房企密集發(fā)債引爆樓市狂歡 千億融資為哪般
今年以來(lái)，信貸市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)暖，房企融資熱情重新被點(diǎn)燃，融創(chuàng)、金地、首開(kāi)等房企紛紛加入“發(fā)債大軍”。繼前兩月融資規(guī)模推至超千億后，3月房企發(fā)債仍維持高位。
在這一輪政策引導(dǎo)下，房企對(duì)資金的饑渴程度加大，地產(chǎn)融資環(huán)境是否整體放松？樓市將受什么影響？分析人士認(rèn)為，今年初政策層面稍顯寬松，房企融資成本有所降低，但未來(lái)融資環(huán)境難言全面放松。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期之后，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)密集融資，在2月下半月融資計(jì)劃已經(jīng)超過(guò)100億美元后，3月份房企繼續(xù)發(fā)布密集融資。
3月1日，雅居樂(lè)發(fā)行2022年到期5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)，公司擬將票據(jù)所得款項(xiàng)凈額主要用于為若干現(xiàn)有負(fù)債再融資。同一天，首開(kāi)股份稱(chēng)，擬發(fā)行15億短期融資券，利率區(qū)間2.60%-3.80%。
3月3日，正榮地產(chǎn)公告稱(chēng)，將發(fā)行2億美元2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息9.15%。而在1月11日，正榮地產(chǎn)曾發(fā)公告稱(chēng)，將在香港聯(lián)交所發(fā)行2021年到期的2.3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為9.8%。
3月4日，光明地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司2019年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，金額為8億元，利率3.98%。同一天，合景泰富發(fā)行的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)上市及買(mǎi)賣(mài)，票面利率7.875%，其表示，擬使用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額將若干公司境內(nèi)及離岸債項(xiàng)再融資。
3月5日，金科股份擬發(fā)行不超44億元公司債，最高利率詢(xún)價(jià)7.2%，擬用于償還到期或回售的公司債券。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月份，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加，而且從融資成本看，基本告別兩位數(shù)，主流境外融資成本均在6-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以?xún)?nèi)，境外融資成本明顯降低。
實(shí)際上，自今年年初以來(lái)，房企“融資潮”便輪番上演，除了3月發(fā)債的上述幾家房企外，春節(jié)前已經(jīng)有大量企業(yè)加入到“發(fā)債大軍”，且更多集中在中型房企。如，綠城中國(guó)于1月28日公告稱(chēng)，將發(fā)行4億美元三年期不可贖回初始分派率為8.125%的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)；1月31日，華潤(rùn)置地稱(chēng)，公司已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)39億美元中期票據(jù)計(jì)劃上市。此外，恒大在1月增發(fā)了3筆境外優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)30億美元。
從發(fā)債整體情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)月資金情況出現(xiàn)明顯緩解?？硕鹧芯恐行慕诎l(fā)布的一份報(bào)告顯示，2019年1月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量1095.8億元人民幣，環(huán)比上升91.8%。
在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期之下，房企銷(xiāo)售壓力加大，加之即將到來(lái)的償債高峰期是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)密集“補(bǔ)血”的主要原因。中新經(jīng)緯客戶(hù)端注意到，絕大多數(shù)發(fā)債的房企均表示，募集資金有部分或全部用于償還債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，由此看來(lái)，“借新還舊”仍是主要方向。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)：“最近房企依然關(guān)注資金鏈的安全，2019年大部分企業(yè)都在更加關(guān)注經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不少企業(yè)抓住這個(gè)窗口期加速融資?！?同時(shí)，中型房企加速拿地，也推動(dòng)了房企的融資需求。
張大偉分析稱(chēng)，從企業(yè)融資情況看，2018年四季度開(kāi)始，房企融資難度相比之前有所緩解。但因?yàn)榉科蟆叭毖边^(guò)多，目前看，房企融資難度依然比較大，融資需求依然井噴。
另有分析人士預(yù)計(jì)，隨著融資政策的松動(dòng)，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多房企密集公布融資計(jì)劃，加入到借新還舊的隊(duì)伍中來(lái)。
開(kāi)年信貸增量創(chuàng)下新高，央行數(shù)據(jù)顯示，1月份社融同比多增1.56萬(wàn)億；人民幣貸款增加3.23萬(wàn)億元，同比多增3284億元，創(chuàng)下單月歷史新高。即便逆周期調(diào)節(jié)加之繳稅高峰等因素推高數(shù)據(jù)，但天量信貸仍大大超出了市場(chǎng)預(yù)期。
值得注意的是，天量信貸背后，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，融資進(jìn)展也頗為順利。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后的這段時(shí)間里，相繼有20多家房企發(fā)布融資公告，且融資成本整體較去年年底有所降低。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，年初融資環(huán)境趨于寬松，房企融資規(guī)模開(kāi)始增加，很多企業(yè)資金面也得到了改善。今年迎來(lái)流動(dòng)性寬松時(shí)期，房企的資金流狀況將會(huì)大幅改觀。
然而，銀行信貸投放是否會(huì)重新流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是被視為方向標(biāo)的個(gè)人住房按揭貸款與房企融資，依舊備受關(guān)注。
全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清3月5日在受訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會(huì)有改變。
郭樹(shù)清進(jìn)而指出，結(jié)構(gòu)性去杠桿的目標(biāo)是要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來(lái)，同時(shí)穩(wěn)住居民家庭的杠桿率。他說(shuō)，目前家庭部門(mén)個(gè)人貸款比較多，可能與買(mǎi)房、炒房有關(guān)系，就此“政府部門(mén)已經(jīng)在控制增量、化解存量”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)基本上可以認(rèn)為，不會(huì)盲目進(jìn)行去杠桿的動(dòng)作。而從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本等角度看，實(shí)際上都會(huì)有各類(lèi)寬松的融資做法。
“從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成，房企融資肯定會(huì)繼續(xù)寬松的，”張大偉預(yù)計(jì)，“從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)后續(xù)房企融資的難度有望繼續(xù)降低，資金價(jià)格也將繼續(xù)下探?！钡瑫r(shí)，他強(qiáng)調(diào)，政策雖然見(jiàn)底，但未來(lái)難言全面放松。
