樓市降溫 地方土地財政亟待轉型
“土地財政”作為地方政府的“第二財政”，使地方政府聚集了大量可支配的財力，帶動了區(qū)域內投資增長，在推進新型城鎮(zhèn)化進程中起到至關重要的作用。但近年來，過分依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大，對土地財政的依賴逐漸成為導致房價上漲的重要因素之一，同時也加大了地方債務風險以及金融風險。
根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年1-2月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況數據顯示，2019年1-2月全國房地產開發(fā)投資12090億元，比上年增長11.6%，高于預期。但同期全國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，自2015年6月以來首次出現下跌，其中，住宅銷售面積下降3.2%，東部加速下降、中部開始下降。與此同時，今年前兩個月全國商品房銷售額12803億元，增長2.8%，但增速回落9.4個百分點。此外，房企拿地信心低迷，同期土地購置面積同比下降34.1%，土地成交價款同比下降13.1%。
另據財政部公布的數據來看，國有土地出讓收入受房地產影響波動較大，與房地產波動周期波動基本呈現一致的現象。2015年以來，隨著房地產市場的復蘇及火熱，土地使用權收入連年攀升，2017年全國土地收入超5萬億元，增速近40%，2018年全國土地收入繼續(xù)創(chuàng)新高，達到了6.51萬億元，增速放緩至25%，土地出讓金不斷創(chuàng)新高的背后是不斷被推高的地價以及越來越大規(guī)模的土地出讓。
2018年由于房地產市場的調控，房企融資收緊等因素的影響，全國土地市場有所降溫。據諸葛找房統(tǒng)計，2018年全國地級市土地流拍數量達到創(chuàng)紀錄的1808宗，且下半年以來成交土地多以低價和底價成交。
事實上，地方政府對土地財政的依賴程度一直較高，地方政府寄希望于賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。同樣根據諸葛找房數據，2012年以來土地使用權出讓金與地方公共預算的比值基本保持在0.4以上，近兩年來隨著土地出讓金的攀升，與地方一般公共預算收入的比值也越來越大，2017年、2018年的比值升為0.57、0.66，超過地方一般公共預算收入的一半以上。說明這幾年地方政府對土地財政的依賴程度進一步加重。
由于多數三四線城市經濟基礎較薄弱，土地財政收入幾乎成為城市經濟發(fā)展的最主要來源。得益于大規(guī)模的棚改貨幣化安置，土地出讓金收入大幅提升，是其一般公共預算收入的2倍以上，為地方政府提供了豐厚的資金。隨著棚改貨幣化推進，刺激了三四線城市大量的購房需求，三四線商品房市場迅速量價齊升，帶動土地市場一時火熱，地方政府在高位時賣地套現成為緩解地方債務的重要手段。高土地依賴度短期也引發(fā)了地價、房價快速上升，未來隨著棚改貨幣化比例下調，需求已經被提前透支的情況下，一旦土地市場降溫，此類城市需求難以為繼。
有專家指出，隨著房地產調控的不斷深入，棚改規(guī)模的下降以及貨幣化安置的下調，土地市場已出現明顯降溫，靠賣地來維持政府收支的風險加大，地方政府將面臨巨大的債務壓力和金融風險。同時，過度依賴土地財政引起的地價上漲帶來的投機需求，拉大了貧富差距，損害了社會公平，也會帶來一系列社會問題。但我們也可以看到，土地法的修訂，符合條件的集體建設用地使用權可以入市，今年兩會提出穩(wěn)步推進房地產稅立法，地方財政的收入模式將更加多元化，各城市對土地財政的依賴程度有望減輕。
