價(jià)格低至商品房5折的回遷房能買嗎？有何風(fēng)險(xiǎn)？
由于房價(jià)高企，加上限購、限貸等門檻，使得一部分剛需群體轉(zhuǎn)而關(guān)注房價(jià)只有商品房5-8折的回遷房。這樣的優(yōu)惠著實(shí)令人心動，那回遷房究竟能不能買，有和風(fēng)險(xiǎn)你都清楚嗎？
不同階段的回遷房，價(jià)格不同，風(fēng)險(xiǎn)程度也不同
經(jīng)詳細(xì)了解，回遷房大致可分為三個(gè)階段。首先是拆遷階段，這個(gè)時(shí)候購買的是指標(biāo)房，也就是在舊改拆遷的前期階段，已經(jīng)確定要舊改了，原村民將回遷的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給你，然后你以拆遷戶的名義，跟開發(fā)項(xiàng)目公司簽訂《回遷補(bǔ)償協(xié)議》，這個(gè)階段的最大優(yōu)勢就是不限購，可以買多套，而且價(jià)格往往也是最便宜的，甚至不到市價(jià)的一般。但是風(fēng)險(xiǎn)也最大，因?yàn)榈却龝r(shí)間長，從舊改到交房時(shí)間需要3年左右，而且一般村民都會要求全款，對資金要求很高。
第二階段是已經(jīng)建好但還沒有取得不動產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)階段回遷戶已經(jīng)和開發(fā)商簽署好了回遷協(xié)議，樓已經(jīng)建好，就是證還沒辦下來。這個(gè)階段的優(yōu)勢就是等待時(shí)間短，缺點(diǎn)就是這個(gè)階段購買需要名額，而且業(yè)主通常也會要求支付大部分定金，等證下來再進(jìn)行二手房交易，這個(gè)階段最大的風(fēng)險(xiǎn)就是擔(dān)心業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)以及一房多賣的情況。
第三階段是已經(jīng)建好交房且取得不動產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)階段基本就是普通的二手房交易流程，購買回遷戶的二手房，這個(gè)階段也是需要名額的。而且也可以貸款，但是因?yàn)榛剡w房價(jià)格本來就低于商品房價(jià)格，所以評估價(jià)不會太高，貸款的金額也不會很高。
商品房和回遷房究竟的區(qū)別：
1、房屋性質(zhì)不同
回遷房不屬于商品房，是集體土地的房子，屬于集體所有，不需要繳納土地出讓金，是給特地人群使用的，所以價(jià)格才比商品房低。商品房是面向所有購房者，業(yè)主擁有房屋完整產(chǎn)權(quán)，不受限于任何人和機(jī)構(gòu)。
2、貸款差異
商品房根據(jù)貸款人的征信和還款能力能辦理到理想的貸款額度，而回遷房只有五證才可以辦理貸款。
還有一個(gè)很多購房者都關(guān)心的問題，那就是回遷房可以進(jìn)行上市交易嗎？
回遷房也屬于商品房，雖然不像商品房那樣可以直接進(jìn)行上市交易，但是也是可以進(jìn)行買賣的，只是在購房前要審查它的產(chǎn)權(quán)問題。
回遷房要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書才可以進(jìn)行買賣，如果購房的回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，買方需補(bǔ)交土地出讓金。所以回遷房可以買，但是一定要買有房產(chǎn)證的回遷房，而且要求提供回遷協(xié)議及身份證明，了解該房屋是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
既然有房產(chǎn)證的回遷房也可以進(jìn)行交易，而且房價(jià)又比商品房便宜，是不是意味著回遷房很值得買？并不是，一分錢一分貨的道理大家都懂，回遷房便宜，質(zhì)量自然沒有那么好，實(shí)際市場中，回遷房的豆腐渣工程比比皆是。而且相比于商品房，回遷房的位置通常都會安排在比較偏僻的地方，采光通風(fēng)都不如商品房。
如果實(shí)在因?yàn)槟抑行邼胍I回遷房自住的剛需，筆者建議買在回遷房的第三階段，雖然這個(gè)階段價(jià)格不如前兩個(gè)階段來得實(shí)惠，但是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)卻是最低的，第二是一定要購買取得房產(chǎn)證的回遷房，否則以后轉(zhuǎn)手交易十分困難，第三是一定要看過房屋質(zhì)量才決定購買。
