消費(fèi)升級(jí)、擴(kuò)大開(kāi)放為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新機(jī)遇
時(shí)間：2019/1/20
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2019年中國(guó)主要城市寫字樓需求增長(zhǎng)將稍有放緩，核心區(qū)域韌性顯現(xiàn)，零售物業(yè)在消費(fèi)企穩(wěn)的背景下供需持續(xù)旺盛，線上線下的融合進(jìn)一步深化，商場(chǎng)跨界的功能將升級(jí)。
寫字樓
2018年中國(guó)的寫字樓需求呈現(xiàn)前高后低的趨勢(shì)。TMT和共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，但受到下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速和互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)動(dòng)蕩的影響，全年新增需求為537萬(wàn)平方米，同比下跌12%。
展望2019年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貿(mào)易環(huán)境不確定性并未排除。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，全國(guó)17個(gè)城市的寫字樓新增供應(yīng)有望突破千萬(wàn)平方米，而新增需求總量預(yù)計(jì)同比小幅下降1.3%至約530萬(wàn)平方米。在需求下滑與持續(xù)充沛的新增供應(yīng)疊加作用下，國(guó)內(nèi)主要城市平均空置率預(yù)計(jì)在年末將突破20%，二線城市平均空置率料將接近30%。
雖然市場(chǎng)承壓，行業(yè)積極的一面也正在孕育。人工智能、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等子行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，并通過(guò)與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的融合創(chuàng)造出新的商業(yè)機(jī)會(huì)。共享辦公作為企業(yè)業(yè)務(wù)單元的解決方案，有望繼續(xù)被大中型企業(yè)納入長(zhǎng)期房地產(chǎn)策略。另一方面，隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，新增外商投資及外資金融機(jī)構(gòu)的入駐將為寫字樓需求帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
2018年，中美貿(mào)易摩擦令外部不確定性因素明顯上升。在此背景下，中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。展望2019年，借助內(nèi)需彈性來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和削減外部沖擊仍是主基調(diào)，政府陸續(xù)出臺(tái)的個(gè)稅改革措施將進(jìn)一步提振消費(fèi)市場(chǎng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)將保持9%左右的增速。
在繼續(xù)演進(jìn)的消費(fèi)升級(jí)進(jìn)程中，消費(fèi)者在日趨成熟并持續(xù)訴之更多新的需求。在銷售渠道上，線上和線下已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的融合期，純線上紅利觸頂，電商全面進(jìn)駐線下。全渠道戰(zhàn)略催生餐飲新型門店需求，比如“堂食+外賣”門店、不設(shè)置廚房的“共享餐廳”和智能門店等。在空間運(yùn)營(yíng)上，商場(chǎng)不再僅僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，還可以更多地承擔(dān)娛樂(lè)、文化、甚至商務(wù)辦公等功能；在消費(fèi)手段上，消費(fèi)者，連同品牌和商場(chǎng)都會(huì)參與到同一場(chǎng)零售新科技革新的浪潮中。
2019年全國(guó)17個(gè)主要城市預(yù)計(jì)將迎來(lái)約760萬(wàn)平方米的新增零售面積，略高于2018年，但考慮到商場(chǎng)延期開(kāi)業(yè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，實(shí)際開(kāi)業(yè)面積預(yù)估將與2018年持平。從新增供應(yīng)的品質(zhì)來(lái)看，近60%的面積由有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，略優(yōu)于2018年(57%)。而2018年新項(xiàng)目平均開(kāi)業(yè)率達(dá)85.6%，在租賃需求更多元化的前提下，2019年新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率預(yù)計(jì)將持平或略優(yōu)于2018年。然而，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的吸附力對(duì)商圈內(nèi)的老舊物業(yè)持續(xù)施壓。
寫字樓
2018年中國(guó)的寫字樓需求呈現(xiàn)前高后低的趨勢(shì)。TMT和共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，但受到下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速和互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)動(dòng)蕩的影響，全年新增需求為537萬(wàn)平方米，同比下跌12%。
展望2019年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貿(mào)易環(huán)境不確定性并未排除。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，全國(guó)17個(gè)城市的寫字樓新增供應(yīng)有望突破千萬(wàn)平方米，而新增需求總量預(yù)計(jì)同比小幅下降1.3%至約530萬(wàn)平方米。在需求下滑與持續(xù)充沛的新增供應(yīng)疊加作用下，國(guó)內(nèi)主要城市平均空置率預(yù)計(jì)在年末將突破20%，二線城市平均空置率料將接近30%。
雖然市場(chǎng)承壓，行業(yè)積極的一面也正在孕育。人工智能、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等子行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，并通過(guò)與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的融合創(chuàng)造出新的商業(yè)機(jī)會(huì)。共享辦公作為企業(yè)業(yè)務(wù)單元的解決方案，有望繼續(xù)被大中型企業(yè)納入長(zhǎng)期房地產(chǎn)策略。另一方面，隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，新增外商投資及外資金融機(jī)構(gòu)的入駐將為寫字樓需求帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
2018年，中美貿(mào)易摩擦令外部不確定性因素明顯上升。在此背景下，中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。展望2019年，借助內(nèi)需彈性來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和削減外部沖擊仍是主基調(diào)，政府陸續(xù)出臺(tái)的個(gè)稅改革措施將進(jìn)一步提振消費(fèi)市場(chǎng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)將保持9%左右的增速。
在繼續(xù)演進(jìn)的消費(fèi)升級(jí)進(jìn)程中，消費(fèi)者在日趨成熟并持續(xù)訴之更多新的需求。在銷售渠道上，線上和線下已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的融合期，純線上紅利觸頂，電商全面進(jìn)駐線下。全渠道戰(zhàn)略催生餐飲新型門店需求，比如“堂食+外賣”門店、不設(shè)置廚房的“共享餐廳”和智能門店等。在空間運(yùn)營(yíng)上，商場(chǎng)不再僅僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，還可以更多地承擔(dān)娛樂(lè)、文化、甚至商務(wù)辦公等功能；在消費(fèi)手段上，消費(fèi)者，連同品牌和商場(chǎng)都會(huì)參與到同一場(chǎng)零售新科技革新的浪潮中。
2019年全國(guó)17個(gè)主要城市預(yù)計(jì)將迎來(lái)約760萬(wàn)平方米的新增零售面積，略高于2018年，但考慮到商場(chǎng)延期開(kāi)業(yè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，實(shí)際開(kāi)業(yè)面積預(yù)估將與2018年持平。從新增供應(yīng)的品質(zhì)來(lái)看，近60%的面積由有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，略優(yōu)于2018年(57%)。而2018年新項(xiàng)目平均開(kāi)業(yè)率達(dá)85.6%，在租賃需求更多元化的前提下，2019年新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率預(yù)計(jì)將持平或略優(yōu)于2018年。然而，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的吸附力對(duì)商圈內(nèi)的老舊物業(yè)持續(xù)施壓。
2019年，改革開(kāi)放將沿著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域一體化、制度創(chuàng)新、行業(yè)開(kāi)放等多個(gè)方向進(jìn)一步深化：粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)、科創(chuàng)板設(shè)立、醫(yī)療和教育領(lǐng)域擴(kuò)大開(kāi)放等大事件都將為面臨內(nèi)外挑戰(zhàn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的活力。制造業(yè)增長(zhǎng)和投資的亮點(diǎn)仍將是代表供給側(cè)改革和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方向的高科技制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，而消費(fèi)增速下滑趨緩并有望企穩(wěn)，繼續(xù)擔(dān)綱經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎。
