樓市“小陽春”或曇花一現(xiàn)，樓市成交數(shù)據(jù)斷崖下降，釋放何信號？
2019年春節(jié)后，這兩周樓市似乎有回暖之勢。表現(xiàn)在：一方面，不僅有某權威電視財經(jīng)節(jié)目播報的1月份一線、二線和三線城市房價全線正增長，而且幅度還不小，引得各地產(chǎn)銷售人員廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。另一方面，各地地產(chǎn)中介機構，紛紛釋放漲價信息，如某地區(qū)周圍一夜之間上漲幾千元一平米，某地區(qū)開發(fā)商的樓盤將要突破備案價格限制，還有某地區(qū)周邊數(shù)千人看房團殺入該市。漲價、購房人氣高漲等詞語，無不與樓市的春天已經(jīng)來了這一概念聯(lián)系到一起。
那么，樓市春天真的來了嗎？據(jù)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后的兩周內(nèi)，廈門、成都、武漢、南京以及環(huán)京等地區(qū)，樓市成交數(shù)據(jù)開始回暖，部分地區(qū)出現(xiàn)了成交小高潮。但就整個2月份來說，各地數(shù)據(jù)大都處于下滑態(tài)勢。根據(jù)中指監(jiān)測的一、二、三線代表城市來看，在2月份，無論是成交面積還是成交套數(shù)，除一線城市成交面積同比正增長外，二線城市和三線城市整體下降，其中14個典型二線城市成交環(huán)比數(shù)據(jù)全部下降，同比來看，有11個城市下降，重慶降幅達7成。三線城市除泉州和東莞正增長外，其他城市平均降幅達22%。
2月份的市場數(shù)據(jù)無情的被打臉。即使考慮到春節(jié)因素，但也遠不及預期。當然，1月份開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)也不盡如人意。龍頭房企，如萬科、恒大銷售額同比下降了3成左右。碧桂園銷售額甚至下降超50%。一季度就只剩3月份1個月，開發(fā)商也是很著急，所以，在2月28日，朋友圈紛紛出現(xiàn)了恒大為首的房企9折賣住宅、8折賣商鋪的噱頭，無論怎么說，開發(fā)商以價換量已是完成銷售任務的優(yōu)先選項。
上面的各種數(shù)據(jù)，無論是官方的，還是民間的，都無法證實樓市開啟了“春天之旅”。筆者認為，不可否認，前期跌幅較深的局部地區(qū)有一些剛需和改善需求釋放，助力一波成交小高峰，但就整個樓市大局來說，并未出現(xiàn)趨勢性的上行，與之相反的是，很多前期漲幅過多的城市，新房市場已經(jīng)趨冷，二手房市場更是無從談起。
從上面的數(shù)據(jù)和筆者監(jiān)測的市場實際來看，可以讀出3點信息：
1.房企和中介機構唱漲宣傳，虛張聲勢居多。在當前市場上，房企們常常釋放出某某項目即將提價的消息，在各種群里轉(zhuǎn)發(fā)，讓購房者產(chǎn)生緊張情緒，預熱市場。另外，不少開發(fā)商往往借各種政策利好，即使八竿子打不著的信息，也可能被無形夸大，牽強附會。比如某某區(qū)域即將有交通利好，有規(guī)劃利好，人才政策等，這些都被視為樓市的利好。另外，不少地產(chǎn)中介機構在去年大幅裁員后，也面臨著較大的生存壓力，如果市場再無起色，必然面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，所以，地產(chǎn)中介配合開發(fā)商唱多，也就可以理解了。
2.樓盤去化率繼續(xù)下行，春節(jié)后樓市成交小高峰不代表上行趨勢。根據(jù)克而瑞的一份數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)控的全國20個代表城市來看，新房去化率繼續(xù)保持下行趨勢。另據(jù)中金發(fā)布的一份數(shù)據(jù)也證實了這一點，監(jiān)測的10個重點城市在2019年1月份的去化率為59%，相比去年12月份下降7%。一句話概括，房子越來越不好賣了。
從這兩周住房成交量來看，不少地方確實有所起色。分析其原因，主要有兩點，一是節(jié)前市場疲軟，春節(jié)期間成交量小，集中的部分剛性需求得到一定程度釋放。事實上，這是歷年樓市的規(guī)律性表現(xiàn)，在之前的每年這個時間段都會有一定程度的回暖。所以，我們不能把這波成交小高峰視為樓市上行趨勢。
3.樓市庫存并未出現(xiàn)明顯下降，樓市觀望情緒仍然濃厚。根據(jù)中指監(jiān)測11個主要城市來看，2月份，即使經(jīng)歷了這波“小陽春”，這11個城市新房整體庫存只下降了1.1%，其中，杭州、北京和上海的可售面積漲幅超過2%，庫存還有所增加。另據(jù)騰訊智慧房產(chǎn)通線上調(diào)研的22個省市共計超過11萬份問卷來看，被調(diào)查的人群中，有5成的人有購房計劃，但超過7成的人認為房價高。在他們看來，希望國家加大打擊炒房力度，讓市場回歸理性，就目前來說，他們持觀望的態(tài)度更堅定一些。
從目前國家對樓市的定調(diào)來看，“穩(wěn)”是主基調(diào)，對2019年有置業(yè)需求的購房者，筆者有兩點想法，供交流：
1.關注樓市關鍵指標變化。樓市漲跌直接因素皆源于供需，供大于求，跌，供小于求，漲。就當前市場來說，全國樓市庫存自2018年9月左右觸底，此后一直處于回升狀態(tài)，大部分城市新房庫存是增加了，目前，我們還沒發(fā)現(xiàn)樓市庫存有明顯趨勢性下降的信號。正如前文所說，2月份環(huán)比1月份只下降了1.1%，談不上方向性轉(zhuǎn)變。根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，至少需要2-3個月持續(xù)性下降，樓市才可產(chǎn)生方向性選擇。所以，在眾多樓市指標中，我們最主要的就是要看這一關鍵指標變化，這里也提醒一下，這個庫存數(shù)據(jù)可從各地的房產(chǎn)網(wǎng)上查詢得知。
2.關注調(diào)控政策變化。我們的樓市冷暖、房價漲跌，不僅是市場作用，還與政策有莫大關系。漲多了就要壓，跌多了就要扶，這主要出于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展需要，所以，我們要適應這種節(jié)奏和變化。對于2019年來說，主管部門對各地房地產(chǎn)市場工作目標定位明確，那就是“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”，地方對樓市的管控思路，包括后面各地出臺的“一城一策”都必須以這個為目標。總體來看，2019年的全國樓市，整體上以“穩(wěn)”字當頭，當然，也不排除局部有冷有熱情況，對于購房者來說，只要堅持“房住不炒”，自然也不會吃什么虧。
