易居研究中心楊科偉：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)格局與精裝產(chǎn)品趨勢(shì)
作為“房住不炒”政策的重要體現(xiàn)，全國(guó)各地的精裝修交付政策正在改變傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)和居住體驗(yàn)。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)，一場(chǎng)融合了行業(yè)發(fā)展、大數(shù)據(jù)、精裝趨勢(shì)的地產(chǎn)沙龍?jiān)谏虾＠_序幕。
2019年1月26日，宜家家居聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)采購平臺(tái)(優(yōu)采)開展了“匯聚宜家·共話精裝”活動(dòng)，展開在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)域的“首秀”。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、東渡國(guó)際、中庚、陽光100(微博)、景瑞、藍(lán)城、遠(yuǎn)洋、復(fù)地、灣流國(guó)際等30多位房企與長(zhǎng)租公寓招采精英一起探討宜家對(duì)公業(yè)務(wù)的精裝理念，“宜”起迎新春。
以下為現(xiàn)場(chǎng)整理實(shí)錄：
一 中國(guó)目前有多少房子？
從1998年中國(guó)房地產(chǎn)商品化改革大概的情況來看，2000年以來房屋竣工面積累計(jì)136.4億平方米，累計(jì)銷售169.9億平方米,住宅銷售153.6億平方米，已竣工交付使用1.01億套;2018年新開工和施工在建21億和82億平方米。
從人均住房面積維度，中國(guó)的存量房有304億平方米，這些房子在哪里？其實(shí)與各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是同步，主要分布在5大區(qū)域，和經(jīng)濟(jì)是相關(guān)的，這些區(qū)域占到中國(guó)市場(chǎng)份額的50%以上。
從城市能級(jí)來看，北上廣深是房地產(chǎn)發(fā)展最早，但是市場(chǎng)份額一直在下降的，從2009年占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的8%，現(xiàn)在只占到2%。存房量到哪里去了？主要到三四線城市去了。3-4線城市起步比較晚，05年的市場(chǎng)份額在58%，今年可以到69%，上升了11個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)是非?？捎^的量。
從城市的情況，這幾年中西部的二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局上升得非?？?，這個(gè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展的是息息相關(guān)的，這幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，人口的持續(xù)，中西部的流入，尤其很多人大學(xué)生畢業(yè)生在北上廣深比較少了。不管是住房還是裝修，還是跟著人流變動(dòng)。
中國(guó)的高端市場(chǎng)，北上深這三個(gè)城市是絕對(duì)的主力。從成交數(shù)量來看，這幾個(gè)都是在國(guó)內(nèi)是絕對(duì)的領(lǐng)軍。得益于政策，未來海南的市場(chǎng)場(chǎng)景還是非常好的，尤其是豪宅市場(chǎng)。
在克而瑞的調(diào)研中，在中西部的市場(chǎng)，精裝房的受眾是非常少的，很多人并不認(rèn)可精裝房，而是有了裝修買不起，因?yàn)檠b修房子比毛坯貴太多。
整體來看，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)基本上1萬元以下，多數(shù)城市收入水平還是相當(dāng)?shù)?，房?jī)r(jià)高不高是相對(duì)的，和收入是相對(duì)的。北上深城市均價(jià)已經(jīng)突破6萬，這個(gè)也說明，開發(fā)商如果在做產(chǎn)品議價(jià)的時(shí)候，6萬均價(jià)1500的裝修標(biāo)準(zhǔn)，就顯得不高級(jí)；三四線的城市，房子均價(jià)1萬，每平米5~6K的裝修標(biāo)準(zhǔn)也賣不掉，我們的房?jī)r(jià)和后面的裝修，產(chǎn)品也好，還是企業(yè)做精裝也好，都是需要適應(yīng)的。
存量市場(chǎng)大概304億平方米的量，很多人換一次房就要做一次裝修。大概從2012年在北上深廈門這樣的城市已經(jīng)二手房的成交量合乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房，二手房幾乎都要做裝修的，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)也做這塊的生意了。所以未來的存量的這塊市場(chǎng)份額其實(shí)也是相當(dāng)可觀的。另外一些趁勢(shì)比如說杭州、南京、蘇州這樣的城市也在逐漸以存量房的交易為主的情況。
未來還需要多少房子？
從家庭規(guī)模來看，1999年時(shí)每家是3.6人，現(xiàn)在是3.1個(gè)人，家庭正在小型化，家庭的數(shù)量會(huì)不會(huì)增多？20年前，全國(guó)有3.5億家庭，現(xiàn)在有4.4億個(gè)家庭，每分裂一個(gè)新的家庭就有新的住房需求。
