住建部新規(guī)要“取消公攤” 已經(jīng)買(mǎi)房的你虧了嗎？
“公攤面積”亂象多
長(zhǎng)久以來(lái)，關(guān)于住房公攤面積的問(wèn)題一直備受市場(chǎng)關(guān)注。在剛剛過(guò)去的2018年，該問(wèn)題就一度引發(fā)了市場(chǎng)的激烈討論。
2018年7月，瞭望智庫(kù)微信公號(hào)發(fā)表文章稱，提到公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢(qián)，卻只買(mǎi)到一個(gè)70平米左右的房。該文章迅即引發(fā)了市場(chǎng)的熱議。
同月，新華社就上述文章發(fā)表評(píng)論稱，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購(gòu)房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
2018年9月，新華社再度發(fā)表文章《買(mǎi)100平米得70平米：公攤面積7大亂象》，曝光了房地產(chǎn)市場(chǎng)上公攤面積計(jì)算模糊、公攤設(shè)施擅自挪為商用、公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)等種種亂象。文章引用專家觀點(diǎn)稱，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。建議從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次住建部關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的新規(guī)，便與2018年市場(chǎng)上對(duì)于公攤面積的討論有著很大的關(guān)系。
“使用套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，實(shí)際上是發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向。從購(gòu)房者的角度來(lái)講，公攤面積只是一個(gè)附屬設(shè)施，其真正的需求還是套內(nèi)面積，如果套內(nèi)面積比較小，老百姓覺(jué)得不劃算就不會(huì)去買(mǎi)房，這就使得開(kāi)發(fā)商也會(huì)更加注重做大套內(nèi)面積，從而防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)公攤面積來(lái)做文章。”嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)道。
取消公攤面積，已經(jīng)買(mǎi)房的人虧了？
“如果未來(lái)不計(jì)算公攤面積，那我豈不是虧了？”在中新經(jīng)緯客戶端的采訪中，取消公攤面積之后自己之前買(mǎi)的房是不是虧了，成為不少有房者的第一反應(yīng)。
2017年，謝先生在廈門(mén)購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為40多平方米，實(shí)際套內(nèi)使用面積30平方米出頭的單身公寓，在了解到住建部關(guān)于房屋交易的新規(guī)之后，他向中新經(jīng)緯客戶端表示，如果真的不再計(jì)算公攤面積，那么自己未來(lái)想要賣房的時(shí)候，是否也只能按照套內(nèi)使用面積賣出？這樣的話，自己現(xiàn)在房屋的價(jià)值損失將在17萬(wàn)元以上。
2017年在東南沿海小城新購(gòu)一套住房的包女士也向中新經(jīng)緯客戶端表達(dá)了相同的顧慮，“最關(guān)心的肯定還是未來(lái)賣房的時(shí)候公攤面積算不算的問(wèn)題。此外如果新規(guī)實(shí)施，之前購(gòu)買(mǎi)房子中的公攤面積如何處理？未來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)對(duì)公攤設(shè)施進(jìn)行再次收費(fèi)？”她開(kāi)玩笑稱，目前自己的房子還沒(méi)交房，是不是可以去把已經(jīng)交付的公攤面積費(fèi)用討回來(lái)。
而在正準(zhǔn)備購(gòu)房的閆女士看來(lái)，新規(guī)是一個(gè)好消息，“此前公攤面積的計(jì)算太過(guò)復(fù)雜，感覺(jué)很多錢(qián)會(huì)交得不明不白，取消公攤面積之后就沒(méi)有這些問(wèn)題，覺(jué)得可以用相同的錢(qián)買(mǎi)到使用面積更大的房子?！钡泊嬖谥恍├Щ螅骸叭绻辉贋楣珨偯娣e付費(fèi)，那么小區(qū)里公攤設(shè)施的費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？在實(shí)際購(gòu)房、居住中是否會(huì)有其他的一些變相收費(fèi)？感覺(jué)最終羊毛還是出在羊身上?！遍Z女士說(shuō)道。
在國(guó)內(nèi)一線房企負(fù)責(zé)工程管理工作的寧宇(化名)向中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)道：“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，那些正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，關(guān)于公用面積和建筑面積的指標(biāo)都是確定的。公用面積的建設(shè)也需要成本，如果真的取消公攤面積，那么開(kāi)發(fā)商只能用提高房屋每平方銷售單價(jià)的方式，來(lái)消化建設(shè)公用面積的成本?！?
對(duì)于有房者的顧慮，嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯客戶端指出，目前房屋交易是以總價(jià)購(gòu)買(mǎi)來(lái)進(jìn)行的，因此在總價(jià)不變的情況以套內(nèi)計(jì)價(jià)的方式交易，房屋銷售的單價(jià)肯定會(huì)有所提高，因此對(duì)于有房者來(lái)說(shuō)，并不用擔(dān)心這個(gè)政策會(huì)否給自己帶來(lái)虧損。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響。其指出，公攤面積的存在，其實(shí)容易讓人產(chǎn)生價(jià)格幻覺(jué)?！耙员本┮惶鬃罱胧械纳唐贩孔≌瑸槔瑢?shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平米，但增加公攤后就變成了173.7平米，而平均單價(jià)從套內(nèi)的10.8萬(wàn)變成了8.8萬(wàn)，房?jī)r(jià)看似降低了，實(shí)際沒(méi)有降低，給購(gòu)房者造成價(jià)格較低的錯(cuò)覺(jué)?！睆埓髠?duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)道。
張大偉指出，新規(guī)主要影響的是部分打著政策擦邊球賣那些實(shí)際使用面積率低的房子的開(kāi)發(fā)商，減少了他們的灰色利益。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。
或?yàn)榉康禺a(chǎn)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)
值得一提的是，房地產(chǎn)稅的征收問(wèn)題也一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱門(mén)話題之一，此前，房產(chǎn)稅征收是否應(yīng)該包含公攤面積的問(wèn)題，也引發(fā)了市場(chǎng)不小的討論，討論主要集中在兩個(gè)方面：
一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等。同樣建筑面積為100平方米的房子，有的公攤面積可能高達(dá)30平方米，有的則可能不到10平方米，一刀切地以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平。
另一方面，如果只對(duì)套內(nèi)使用面積征收房地產(chǎn)稅，則有可能產(chǎn)生稅基漏洞，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇性地把大量的面積計(jì)入公攤面積而“合理”逃稅。
因此，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“此次新規(guī)具有行業(yè)變革的意義，對(duì)于居住者來(lái)講具有積極作用。從后續(xù)政策來(lái)看，房產(chǎn)稅包括和房屋交易面積掛鉤的政策可能發(fā)生變化，最終都統(tǒng)一按照套內(nèi)面積計(jì)算，這就為產(chǎn)生稅收的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)，以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益為最終導(dǎo)向?！?
“此次新規(guī)的出發(fā)點(diǎn)是規(guī)范住宅建筑的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)制定之后未來(lái)房屋交易如何規(guī)范，購(gòu)房合同如何調(diào)整等細(xì)節(jié)性的政策，后續(xù)還有待完善，這樣才能保障房屋交易市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)道。
