還在糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？一文講清楚買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)！
小產(chǎn)權(quán)房被大家病垢了多年，國(guó)家也出臺(tái)了很多限制政策，但不可否認(rèn)它在“居者有其屋”和穩(wěn)定房?jī)r(jià)上起到了一定的作用。那小產(chǎn)權(quán)房到底能否購(gòu)買呢？購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、小產(chǎn)權(quán)房的定義
我們常見的小產(chǎn)權(quán)房主要有兩類：一是經(jīng)過國(guó)家相關(guān)政府部門土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房；二是未經(jīng)過任何國(guó)家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，這兩種小產(chǎn)權(quán)房在本質(zhì)上是有區(qū)別的。
1、城中村改造房
城中村改造房是小產(chǎn)權(quán)房的一種。我國(guó)的土地所有制分“國(guó)有土地所有制”和“集體土地所有制”，商品房土地性質(zhì)為國(guó)有，城中村改造房由于其土地性質(zhì)為集體所有，沒有繳納土地出讓金，房屋的產(chǎn)權(quán)是不完全的，所以被叫做“小產(chǎn)權(quán)”，雖然是受到法律保護(hù)的合法建筑，但不能作為商品房自由買賣，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
2、非法建造房屋
之所以這么叫它，是因?yàn)檫@種房子通常是開發(fā)商私下與土地使用者或持有者達(dá)成協(xié)議，違法占用集體用地或者耕地建造的房子，雖然也叫“小產(chǎn)權(quán)房”，但其本質(zhì)上卻屬于違法建筑，是沒有任何產(chǎn)權(quán)的。
除了常見的這兩類，還有村民自建房、不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用的房屋和被限制銷售的房屋等好幾種類型。
二、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)檫@類房子是沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房大嚴(yán)重的問題。
2、無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
我們都知道，小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對(duì)于購(gòu)房者來說其實(shí)壓力也很大。而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押，再者買賣的時(shí)候可能也有很多的風(fēng)險(xiǎn)和坑。
3、配套不完善
通常，小產(chǎn)權(quán)的房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。
4、小產(chǎn)權(quán)房交易難
想要向非集體成員的第三人出售小產(chǎn)權(quán)房，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
5、拆遷補(bǔ)償難
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者不是房屋合法所有人，無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者將來遇到拆遷，將很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購(gòu)房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
6、質(zhì)量沒保障
開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢可能會(huì)偷工減料，加上職能部門缺乏監(jiān)管，存在嚴(yán)重安全隱患，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，更無法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購(gòu)房者維權(quán)難，終只能自行承擔(dān)損失。
7、子女繼承很麻煩
小產(chǎn)權(quán)房在子女繼承時(shí)，也會(huì)比較麻煩。就算最后你僥幸完成了子女繼承，也需要付出巨大的代價(jià)，還不如老老實(shí)實(shí)買正經(jīng)的商品房。
總結(jié)
對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，如果是被開發(fā)商欺騙，購(gòu)買了文中提到的違法“小產(chǎn)權(quán)”建筑，可以起訴開發(fā)商，要求合同無效追回錢款；其他可以證明產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房，就安心住著，但一定要要留好合同，最大程度上保護(hù)自己的權(quán)益。我國(guó)一直都明令禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房，因此買小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的，這也就意味著，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，那么購(gòu)房者可就難以維權(quán)了。
