yīng)，PPI維持高位受到制約。
另外，關(guān)于房地產(chǎn)銷售同工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、民間投資的關(guān)系，中泰證券認(rèn)為：
工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)銷售的變動(dòng)滯后6~9月，因此我們認(rèn)為隨著房地產(chǎn)銷售和PPI的下降，中游企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債優(yōu)化調(diào)整也或?qū)⒏嬉欢温?，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比增速放緩。
對(duì)于民間投資而言，目前有近90%的制造業(yè)投資來(lái)自私人部門(mén)，同時(shí)，將近一半的民間投資投向了制造業(yè)，但制造業(yè)投資增速自2010年以來(lái)一路下行，從而房地產(chǎn)成為了民間投資的另一個(gè)去向，這從2013年房地產(chǎn)投資企穩(wěn)反彈，帶動(dòng)了民間投資同比下降速度的放緩可見(jiàn)一斑。我們發(fā)現(xiàn)，民間投資的變動(dòng)整體落后于房地產(chǎn)投資，因此，從房地產(chǎn)的銷售下降，到民間投資的進(jìn)一步下跌，時(shí)滯較長(zhǎng)，我們認(rèn)為接下來(lái)民間投資仍然維持低位運(yùn)行。
中泰證券認(rèn)為：
隨著房地產(chǎn)銷售的同比下降，今年表現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括 PPI，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)或在年內(nèi)也將陸續(xù)確定下行趨勢(shì)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)的可能性較大，但這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)的扭轉(zhuǎn)，將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)的預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面沖擊。
