樓市邊際變化趨向房住不炒
2018年四季度以來，我國樓市寒意漸起，熱點樓市正運行在降溫的通道內(nèi)，出現(xiàn)了基本面、資金面、政策面的邊際變化。這些邊際變化，已經(jīng)作用于市場供求的兩端，推動房地產(chǎn)市場微妙再平衡的進程，同時也逐漸影響樓市預(yù)期，最終將朝“房住不炒”目標(biāo)行進。
當(dāng)前我國樓市出現(xiàn)了基本面、資金面和政策面的邊際變化，主要表現(xiàn)在：
一是基本面出現(xiàn)了邊際變化。從人口發(fā)展看，我國人口增長態(tài)勢接近拐點，老齡化社會可能正在形成。人口是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，人口總量和結(jié)構(gòu)變化將很大程度決定我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間。從增長中樞看，我國經(jīng)濟運行已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，增長中樞回落，房地產(chǎn)市場無法脫離經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)獨立運行。從住房配置看，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，住房供不應(yīng)求矛盾已基本緩解，更多表現(xiàn)為收入和區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾。從終端需求看，熱點城市房價高位運行與終端需求人群收入增長空間有限的矛盾日益激化，潛在住房需求人群支付能力難以支撐房價繼續(xù)高位上漲。綜合來看，基本面已不支持房價快速上漲。
二是資金面出現(xiàn)了邊際變化。從貨幣總量看，2018年12月末我國廣義貨幣(M2)余額同比增長8.1%，增速與上年同期持平。其中，人民幣存款余額同比增長8.2%，比上年同期低0.8個百分點，接近于歷史低位。從房貸利率看，近期部分城市的房貸利率向下調(diào)整，這雖有助于降低按揭購房人群還貸壓力，但仍不足以刺激房價上漲。從開發(fā)商資金面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道收窄，信托融資成本接近兩位數(shù)，海外發(fā)債成本上升。2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.6%，比1-10月份回落0.1個百分點；其中，國內(nèi)貸款同比下降3.7%，利用外資下降30.4%，自籌資金增長10.0%?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條趨緊，未來不排除降價促銷加快資金回籠的可能性，同時房貸利率回落也一定程度刺激需求，與供應(yīng)形成較好銜接，滿足社會基本住房需求。
三是政策面出現(xiàn)了邊際變化。從政策基調(diào)看，中央經(jīng)濟工作會議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！边@標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機制的軌道。從政策實施看，近期部分城市正結(jié)合地方實際進行房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)，這將有助于發(fā)揮市場機制的作用，減少行政干預(yù)對市場交易的影響。近期中央銀行實施了降準(zhǔn)，銀行間市場流動性合理充裕，在滿足實體經(jīng)濟資金需求同時，也對房地產(chǎn)業(yè)融資存在邊際改善作用。綜合來看，政策面邊際變化目標(biāo)仍是“房住不炒”。
房地產(chǎn)市場進入了理性回歸軌道。過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現(xiàn)了松動。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國70個大中城市中，當(dāng)月新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為59個，相比11月份的63個明顯減少；據(jù)測算，新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%，較11月份的0.9%有所收窄。此外，受到資金面壓力趨緊影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價換量動力明顯增強，二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。更能反映市場走勢的二手房市場，價格下跌城市數(shù)量增至22個；且這些城市基本都是熱點一、二線城市。特別是一、二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，如北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。還有，未來我國住房供求關(guān)系正趨向改善。2018年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，較上年同期提高2.2個百分點，整體保持平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長14.3%，年內(nèi)增速逐月持續(xù)回升，按照一年的建設(shè)周期來估算，未來全國住房供求規(guī)模將會明顯增加，供求關(guān)系將更為匹配。
樓市邊際變化正趨向房住不炒目標(biāo)。當(dāng)前樓市基本面、資金面、政策面的邊際變化，已經(jīng)不支持樓市穩(wěn)增長的邊際作用。這些邊際變化均指向房住不炒的目標(biāo)。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期同時，各地要加快構(gòu)建樓市長效機制，在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴(yán)厲打擊投機炒作行為，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi)，城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的中心地位,既是政策實施主體，也要切實承擔(dān)落實房住不炒的責(zé)任，做好科學(xué)謀劃、謹(jǐn)慎決策、有效執(zhí)行。房地產(chǎn)金融政策要發(fā)揮引導(dǎo)住宅理性建設(shè)和理性消費的重要作用，以服務(wù)全社會基本住房需求為目標(biāo)，支持保障性住房建設(shè)，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)禁首付貸，嚴(yán)禁為不具備加杠桿條件和空間的個人提供加杠桿通道，切實防范房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境里，只有遵從房地產(chǎn)市場運行規(guī)律，防范各種道德風(fēng)險，抵制羊群效應(yīng)，才能促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健運行。