另外，人均壽命在延長(zhǎng)，1990年人均壽命是70歲左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了76歲了左右，上海應(yīng)該是人均壽命最高，已經(jīng)到83歲了。人均壽命的延長(zhǎng)意味著人口的迭代會(huì)減緩，原來100年4代人，現(xiàn)在100年只有3代人。事實(shí)上，生活水平，醫(yī)療水平的提高會(huì)造成需要的住房的量提升。
現(xiàn)在全國(guó)的城鎮(zhèn)化水平50%左右，總量預(yù)計(jì)到2030年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)約1.6-2億人——據(jù)2019年社科院人口白皮書的相對(duì)樂觀預(yù)計(jì)結(jié)果，2030年年城鎮(zhèn)人口約10.08億，較2017年增長(zhǎng)1.95億。若2030年總和生育率降至1.2左右，那么2030年城鎮(zhèn)人口約為9.7億，較2017年增長(zhǎng)1.6億人。根據(jù)目前的城鎮(zhèn)化的要求和趨勢(shì)，城市里面的人口會(huì)越來越多。
總的住房需求每年17.4億平方米，這個(gè)需求可能分布在二手房市場(chǎng)、新房市場(chǎng)，也會(huì)出現(xiàn)在租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)政策正在落地，房地產(chǎn)多元化發(fā)展也重視長(zhǎng)租公寓。租房的人但是最后還是會(huì)買房的，這些最終會(huì)過渡到住房交易市場(chǎng)。
如果說很多人在講，外國(guó)都是房屋自有率這么低，但是中國(guó)各種問題，不管傳統(tǒng)的觀念還是”丈母娘需求也好，住房自有率一直是居高不下，現(xiàn)在85%左右，所以未來來看還是會(huì)落實(shí)到一個(gè)住房交易的這塊。總體來說，未來至少到2030年這樣的一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，中國(guó)的總體的住房需求還是保持在一個(gè)比較高的水平。
需求變化及精裝產(chǎn)品趨勢(shì)
如何有效供給，這個(gè)就是房地產(chǎn)改革的重要內(nèi)容。
從2013年開始，已經(jīng)出現(xiàn)“有房子住”向“住好房”的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。另外，購房者也提高對(duì)住房品質(zhì)的要求：從戶型面積來看，從全國(guó)70個(gè)城市面積占比100-120平方米還是占據(jù)很大的需求比例。房?jī)r(jià)超過6萬平方米的一線城市，除了80-90平方米，100-140平方米占到了28-29%的比重。更不用說二線城市，100-140平方米的區(qū)間其實(shí)是比重逐年上升的。此外，80平方米以下的戶型成交比重下降了7個(gè)百分點(diǎn)，80-90平方米的比重占到了50%，幾年下降了20%左右?？梢姡孕Q大是必然的趨勢(shì)，這也是對(duì)生活品質(zhì)提升的一方面。
產(chǎn)品趨勢(shì)：由“有房住”向“住好房”加速轉(zhuǎn)變，對(duì)提高居住生活水平的高品質(zhì)產(chǎn)品需求迫切。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在行業(yè)、消費(fèi)、產(chǎn)品等三方面出現(xiàn)“轉(zhuǎn)向”信號(hào)。購房消費(fèi)需求出現(xiàn)兩極化城市分化、品牌分化現(xiàn)象凸顯；告別資源致勝的生產(chǎn)時(shí)代，迎來以產(chǎn)品致勝的消費(fèi)時(shí)代。
經(jīng)過對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品梳理，研究發(fā)現(xiàn)，房企的產(chǎn)品主要注重4個(gè)方面：一是系統(tǒng)化，主要目前對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，從一開始的項(xiàng)目設(shè)計(jì)到最后的交付，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)也在研究產(chǎn)品，去研究需求。
二是智能化，在物聯(lián)網(wǎng)的AI的和人工智能大背景下，很多企業(yè)在做智能社區(qū)，智能家居的嘗試和布局。
三是精細(xì)化，買房子的人對(duì)房子提出了更高的要求，不管是精裝修的樣板房，還是移交房也好，粗制濫造已經(jīng)蒙混不過去了。
四是個(gè)性化。隨著90后不斷的新的客群的加入，對(duì)于整個(gè)的小區(qū)也好，對(duì)于裝修的風(fēng)格，或者裝修的配置也提出了很多的個(gè)性化的要求，其實(shí)企業(yè)也對(duì)這塊做一些探索，做一些嘗試。
從大趨勢(shì)來說，精裝交付是必然，政府也出臺(tái)了一系列的政策，裝修交付包括未來的現(xiàn)場(chǎng)銷售都是一個(gè)大的趨勢(shì)。
另外一塊針對(duì)存量房的這塊，現(xiàn)在很多房企也在試水裝修，碧桂園推出一個(gè)“橙家”，利用碧桂園的設(shè)施優(yōu)勢(shì)、物業(yè)管理，做存量房的裝修。
其實(shí)，原來分散在一些各種各樣的裝修公司或者小的裝修隊(duì)現(xiàn)在逐漸在向大開發(fā)商轉(zhuǎn)移，大開發(fā)商知道自己的模式不能長(zhǎng)遠(yuǎn)所以也在做相關(guān)嘗試。
